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观点：北京房地产暴利探悉
"北京房价之所以高,主要是因为开发商牟取暴利所致",有媒体记者这样分析。"在北京赚钱机会很多,但要想赚大钱,就做房地产"。前几年,一个开发商如是说。那么,投资房地产究竟利有多厚,钱从何赚?这不仅是开发商十分敏感的话题,而且外人也很难了解其内情。
房地产开发投资的利润多少,很重要的因素之一是土地获得的成本
近日,记者通过走访一些地产界业内人士,了解到一些京城房地产开发赚钱的门道。
总体说来,目前北京房地产行业平均利润率在逐年降低。这是因为市场竞争加剧和政府管理日趋规范所致。据一位深谙京城地产开发之道的业内人士透露,由于北京可供开发的城市土地基本上都"名花有主",除非有极其深厚的背景,一般是拿不到价廉"地"美的好地。而一个房地产项目能否获利,获多大利,有相当一部分原因取决于开发商的拿地成本。
这里所说的拿地成本主要指对土地与土地占有单位的拆迁补偿,这部分费用大致占到开发成本的30％左右。由于拆迁补偿的价格谈判弹性较大,因而是决定房价高低的重要因素。
在早期的京城地产市场,集团购买、以小博大、项目炒作"这三大法宝"使开发商们财源滚滚
在90年代中期,投资北京房地产市场利润丰厚是毫无疑问的。如果以自有资金实投金额计,年收益率至少不低于40％。为何北京房地产投资利润如此惊人?简单地说,大致有如下原因:
一、在福利分房年代,单位集团购买力惊人。记者曾听中央某部级单位的人透露,该单位每年国家财政拨款用于住房方面的数额为6亿元人民币。如果这笔钱花不完,将上缴财政,按经济学所讲的四种花钱方式中,"我为你花他的钱",这种方式是既不讲使用价值,也不讲经济效益的。另据一位京城业内消息灵通人士透露,有一房地产项目,售价高达9000元/平米,因报价过高而销售困难。然而天无绝人之路,一国家某副部级企业一次吃下几个楼座,令开发商喜出望外。因而,这种不计成本、不用考虑实际需求的集团购买,是京城房地产能获得暴利的先决条件。
二、早期的京城房地产开发市场,有点类似做商品期货,可以小博大。例如,地价款仅需缴纳25％～30％楼盘即可预售;在建筑施工方面,因开发商基本处于买方市场的地位,因而施工单位往往先期垫付施工款。这样,先期项目启动资金相对不大。当项目开盘预售后,一般情况下资金就能快速回笼进行滚动投入。所以,从某种意义上说,开发商是在拿买家的钱在玩儿。而在上海和深圳,政府有关管理部门规定,楼盘预售不仅要全额缴足地价款,而且多层楼房还要求完成结构封顶才可预售。据一位开发商讲,在北京,正常情况下一个项目开盘一个月后,期房预售应达到50％以上,否则就表明这个项目运作不成功。也就是说,项目在预售阶段基本上可收回投资成本。当项目建成现房后,卖一套就净赚一套的钱。如果按自有资金实投金额计算,在一两年时间内达到100％的投资回报并非耸人听闻。
三、如果说投资京城房地产的高额利润让人眩目的话,那么炒地皮、炒项目所玩儿的"空手道"则会使人瞠目结舌。北京的城市土地隶属关系较为复杂,既有北京市企事业单位用地,也有中央各部委及下属企业用地。要找到一块可开发用地并与之谈成合作意向,绝非易事。记者曾听一个外地来京做房地产开发的人抱怨,北京的水太深,人事万般皆朦胧,你搞不清应和谁谈,怎么谈。
于是,一种类似于扮演掮客经纪角色的公司就应运而生。这些公司本身并不具有开发实力,但拥有广泛丰厚的社会资源。当他们将一块可开发用地的诸多前期事项都搞掂之后,即可将项目开发权转让,获取惊人利润。如证券市场中,中关村(0931)前身的琼民源,1996年的年度报告爆出惊人利好,业绩同比增长100多倍,其中4.4亿元的"其它业务利润"主要来自公司向香港和北京的两家公司转让民源大厦房地产的部分开发权。这事听起来像是天方夜谭,但决非空穴来风。可以这么说,作为一个尚未建立起完善"游戏规则"的市场,对规范而具实力的公司而言,它会将其视为风险;而对于那些善于捕捉"商机"的公司来说,则是千载难逢的"黄金机会"。
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----千万不要忘记阶级斗争！！！---
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2001-06-30 15:20:10
