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回几位想买二手房的朋友
有几位朋友问我买二手房的事，我在这里一并回答。
我买的是一期的。价格在3300一下。有人说是运气，如果这话是夸原来的业主，偶很赞同。不过也就没有什么好说的了。不过买房也厅长见识，虽然有些人，主要是业主不同意我的说法，我还是想说说我的了解到的，供参考吧。
说起买房，其实我也着急，结婚用呢。可买房事大，着急不得。事先做功课很重要。
在这个坛子里，我曾经总结过一个房子的成本构成。成本当然不是决定因素，但是对于谈判还是很有帮助。在几位朋友的帮助下，我计算出来的业主收房后所支付费用，大概在2800－2900元/平之间。这个比2600高。用2600计算，对业主也不公平。
以这个价格为基础，再加上合理的利润，比如买号的钱（2。5－3w），排号和收房的费用（我折算的是5000），房子和土地使用期的折旧、业主出租和居住的受益，参照周围商品房的价格，斟酌一个合理利润，价格就大致出来了。我自认为这个计算方式还算合理，就摊开来和业主谈。业主挺认可，在原来的价格上降了2万。
按照这个粗略的计算方式，我认为毛坯3300算是比较合理的价格。如果是精装修的，根据某装修公司透露，hlg的精装修费大概在3－6w左右，以这个为基准，精装修的房价在3600－－3900，其实都是可以考虑的。我看过一些装修不错的房子，报价也就是3600多一点吧。报价4000以上的，就夸张了一些。除非他的装修投入真的很高。
目前hlg的二手房买卖的最大问题，是价格不透明，高高低低的都有。但是，第一，个案的高低说明不了什么问题。但是可能对业主的出价有影响，我们这个坛子和其他的坛子都有业主来询价，有些业主故意制造4000以上的一般价格来糊人。偶觉得这样做不道德。因此，看到这样的信息，一定得多几个心眼，去查查信息来源。比如音响发烧友说他们通达的房子均价在4000，我就去查了，查清楚了就在他的帖子后面提出批评。第二，千万别信交易市场的价格。那里大多是中介，他们故意抬高价格，一是赚差价，二是造成买房人的心里压力，等你去他们那里看房时，再给你推荐价格相对低一些的房子。所以买房的人一定要有自己的主张，坚持自己的价格定位。业主实际上也不了解具体的交易价格，大多是根据自己的权衡和偶尔得到的信息确定一个价格。如果我们事先计算好了相关价格，摊开来和业主谈，我相信会有用的。
有人说，价格由供需所决定。这个一般而言是对的。但是，第一，目前的价格并不透明，人为操纵的成本大。第二，偶觉得作为买房者，一定要相信自己有能力把价格控制在均价以下。然后怀着这个信心去找房子。
我在这里发言的时候，一些业主认为我给的价格低了。我相信他们是真的这么认为的。我说服不了他们。不过，我不会向他们买房。这些家伙太精明了。 因此，第二步，就是找对业主。象小嘴嘴这样的业主，咱们肯定没办法把价格谈下来。但是hlg那么大，想转让房子的也不少，多问问，说不定可以碰到。偶的房主是位生意人，他和我交谈的时候，说他很佩服李嘉诚。李嘉城说，如果一项生意他可以要90，拿80也是合理的，但他宁愿拿60－70。遇到这样的人就好谈。不过我总的感觉是，谈价格不能就价格谈价格，还得加入点别的，最好是象朋友那些瞎扯。这方面偶lg擅长。说实话，我看了不下10家，总的感觉是，许多业主还是比较容易沟通的。偶觉得这里有个对人有没有信心的问题。这个问题很玄，但是，如果你对人性没有信心，就很难把业主也当成知情达理的人，更别说和业主有良好的沟通了。
常来这个坛子的人，可能看我的帖子已经看烦了。本来房子买了，我也不想再来这里说什么。好歹偶也是业主了呀。不过看到有些人故意扭曲信息，偶还是忍不住说上几句。偶觉得买房子不容易，如果受这些扭曲的信息误导，付出过高的价格不值得。希望偶的胡言乱语能给你一点点帮助。偶以前也发过一些心得，有兴趣的可以找来看看。偶加班困了，呼呼先。
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2005-03-31 03:45:39
