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“合同内容不能协商一致”的背后
预订，作为房地产开发企业和购房者在正式签订商品房预售合同或出售合同（以下简称“合同”）前的一种确定买卖商品房意向的销售行为，已为《关于规范商品房预订行为的通知》等规范性文件所认可。
实践中，买卖双方预订商品房时均会签订一份《预订协议》或《认购书》之类的文件，但预订协议书的履行过程中由于协议不规范或过于简单而经常会发生一系列问题，对此已有报道见报，但其中最为突出的问题是买卖双方均会以“合同内容不能协商一致”为由而要求解除预订协议问题，即房地产开发企业在签订商品房预订协议书后，因房价上涨而借口“合同内容不能协商一致”故要求终止预订协议、退还订（定）金，以达到将预订房屋高价另售他人的目的；购房者在签订商品房预订协议书后，因房价下跌或有更满意楼盘可购而借口“合同内容无法协商一致”也要求解除预订协议、返还订（定）金以达到不购或另购其他房屋的目的。
由此可见，房地产开发企业借口“合同内容不能协商一致”的企图有二：一是另售他人，二是避免双倍返还订（定）金。而购房者借口“合同内容不能协商一致”的企图也有二：一是另购他房，二是避免订（定）金被没收。双方之所以可以寻找该借口的原因又主要是预订协议书中未将要签的预、出售合同内容作为附件予以确认，以致双方均有空子可钻。
鉴此，笔者认为，无论是从规范预订协议书的角度而言，还是从保证预订协议书的严肃性而言，房地产开发企业及购房者均应在签订预订协议书时把将要签订的预、出售合同文本内容予以确认或作为协议附件，或在预订协议中将双方关注的合同内容精神予以明确，以免将来产生不必要的争议，给对方造成有机可乘。同时，为避免“合同内容协商一致”的遥遥无期，双方在协议中不仅要约定签约日期，而且还应约定合同内容有分歧、有争议时的协商期限，否则，房地产开发企业有可能面临“卖不出又不能另卖”的境地，而购房者也有可能面临“买不到又不能另买”的尴尬。
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2002-08-08 16:47:32
