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还贷期内房子能否转让?
贷款买房?俣?十年内谁能永不变心--
■ 要出国
■ 换了工作?偌姨?远
■ 有新项目让自己"移情别恋"
■ 资金紧张想"套现"
以上这些，都是时下许多二手房经纪机构经常被问到的热点问题。的确，人的一生变因这么多，市场上可供选择的好项目又这么多，有几处房子能让人“从一而终、永不变心”？尤其是近来天通苑小区可以开展二手房转让的消息见报后，这个问题更引起市场的广泛关注。
理论上转按揭不是问题
通过咨询银行和律师，我们了解到根据我国《担保法》和中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》的规定，按揭期是可以转让该房屋的。
首先，必须取得房产所有证明。因为，住房按揭属于《担保法》中的抵押担保，抵押，是指债务人或者第三人不转移对抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。
其次，转让应征得抵押权人即银行书面同意。根据我国《担保法》第四十九条，抵押期间，抵押人转让已办理登记抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
再次，转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保，抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
但这一程序仅限于理论上，由于按揭贷款时，产权证是要质押在银行的，更换按揭人是必须要先解除原债权债务关系的，实际操作上不够变通，较为麻烦。
上海动，北京静 原因何在？
作为购房者，更希望审查清受让人的资格后，能直接将按揭贷款更名，将债权和债务关系直接更名。如，A先生以按揭方式购买了一套40万的房产，首付15万，申请20年贷款25 万，现已还款5万元，产权证下来后，A先生打算以42万元与B先生交易，并已签订买卖合同。在中介公司的帮助下，B先生首付了22万元，其中20万元清偿银行的贷款，2万元先交与A先生，B先生再申请20万元贷款，并在通过银行审查放贷后，将余款划转给A先生。同时，在房地局办理产权过户手续。
据了解，上海出现了类似转按揭信贷业务——
在取得产权证的情况下，征得银行同意，审查申请人资格后，由受让人支付原按揭人的首付款和已支付的银行借款后，银行可直接将房产按揭人更名，申请人继续偿还银行借款，双方办理产权过户。
只可惜，类似的信贷措施在北京尚未出现，天通苑的做法也只是开发商向银行支付余款后再将房子出售给他人，并不是真正意义的转按揭。那北京为什么就不能出现这种便民信贷呢？
1. 首先，是意识、观念问题。
从金融机构的角度出发，同一房产，不同贷款申请人在贷款程序上只可能节省评估这一个环节，同样需要审查申请人的资格，实际可以看做又一次贷款的开始。加之，从银行角度看，银行并未有实际的利益在其中，反而需付诸更多的劳动，难免有怕麻烦之嫌。
2.其次，从市场和安全性出发，银行的顾虑较多。自北京市住房二级市场开放一年多，针对二手房开办的个人住房贷款项目较多，也较杂，银行的经营风险性相对较大，在短短一年多的时间里引发了许多坏账和呆账。所以，在新的一年里，京城金融机构在设立新的信贷项目时比较慎重。加上今年银行很大一部分精力放在处理去年二手房信贷基本项目和新设项目印发的坏账上，整个交易程序尚未顺畅的情况下，大多数京城金融机构均表示未有更多的精力去开设这种信贷项目。
在此，我们要呼吁京城的银行多考虑一下百姓的实际需求，更贴近市场，让自己的服务更上一个台阶。
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2002-08-08 17:04:50
