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轻轨和房地产——看看新浪上怎么说
今年，国家投资2000亿建设城市轨道，从长远规划来看，中国城市的轻轨建设刚刚开始。到2008年，新增轨道交通147.5公里，总里程将达201公里，预计年客运量14.25亿人次，在城市客运量中达到10%左右。其中上海1000亿，新建10条线路。北京要开通的13号轻轨线路引起了开发商和购房者的广泛关注。据介绍，北京13号城市轻轨线路全长40.85公里，时速80公里，共16座车站。在不久的将来，一个四通八达、方便快捷的现代化交通体系将建成。
既有优势又有弊端
轻轨以其速度快、容量大、时间准的交通方式，把整个居住的概念、家的概念延伸到了郊区。
从长远来说，轻轨将极大地延伸人们的居住空间，改变人们的居住与置业的理念，进一步提升生活品质和改变生活方式。
在更大的程度上，是把一个区域的品质整体地提高了，使整个地段、地块价值抬高了，整个区域的经济总量上升。但也有其负面影响，轻轨作为一种工业文明的产物，必然对客观环境造成破坏。因此在破坏客观环境的同时，带来了整个经济的繁荣。
对于整个城市的住宅市场来说，应该会产生一个巨大的冲击。轻轨的建设必将引起土地功能的重新划分，重新提升土地的功能，大大提高土地的价值。对开发商来说，如果能充分利用土地重新划分的商机，那将是非常有远见的决策。
有轻轨，就会有噪音、舒适度和健康性以及环境保护等问题，就会带来一些不利的影响，那么怎样才能找到恰如其分的平衡点趋利避害？
同时也引发了人们的联想：轻轨能否改变人们的居住生活方式？能否影响住宅的发展？能否促进住宅郊区化？与房地产开发之间能否互动？
有专家认为：在沿轻轨线300米到800米之内，可能是最好的距离。因为有噪音的问题，其距离不能太远也不能太长，如果超过1000米，也不会具有太多的增值空间。
对地铁沿线的项目进行调查，发现对80%住宅的整体品质提升都有比较大的影响，剩下的20%没有大的变化，但这些没有变化的项目，基本是在三环以内的。开通轻轨，对稍远一点的项目有很大的影响。另外从售价来说，轻轨的项目，物业价格上升的有90%，另外的10%没有变化。从地铁沿线周边的地价影响情况来看，地价明显上升。实际上轻轨沿线的房价，无论是写字楼、商用楼，还是纯住宅项目，都会比周围平均的房价高出10%至15%。
绿化、环保、充足的阳光，成了衡量一个项目好坏的硬性标准。住宅郊区化的发展，为开发商创造了这样一个利好的空间。
在二环、三环盖物业，土地价格昂贵，建设成本高，导致高品质必须高价格，甚至高价格不一定能够买到高品质的房子。但是通过轻轨却能够很好地解决这个问题，能够做到低价位，高品质。
现在卖房子通常要分析市场定位，细化人群，但实际上最后起决定因素的是地段和品位。对购房者来说，品位是最重要的。项目的材料不一定豪华，但是必须符合居住者的身份，符合周围人的生活习惯，必须追求一定的生活品质。
物业开发的品质好坏与市政条件特别是交通条件与轻轨关系密切相辅相承。轻轨通了，以前买房人少，房子便宜，但开发商不能保证项目的各方面都能到位。现在买得人多了，开发商就会造出比较好的物业。环境好了，品质提高了，价格稍微高一点也能卖得出去。如果市场前景看好，那么就会带动更多的买家把眼光投到这儿，这样开发商也会开发出更多的高品质楼盘来。
建什么样的物业好
轻轨沿线应该做什么样的物业最合适？什么样的轻轨空间更有投资价值？什么样的项目对轻轨的依赖性最大？如何做投资？如何考虑发展的方向？对发展商来说，都是值得考虑的。
有人说适合高密度的建筑，原因是离轨道近，高密度的住宅可以增加居住容量经济节省。也有人认为建造低密度比较适合中低收入人群置业。
在轻轨的两边，究竟要建什么样的住宅类型？自然不能一概而论，要根据经济实力，建造不同档次的房子，整体搭配，这样价格会降下来。因为它考虑的不仅是多花钱的问题，更重要的还有一些配套保障问题，供给和需求的矛盾问题。
一些地段的地价升值了，整个房地产的项目随着升值，在项目的规划里，设置大量的地下停车场，这将是一项很好的投资。
是不是在轻轨沿线建房子都可以卖得好？要带动一个区域的发展，轻轨只能算作一个必备前提条件。只有实实在在做项目，才有这种可能。如果说修一条轻轨，周围的项目都会做好，那么北京30年前就把轻轨开通了。
从轻轨沿线的结点来说，有可能带来巨大的增值潜力，但是也存在着巨大的差别。因为地产商只有占尽交通发展的优势，才能最大限度地发挥出轨道的经济价值。在结点沿线与地铁网交织的时候，会发展出很多综合枢纽，这些枢纽将会给城市形态带来很大的变化。在旧的城区里，也可能会造成枢纽周边地区的城市功能和用地详细功能的重新组织。
一般来说，在交通换乘站的周边步行五分钟、十分钟的距离范围影响会大一些，在住宅的选择上也是比较受欢迎的地段，在国外也是如此。对地产商来说，最大的商机就是周边的构成将发生巨大的变化。首先就是土地增值；其此，随着城市用地功能上进行重新组织和细分还会发展出很多的中心功能，使这块土地潜藏着巨大的商机。
在同一个区域中做项目，要考虑价位、性能，同时还要注意小区的整体定位。开发商给消费者提供什么，做出什么，目的就是为了让客户买到自己喜欢的房子，让消费者实实在在地感觉到适舒，而不是有意炒作。
在许许多多的项目中，一万元、两万元的房子都是钢筋混凝土的，为什么人们愿意花那么多的钱去买更贵呢？因为他们想买一种舒适的环境，一种时尚的生活方式。现在，很多人买房子，看有没有会所，有没有其他的配套设施，或者有多大的绿地，离车站离地铁多近，是否不超过多少米，因为他们非常在乎这个。
有多大的增值空间
从去年对市民的调查来看，坐公交(包括地铁、公路交通)的有百分之三四十以上，30%骑自行车，40%左右自己开车。随着汽车的增多，环境污染加剧，从整个环保的角度来讲，住宅的整体绿化是非常重要的问题。
原来北京三环边一块牌子上写着“项目其实就是一项务实工程”，这样的广告词体现了房地产业的根本。所以住宅周围的景观设计、环境配套等不是做给人看的，而是为了满足客户的需求。
由于郊区土地便宜密度低，开发成本和其他的配套成本相应较低，所以开发商有条件在品质上大做文章，也有可能拿出更多的资金来造出更高质量的房子。做深做细品位是未来发展中最具增值空间的。搞规模开发的开发商越来越多，随着物业水平的提升，将来想赚一笔就走的人会逐渐没有市场，所以这个增值空间也存在很大的差异。
现在消费者买房，都是冲着投资的概念去的。消费者关心的是，他买的房子以后会有多大的升值空间。轻轨只是市政府给了一个发展的前提，同时还要考虑配套的条件、开发商的实力等，这些都是使房子增值的因素，但房子潜在的价值是没有办法比的。在同样的大环境中相比，项目增值潜力的大小主要看它的品质优劣。
北京的房子，无论是三环、二环还是五环以内，二环的房子以前买5000一平米就是很高了，现在已卖到1.5万元了，这个时候再做二环以内的房子，跟目前通州的房子差不多。因为城市的空间在拓展，通州的房子才二三十万，未来要达到五六十万，人口急剧增加，土地资源的稀缺性，没有道理贬值。一个房子盖了50年、60年怎么还可以涨价呢？因为市政增值、时政配套增值、土地增值带来物业的增值，所以不一定是房子的本身增值了。按道理说房屋的建设成本越来越高，以前500元可以盖一平方米的房子，现在可能需要1500元。
物业的升值潜力跟市政配套有关，但最重要的还是与轻轨开通以后人们观念的变化有关，所以要做好规划设计，在细部和品质方面下功夫，会极大地促进项目品质的提升。
一个负责任的开发商，应该不断地改善物业管理和服务，不断地完善周边配套设施的建设。
轻轨建设对于房地产建设来说只是一种催化剂，因为购房者选择物业的关键是取决于楼盘的综合品质，包括交通、小区配套、周边环境、物业管理等多方面的因素。由此看来，轻轨沿线物业只有以人为本，仔细分析，研究市场，不断提升物业品质，才能在激烈的市场竞争中取得发展。梁粉宁
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2002-08-13 17:47:13
