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争论房价的同学们听我进一言
我原来在国内最好的证券研究所做过几年宏观经济研究，所里有个同事是国内首屈一指的房地产行业研究员，我的几个搞研究的同学也涉足房地产行业。我现在对房价的看法是，长三角一带确实过热，需要调整，但全国其他地区的房价比较健康，包括北京。
从目前宏观经济的发展来看，我们已经进入了通胀周期，前几年通缩时期压抑的物价开始进入报复性快速增长期，这个趋势已经确定。其实不用看什么研究报告，每个人都能感受到身边的物价在上涨。你可以说现在的CPI涨幅不高，吃的也没见涨。可是，你要知道，CPI构成是十几年前确定的，已经不符合现在的实际情况，随着生活水平的提高，恩格尔系数已经较过去大大降低了，北京这样的地方尤为显著。所以，现在物价上涨已经主要不是体现在粮油食品上了，而是公共事业、服务业、耐用消费品、还有房产。
最近几年，城市居民的消费升级趋势非常明显，汽车和房产成为主要消费目标。我国的人均GDP已经超过1000美元，从国际经验来看，消费升级正当其时，所以，房产的真实需求旺盛。从供应的角度来看，土地是不可再生资源，城市土地的供应具有一定的刚性，难以做到跟随需求的快速变动而快速变动，这是房市与车市和股市的根本性区别，那些将房市与车市、股市类比的人，完全是形而上学。
真实需求快速增长而供应这几年偏偏紧缩，使市场始终无法处在一个平衡状态。这时候，大量的投资资本甚至是投机资本看到了机会，所以真实需求带动了投资需求，总需求进一步膨胀。如果投资需求依附在真实需求之上，以真实需求为主，市场就是健康的，如北京，但如果投资需求甚至是投机反客为主，市场就过热了，如上海，再一次成为冒险家的乐园。
所以，通过最简单的经济学分析，我都可以得出这样的结论：如果今后几年GDP的增长率还会保持在8%左右，在一个通货膨胀的周期，而且房地产市场持续地供小于求，北京的房价每年增长率在10%以下都是不可理解的。
当然，这只是纯经济学分析，还要考虑政治的因素。我们现在经济发展中的一个很大问题就是贫富差距在拉大，房子在供应不足的情况下只能先满足中上收入人群，可城市中大量的中低收入家庭买不起房，特别是98年以后毕业的年轻人，现在多数已步入结婚生育的年龄，这些问题越积累越严重，潜在的社会矛盾随时都可能爆发。任志强同学的观点没有错，可他还不够“讲政治”。所以，当政者有强烈的抑制房价的要求。可问题是，市场有其本身的运行规律，政策和行政性手段只能暂时阻止房价上扬，但很难扭转市场的根本趋势，我们难道还要回到过去的计划经济和短缺时代吗？
我觉得，今后政府会从以下几方面入手：一是大幅度提高房产投机的交易成本，使自住和投资需求保持一个合理的比例；二是大量建设经济适用房和廉租房，使房地产市场形成高档住宅、普通商品房和福利性质住房比例相对合理的市场结构；三是在经济发展中大力培养中产阶级，中产阶级的力量壮大了，社会才会长期稳定。
至于回龙观的房价，很明显，它带有计划经济时代价格双轨制的一切特征，试想，99年的时候2600的房价就争相购买，现在，北京的房价已经翻一番了，它还是2600，政府定价愈发偏离市场价格，供求矛盾进一步加剧。我想，即使是目前的黑市价格也是低估的，因为人们毕竟还可以选择等待新房入市。所以，个人预测，随着7期认购结束（意味着今后不再有新房入市），随着回龙观地区商业和配套的进一步完善，今年下半年以后二手房价格将会进入快速攀升期，两三年以后涨到5000元不是没有可能。而这，只是对过去长期受到压制的价格的修正而已。
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2005-04-22 13:03:33
(空)