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轨道商圈开始升温
今年以来，随着北京市地铁站、轻轨线的加紧建设和即将通车，人们对地铁和轻轨沿线的地域升温有所关注。
日前，北京地铁公司和中信体育文化有限公司合资成立的“北京地铁文化传媒有限公司”传出消息，将在地铁站内投资建设多家大型的图书音像超市，有计划地在图书音像超市内开设影吧、书吧等设施。有媒体评论，“新开发的文化休闲服务将使北京轨道交通的软环境全面升级”。
尽管负责这一项目的开发商对此事非常低调，一概谢绝透露任何详细信息，但是“地铁文化”和“商业设施”的增加却引起了经济学家的关注。他们认为，地铁增值服务包括的内容非常丰富，文化休闲只是其中的一个部分，在现有基础上，北京的轨道商圈还有难以限量的潜力。
事实上，北京地铁站上下目前已经有了一定种类的商业业态，如人们所看到的站内报刊亭、小型音像店、百万庄园店、户外广告牌等。在某些地铁站外则有初具规模的商业街、具备商务功能的写字楼、小型超市等等。
在现有基础上，北京轻轨的总枢纽西直门站外将要建大型写字楼，用于办公和物业管理；而华融集团也正在建西环广场，三幢风帆形状的写字楼将成为地铁站附近的标志性建筑；北京嘉鸿房地产开发有限公司也正在将轻轨回龙观站附近的一条街改造成“底商”，来满足每天将达到８万人流量的购物需求。
更有趣的是，“螳螂捕蝉，黄雀在后”，紧跟在开发商身后的还有大大小小的商业企业，如国际知名零售集团沃尔玛曾经先后与华融和嘉鸿公司亲密接触，对地铁、轻轨沿线的商住楼表示出浓厚的兴趣。
龙泽苑的“底商”
有业内人士预计，轻轨总站西直门站是地铁、轻轨的枢纽，到９月份西直门站周边肯定能看到一些新兴的商业设施。
地产开发商深谙这一道理。北京市嘉鸿房地产开发有限公司总经理助理杨威向记者介绍说，目前嘉鸿在轻轨龙泽站附近正在开发“龙泽苑”项目，这是一个规模达４０万平方米的住宅社区。按照１９９７年的规划，在住宅区附近会增设一部分商住楼作为配套建筑。
但是轻轨站的建成，使龙泽苑在大方向上做了一些调整。“现在，在轻轨站的对面，有一个面积达１万平方米的综合商务楼，目前已经竣工；在龙泽苑西区和东区之间也有一个面积达３０００多平方米的商业楼，目前也已经竣工；另外在东区西边，即离轻轨站４００米的一条垂直的路上，我们准备做一排‘底商’，将首层和地下做商业，现在已经开始动工；还有一个会所，在商业街附近，靠近小区，设有居民服务、餐饮、娱乐、酒吧、体育设施，游泳馆。”
杨威说，以前龙泽苑的项目中考虑住宅区更多，现在则要兼顾社区和轻轨站人流需求，而且开发商对这一块的商业增值比较乐观。
从商住楼的招商情况就可以看出“增值”潜力，刚开始时少有人问津，现在有了轻轨，预计龙泽站每天客流量在８万人左右。轻轨开通后，商业价值有多大，尽管大家估测不一，但是找开发商要项目的络绎不绝。
做交通规划的美国专家在指导龙泽苑项目时，就曾经鼓励开发轻轨周边的商业设施。他说，实际上在美国，轻轨站旁会有大的停车场，轻轨和住宅小区之间都会有商场、超市、批发市场，最后形成了围绕轻轨两旁的环状的大型商业带，在美国这些商业设施都比较受欢迎。
谁开发，谁获利？
毋庸置疑，城市轨道周边商业空间的开发潜力很大。“但是目前来看，从管理到运营商都缺乏经验，缺乏整体的、条理的大规划”，有业内人士这样评价。
首先来说，“增值”只是一个概念，而且是一个复杂的概念。谁都知道有利可图，但是至于具体能增值多少，并没有一个详细的统计数据。所以具体到开放商和运营商来说，投资是需要谨慎的。
政府也看到了有利可图，所以从投资运作来看，已经采取了各种方式，有的是直接把开发权交给建设方，比如地铁集团，有的则是由地产开发商来打理。不过总的感觉仍然是责任和利益不明确。
也有业内人士说，目前地铁、轻轨的投资都是市政府拨款，经营则是地铁总公司。现在的状况是资金上受到限制，因此缺乏总体规划，造成了“头痛医头，脚痛医脚”的局面。再加上缺乏经验，实际上城市轨道交通周围地块怎样利用还没有很好的规划。
从国外的经验来看，很多城市最大的开发商就是地铁开发商，他们买下的地皮是很大的，包括站周围的大块地。与此同时，城市轨道建设的投资大，收回慢，所以政府鼓励投资商开发周边的商业空间。
而在拥有世界上最成功轨道交通运作系统的中国香港，政府给沿线地产一定的土地开发权力，轨道交通的收益从运营、卖票转移到沿线商业空间的开发，比如土地增值、广告，这样用广告、土地开发增值来养轨道交通，最后结果是双赢。
业内人士认为，从国际惯例来看，一般是基础设施带动房地产发展，以前我们主要靠行政手段来发展交通，现在则要靠市场，依赖利益的驱动，把责任和权力转移到投资商、开发商这一块，这才是符合市场需求的运作模式。
城市轨道带来新的商业模式
实际上城市轨道不仅是交通，而且是新的生活方式和商业模式。新的生活方式指的是，城市轨道使人们改变了“区位”的概念，把地理距离变成了准确的时间距离。准时、高效的特点使人们不再考虑几点钟进办公室，而只需要考虑几点钟进到地铁站就可以了。
对于地铁、轻轨带来新的商业模式却需要一种广泛的理解。“真正的商业空间的开发应该在站外而不是站内。”
听说地铁集团筹备加大地铁站内休闲娱乐设施建设这一块，业内人士杨威并不持盲目乐观的态度。“地铁站是枢纽，是让人尽快离开的地方，商业却是叫人留下。”
他认为，适当地开设便民的商业服务是合适的。商业设施应该散布在站外一定范围内，最后形成一个立体的商业区域。
“城市轨道交通的主要功能是尽快地把人运送到目的地，在这个主要功能之外，可以有一些附加功能，不过应该是时间短的消费。如果是延长时间的消费，可以看一下西客站，站内也有商业设施，经营情况大家都是有目共睹的。”
不过，和很多业内人士的观点一样，杨威认为，轨道交通站点周围都是新兴区域，商业基础设施肯定比较薄弱，这一块是商业空间最大的，也是最有市场前途的。
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2002-08-22 10:17:40
