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透视京城楼市12大问题
与其说北京房地产存在泡沫，不如说京城楼市的不规范和不透明较之沪深等大都市要严峻得多。最近有一份新鲜出炉的调研报告，披露北京的商品房市场交易过程中存在12大问题。
问题一：多数房地产公司注册资金不到位。据调查统计，目前房地产公司在先期成立阶段，注册资金没有完全到位的占92％，股东基本未投入注册资金的占15％，而注册资金投入量在一半以上的仅占50％左右。有资料显示，北京市99％的施工企业都不同程度的垫资给开发商，而靠预售款带动开发的地产商占50％以上。
评论：关于房地产开发公司注册资金普遍不到位的问题，在北京较为突出，导致项目开发时开发商屡屡换手的情况司空见惯。上海市讲究品牌服务的出租车行业管理，到了北京就变成数千家出租车公司的夏利等等换了个顶于，良莠不齐的开发商一哄而上也算是北京的一道独特风景。至于施工企业垫资施工到主体封顶，几乎已经成了全国房地产业不言自明的惯例，不唯北京如此。就这样，施工企业还哭喊着托关系找路子要做工程，实在是建筑施工行业，僧多粥少难养众!
问题二：部分商品房违法销售。违法销售主要表现在内部认购和无证销售两方面。调查显示，目前内部认购在商品房买卖中占6％一10％左右，有31％的房地产项目在预售时没有预售许可证，有的项目甚至连预售许可证都没有就公开预售。
评论：其实预售斗出现内部认购抵不上无证预售，但北京房地产和沪深穗等房地产开发相对规范的都市在此环节上最有趣的差别在其它，一是沪深穗要等主体封顶了才出售期房，而京城开发商圈地挖个坑就敢收预售款；二是一些各证不全的项目，竟然往往能奇迹般地在事后补齐各道手续。
问题三：广告虚假及承诺不兑现。有数据显示，目前商品房销售中所涉及的广告内容，一般都包含30％以上的虚假成分。而对于承诺兑现情况，38％的出卖人拒绝约定楼书中的承诺，95％左右的出卖人不能将楼书中的承诺全部约定在合同中，68％的出卖人只能约定楼书中50％的内容。
评论：京城楼市虚假广告的泛滥，以及楼书内容的落空是糟糕的事，唯一开心的是这些广告倒是养活了不少媒体。但板子应该打在谁身上?遍地老鼠招摇过市时，只能说明为鼠辈摇旗呐喊的媒体，以及躯肥爪软的猫咪们问题的严重性。
问题四：洽谈、签订《商品房买卖合同》时，违反公平原则。主要包括经济适用房的合同条款不能谈，出卖人单方扩大相关术语的内涵与外延，排斥买受人聘请律师等。
评论：尺有长寸有短，为了规避购房合同中的重重陷井，除了合同标准化之外，恐怕还得依赖专业律师的服务，毕竟哪怕是商界精英也不可能对相关法律谙熟于心。而经济适用房开发，则本不能用“市场化”这个尺度来衡量。至今我们应该摆脱的一个可笑谬误是：任它经济多发达，也决不可能达到大部分居民有能力购买商品房的地步，在欧美亦如此。居者有其屋本身就是非市场化的遥远目标。
问题五：实测面积与公摊不公。主要表现为将不应公摊的部位让业主分摊；在原有的公摊面积上，让业主多摊；出卖人擅自经营公摊面积；不告知分摊的真实情况和数据等。
评论：实测面积不实在，和独此一家无分店的官办测绘队有直接关系，测绘不实在没有惩罚机制，却有强烈的牟利驱动，实测能实在吗?公摊不公，其实好事媒体早就披露批评了，可至今有谁把商品房需标出适用面积出售的法规当回事呢?在广州或上海能够贯彻的保护消费者的举措，到北京咋就碰壁呢?
问题六：定金的约定与认购书的签订不规范。
评论：此类不规范实在是你有一定之规，我有应对之策，猫跑不过老鼠，谁之过?
问题七：销售与物业管理不衔接，出卖人与物业管理公司互相推诿。调查显示，有89％的商品房项目在销售时，买受人未能与房地产开发企业选聘的物业公司订立物业管理协议，70％以上的买受人没有看到物业管理公约，以至交房时业主与物业管理公司发生争执。
评论：业主和开发商，业主和物业管理之间的冲突，以北京房市的爆棚猛料为最多，从大闹展会升级到大打出手，不是京城业主的维权觉悟高，而是水大深，孤零零的业主摸不到深浅。
问题八：部分房屋质量有问题。
评论：更容易得出的，更节约调查费用的结论可能是：部分房屋质量没有问题。
问题九：交付时变更原设计、规划，或将已被业主分摊的部位规划、设计变更为其它设施。
评论：违规若可得利而无惩罚，桃花源变成水泊梁山并不大难。
问题十：交楼标准不明确。统计表明，有92％的商品房项目的一期工程，业主人住时配套设施尚未建成。约有62％的出卖人在交房时不告知买受人真实情况。
评论：广州开发商往往是建好配套设施才做主体，而上海则是两者同步，京城业主有幸，大多数需要在梦中才能看到当初楼盘展示上曾有的绿草茵茵和高尚会所。
问题十一：商住混合，不利于管理且影响居住。
评论：商住混合不利于谁的管理?
问题十二：作为消费者的买受人法律意识淡泊。据统计，目前买受人在购房时自己聘请律师的不到2％，大多数业主都以为合同很全面，足能维护自己的利益。
评论：自己生病他人不痛，天下没有免费午餐。买房的舍不得花钱维护权益，自然就要冒权益受损的风险。但京城购房搭上的税费之高也是出名的，这部分受损朝谁诉?
透视12大问题如何成为问题，我们不难发现，与其说北京房地产存在泡沫，不如说京城楼市的不规范和不透明较之沪深等大都市要严峻得多。因此京城房地产业也更需要用谦虚的目光向南看，如果阳光不能投射到这片土地，那么也许等不到花儿开放就已先谢了。
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2002-08-27 09:29:54
