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经济适用房对住房市场价格的影响
经济适用房是我国住房分类供应体系的重要组成部分。自1998年国务院发布(关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知)以来，各地采取了多种形式，组织经济适用房建设。随着经济适用房建设规模的扩大，其满足中低收入家庭住房需求、平抑大中城市住房价格的作用逐渐显露。北京市是目前全国经济适用房建设规摸最大的城市，其经济适用房对住房市场价格影响的分析也具有较为普遍的意义。
价格构成：经济适用房开发成本相应减免
经济适用房由于其所具有的不完全商品性和部分保障性，国家对其开发成本作了相应减免：免收土地出让金、减免21项税费，开发商利润率在3％以内。其开发成本构成主要包括征地和拆迁补偿费、前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费 (含小区非营业性配套公建费)、管理费、贷款利息和税金等七大项。因此，从构成上来看，经济适用房开发成本要低于商品住房。
从项目实际价格的比较来看，北京市目前大多数经济适用房与相同地段、相近档次的商品住房市场价格相比，单价绝对差低的在450元／平米左右，高的可达1300元／平米，相对差大致在15％-35％之间。按北京目前地价情况推算，经济适用房地块土地出让金大致为350元／平米，加上其他减免费用150元／平米，品质相当、获利相近的经济适用房与商品住房价格之间合理的差异大致应在500-550元／平米左右。
作用机制：总量、结构综合作用机制初步形成
对于房价偏高的北京、深圳等大城市而言，政府当前价格调控的主要任务就在于优化住房供给结构，平抑住房价格。北京市经济适用房建设对住房市场价格平抑作用日趋强化，初步形成了总量、结构综合推进的作用机制。
供给总量方面，2000年北京市经济适用房开复工面积为358．7万平米，约占当年商品房开复工面积的8.1％。2002年以来，经济适用房建设步伐明显提速，仅上半年开复工面积已达到405．3方平米。经济适用房入市数量的上升，推动了北京楼市住房总供给量的增加，从而对住房价格初步起到了平抑的作用。
供给结构方面，北京市目前在售楼盘中，5000-8000元／平米之间的中间价位楼盘占有相当比重，低价位住房供给比重偏低。经济适用房的大规模入市，在一定程度上弥补了市场低价位住房供给的相对不足。对于价格稍高的商品住房而言，经济适用房的入市对其客户形成了较大的分流，相对降低了其需求，从而在一定程度上平抑了商品住房的市场价格。
发展前瞻：理顺经济与商品房价格相互影响机制
确定经济适用房合理供应规模
为优化住房市场结构，在平抑住房市场价格的同时，保持市场在住房资源配置中的基础性作用，政府应当掌握好经济适用房的供给总量。供给总量过低，就发挥不了经济适用房的平抑房价、满足中低收入家庭住房需求的作用；供给总量过高，就容易对商品住房市场产生冲击，影响住房市场化改革的深入进行。因此，经济适用房的供应规模应在对住房市场发展状况、中低收入家庭住房消费支付能力等因素深入研究的基础上合理确定。
平衡布局扩大经济适用房的影响面
从目前北京市经济适用房区域布局来看，经济适用房主要集中于北部区域，居民就业主要集中于三环以内的市中心区域，因而居住与就业分离现象比较严重，交通成本较高；从居民居住习惯来看，一般来说；一旦人们在某一地域范围内生活相当一段时间之后，会对居住区格局、空间尺度产生亲切的感觉，并强化自身社区归宿感、地域留念度。布局失衡的经济适用房建设对住房市场价格的影响面，无疑将因上述各因素的存在而大大降低。南城地区翠城、西红门等大型经济适用房项目的启动，将会对本区域的住房价格产生强大的平抑作用，从而使南城居民能在相应半径内购置新的住房，也防止了居民就业与居住的过度分离。
减少住房消费“搭车现象”
如果没有有效的准入机制，住房消费将会产生“搭车现象”，降低政府对经济适用房投入的保障效率，也会对商品房市场形成较、大的冲击，对经济适用房周边项目的冲击尤为明显。由于区位相近，而成本差异较大，商品房客户将会大量流向同一区域经济适用房项目。北京市目前虽然出台了经济适用房的限购政策，但从总体实施情况来看，由于缺乏完善的收入统计与监管机制，加之开发商对自身利益的追求，本应购买商品房的家庭大量地进入了经济适用房市场，中低收入家庭反而遭到排挤，前述准入机制未能发挥其应有的作用。为避免经济适用房对商品房市场过大的冲击，政府有必要加快建立完善的收入统计机制，高收入家庭与中低收入家庭各得其所，形成住房供给市场的良性竞争机制。
鼓励经济适用房进入住房二级市场
经济适用房的供应对象为中低收入家庭，住房二级市场的购买者亦大都为中低收入家庭，因此经济适用房与住房二级市场呈现相互替代的关系。在经济适用房建设规模较小的情况下，鼓励已购经济适用房上市交易，对降低住房一级市场价格有很大作用。从北京市已购经济适用房的上市交易情况来看，经济适用房已经开始逐渐流入市场。我爱我家、精品家园等公司的已购经济适用房的成交量都有了不同程度的上升。已购经济适用房的上市交易，相应带动了周边低价二手商品房的买卖，二手商品房人市交易量呈不断上升之势，其价格却因经济适用房供给而保持着平稳发展的态势。
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2002-09-06 13:29:40
