 |
| 等 级：资深长老 |
| 经 验 值：1837 |
| 魅 力 值：1595 |
| 龙 币：6584 |
| 积 分：3507.5 |
| 注册日期：2005-05-08 |
| |
|
|
|
从新盘定价透视下半年房地产市场 房价一定降
从北京楼市看，新盘面市的价格制定开始趋于保守和谨慎。新盘的定价无疑将反映出下半年楼市的价格动向。
定价不再盲目追高
5月份后面市的新盘，在价格定位上并没有延续前一阶段楼盘不断高开的走势，而是采取了较为理性和更具弹性的价格定位。5月初位于西南三、四环之间鸿业兴园开盘，均价仅4000多元每平方米。价格低于目前同区域同档次楼盘。5月中，位于东四环四方桥东南的华侨城推出了第二批房，依托于大型主题公园的板楼均价仅为6500元每平方米。而其不久前推出的第一批房均价仅6300元。这一价位比华侨城在深圳的楼盘价格低了一大截。而位于东四环百子湾沿线的大盘沿海赛洛城市场预计其价格会在7000元以上，但据其代理商有关负责人透露，首批投向市场的房价仅为6000多元。
定价背景是政策风向
去年九月份考察上海的房地产市场归来后，北京开发商信心倍增，普遍认为，与上海相比，北京房价至少被低估了20%到30%。一时间，看涨情绪占据了市场主流，买房人盲目跟风追涨，开发商也借势将房价不断上调。一些新盘在开盘定价时不断地创出区域新高。如在望京区域目前已经基本消灭了6000元以下的楼盘，甚至在立水桥这个原本以中低价商品房为主的区域在去年也出现了房价近万元的楼盘。新盘的定价是芝麻开花节节高。
2005年3月份出台了“国八条”，4月份出台了“新国八条”，5月份出台了七部委“通知”。抑制房价的过快上涨成为了政治问题。尤其是七部委通知出台后，犹如给炙热市场浇了一盆冷水，市场观望气氛骤然加剧。据许多楼盘的销售人员反映，5月中旬后，打电话咨询和看房的人虽然没有明显减少，但成交速度却明显放缓了。
定价前提要防范风险
对买房人来说，盲目追高会给自己增加风险。同样，对开发商来说也是如此。如果在开盘时就将楼盘售价定得过高，一旦出现市场并未如预期的那么好，将会使开发商陷入两难境地。
在看不清方向时，首要的任务便是防范风险。而采用较为谨慎的定价策略则是防范风险的直接表现。毕竟价格是决定住宅类楼盘销售好坏的决定因素。因此，许多新盘在定价时则会更多地考虑其周边楼盘的价格，将其作为定价参照物。以使自己的定价较周边楼盘更具抗风险能力。另外，控制好单套住宅的总价也是各个楼盘防范风险的有效手段。以往种种数据显示，总价较低的楼盘受市场波动的影响就越小。
定价的决定因素是供需
当然，最终决定价格的是市场供需关系。但对于一个将要推向市场的楼盘来讲，如何才能知道市场对其产品的需求状况呢？为了掌握市场对其产品的需求状况，目前最常采用的方法是在开盘前进行客户的积累———预约登记。以往的预约登记量会以电话来访量为准，但发现这种方法统计的数据往往与实际成交情况偏差较大。目前，各楼盘最常采用的统计预约登记量的方法以缴纳诚意金的客户量为准。只有缴纳了几千元到几万元不等诚意金的客户才有资格优先选房，诚意金虽然是可退的，但从中统计的需求量的准确率却大大提高了。
“知己知彼，才能百战不殆。”北京中运行房地产经纪公司总经理王丽萍在给京城雅居定价时，对供需关系十分重视。“只有掌握了自身产品的供应量和市场的需求量才能准确地给产品定价。”但她同时也会考虑自身产品的特色，“并一定让所有的意向客户都能接受我的定价。”由于考虑到自身产品特色，连排别墅以及带电梯的叠拼在京沈路沿线目前供应稀缺，因此将价格定在7000元。
从新盘定价透视下半年市场
日前，记者采访潘石屹、冯仑、任志强时，他们三位均认为房价一定会降的同时，他们三位理由却各不相同。
潘石屹的理由是：成交量的下降必然导致房价下降。据潘石屹介绍，以上海为首的部分房价过高的城市，在政府的相关政策出台后，4月份的房价已经比3月份降低了三分之一左右。这是在政策的主导下，购房人与开发商心理较量的结果。开发商都不愿房价下跌，但购房人受政策引导则希望房价下降。在这样的心理较量过程中，买房人便产生了观望情绪。而观望是成交的毒药。在观望中，成交量出现了急剧萎缩。北京近两个月相关部门公布的成交量虽然没有出现急剧下降，但这是由于登记量滞后造成的。在北京改为网上签约后，房地产公司集中将过去几个月的成交登记，造成了成交量不能及时反映目前的市场成交情况。据潘石屹反映，SOHO尚都4月份的成交量已经下跌了，预计5月份的成交量还会下跌。
“一年之内，平均房价一定会降。”万通董事局主席冯仑非常明确地告诉记者。前一段时间，一些城市房价出现了过快增长。主要是因为高价商品房供应量增长比较快，而中低价位商品房，经济适用房等供应没有跟上。造成供应结构上的失衡，引发平均房价上涨。“国八条”，以及七部委的通知都提到了要改变住房供应结构的问题，旨在通过结构的调整解决房价过快增长的现状。目前，南方一些城市已经开始加大经济适用住房土地的供应。相信在一年之间，这些中低价位的住房将会陆续进入市场。中低价位住房供应量的增大会把平均房价拉下来。但冯仑也同时明确表示，政策导向并不会改变万通的战略决策。中低价住房供应量的增大只是为了改变住房供应结构，给购房人提供更多的选择，使各种需求的产品均衡发展，同时高档住房的需求依然存在。
任志强也做出同样的预言：房价要降。他认为当房价已经与政府执政能力挂钩时，各级政府一定会用各种方法把房价控制下来。
|
|
--
我在努力的往前奔呢。
http://bbs.hlgnet.net/seeinfo.php?seename=%D5%E6%C3%BB%C6%D7%B6%F9 |
|
|
2005-06-02 14:04:15
