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上海房地产投资全线放缓 开发商遭遇新政策将军
观望！抛盘！转战！——房地产新政策下，开发商一改往日风光，紧急收缩战线：原本有投资意向的项目停止谈判，改为观望；资金链不稳的企业不再轻赌开发利润，小企业大量抛售手中地块；综合类企业减少房地产投资，转战其他产业。一轮激烈的行业淘汰正在进行中
“房价在跌，地价在涨，让我怎么做。”上海某开发商老总在公司内部说。
5月初，该公司曾对外发布信息，以股权转让形式获得惠南镇352亩土地，用于住宅开发。但据该公司陆小姐透露，这一收购协议目前已经取消。
“原本每亩130万元的地价已经涨到每亩180万元。而我们的在售楼盘却已经跌价三分之一。”陆小姐说。
她所说的楼盘位于上海市中心长寿路上，这一中高档楼盘曾经上演过单价由开盘时8000元/平方米直线升至18000元/平方米的惊心一幕。在4月初一次房地产论坛上，该楼盘销售代表还曾经信心满满地表示，后期开盘的房源单价将达到25000元/平方米。时至今日，引用该公司老总的介绍，“总价240万元的房子已经跌至180万元。”
三分之一的降价幅度着实让开发商措手不及。而销售利润的急速减少不仅影响开发商资金链的规划，更打击了开发商对后续项目的启动信心。
于是，开发商纷纷放缓拿地动作，对新的土地收购也变得格外谨慎。
抛售还是观望：土地交易的僵持
“现在，一些资金吃紧的开发商在抛售手中的地块，而投资者却因为宏观政策对市场的打压改变了利润预期，不再积极拿地，改为观望。”一位专营土地中介的业内人士向记者介绍说。
在土地交易的二级市场，也出现了和二手房交易同样的僵持局面。
“现在，出售手中地块的企业有很多。”这位土地中介人手中掌握的待售土地就有不少：北京华源集团在去年年底购得上海机场镇一幅地块，由于1亿多元资金缺口，不得不抛售。而另一家上海开发公司宝华集团在徐汇区、普陀区的两幅土地也正在出手。
广东珠江地产曾经在去年年底以近17亿元的天价竞得上海新江湾城C1地块。如今，珠江地产对上海的投资热情已经锐减。“我曾经向珠江地产投资部的人推荐过几个地块，他们表示，目前上海市场风向已变，所有投资计划都已经无限期搁置。”该人士介绍。
而一向以开发办公楼见长的招商地产，刚刚在松江九亭通过招投标拿下的一块别墅用地，如今动拆迁还没有结束，新政策就已经出台。“他们现在都不知道是不是应该继续推进这个项目。”
价格进入下降通道
一系列新政策对房价涨幅的遏制已初显成效。
“新盘价格的下降源于二手房交易价格的下降。”凯宏开发公司副总经理陈申军分析说。一些顶不住销售压力的新盘已暗自降价。据了解，一些预售楼盘已经实行了9.5折优惠价、送物业管理费等变相降价方法。降价已经不再是开发商隐而不谈的话题。
而相比于此，上海市2000万平方米中低价房的开发政策令开发商看到了未来更大的降价空间。“中低价的定位意味着这些房产的周边将很难卖出高价房。”曾经有过配套商品房建设经验的陈申军介绍说。
开发商终于感到了“价格寒流”的到来。
“而利润率预期下降的结果将在很多方面造成影响。”上海纯华投资咨询有限公司董事长萧纯刚认为。“除了一些企业将转让手中项目，更会有综合类企业从此退出房地产行业。”
本地开发商“出走”上海
其实，一些上海本地开发商早在几个月前已经预知了这种市场局势，他们的“转战外地、淡出本地”策略被业内视为明智的战略选择。
上海复地集团是上海最大的民营房地产开发企业之一。继与北京城建房地产开发有限公司合资开发北京“玉泉新城”后，5月初，复地集团又以3000万元收购北京柏宏房地产开发有限公司100%股权，由此接手其位于朝阳区的两个物业发展项目。而据了解，复地集团在上海的土地收购动作几乎停止。
除此之外，绿地集团等上海大型房地产开发企业也早已积极布局外地市场，为今天的战线转移作出了准备。
海外基金投资热情不减
和本地开发企业看空上海楼市不同，一些海外基金组织正积极寻找在上海房地产市场的投资项目。除了麦格理银行、荷兰ING银行、摩根士丹利等几大传统基金组织外，一些并不被市场熟悉的日韩基金正悄悄进入。据了解，日前，一个日本基金组织正委托中国台湾信义房屋在上海的分公司寻找投资对象。“他们的目标是中高档投资类物业、酒店或办公楼。”上海信义房产相关人士透露。
正如古北地区的二手房交易又有回暖趋势，投资者对上海楼市的长线投资热情正在开始复苏。和温州炒房团不同，这些机构或个体的投资热情是源于对城市经济发展前景的肯定。
“现在，无论是投资整幢物业的海外基金，还是投资单套房产的个体投资者，都是起码三至五年的长线投资者，他们肯定不想快速变现，而是看好上海楼市长远的发展前景。”萧纯刚介绍说。
行业面临新格局
对于此轮的房地产过热和宏观调控，专家的态度并不悲观。
“这次房地产过热的性质与1994年、1995年的房地产泡沫截然不同。”房地产股票分析师徐子庆认为。“如果说上次海南的房地产泡沫是在没有市场需要的支撑下，地皮炒作带动的楼市虚高，那么这轮房地产过热显然有很强的需求消化能力。”
徐子庆认为：只要房地产开发企业在土地储备、资金、品牌、管理等方面有相当成熟的技术积累，是不会受到太大冲击的。而经过了这轮市场淘汰后，将会在中国成长出一批真正优质的房地产开发企业。
“现在与政府推行的中低价房进行竞争，开发商必须要沉下心来考虑客户群定位，考虑开发差别产品，考虑如何建出质更优、价更实的房子。这无论对消费者还是对市场环境都是很有好处的。”陈申军说。
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我在努力的往前奔呢。
http://bbs.hlgnet.net/seeinfo.php?seename=%D5%E6%C3%BB%C6%D7%B6%F9 |
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2005-06-03 10:04:17
