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经济适用房3%开发利润难控制
http://www.thebeijingnews.com/news/2005/0603/
经济适用房3%开发利润难控制
该网址不再展示 ·2005年6月3日0:47· 来源：
●市发改委表示，因开发难度加大，今年能否完成300万m2新开工面积尚难确定
●业内认为，该产品利润产出与前期投入比值较高，政府很难硬性限制其开发利
在七部委新政公布后不久，建设部又针对各地做好调控房地产市场、稳定住房价格工作提出了6个工作时间表。北京市建委表示，北京经济适用房今年开复工700万平方米，中套型面积将控制在80平方米左右，开发利润会严格控制在3%以内。对此，不少业内人士认为，经济适用房扩建力度的加大更好地满足了中低收入群体的需求，面积的控制也有利于经济适用房回归本质，但3%开发商利润的严格限制可能很难控制。
近两年开发的经济适用房户型面积已有所控制。 实习记者 周晓东 摄
数字一：开复工700万m2
700万m2非今年经济适用房实际开发量
700万平方米包括今年新开工和已竣工面积，明年开发力度尚无明确说法
日前，北京市建委表示，北京今年经济适用房计划开复工面积700万平方米，新开工300万平方米，竣工200万平方米。
对此，记者采访了北京市发改委相关负责人。据该负责人介绍，700万平方米的开复工面积只是一个历年工作指标的额度，并不是今年实际开发量。“目前只能保证今年经济适用房竣工面积200万平方米，但今年能否完成开工面积300万平方米还不能确定。”该负责人还表示，随着拆迁难度的逐渐加大，经济适用房整体开发难度也越来越大。“明年经济适用房开工计划的具体事宜还在制定之中，目前暂不能对外透露。”这位负责人表示，明年经济适用房的具体开发位置要看整体运作情况而定。
据了解，北京市从1998年开始进行经济适用房项目建设到2004年11月底，共批准集中建设经济适用房项目54个，总建筑规模2690万平方米，平均每年开发经济适用房面积为384万平方米。但从去年下半年以来，北京经济适用房就没有新增项目。今年放量的主要是一些老经济适用房的后期项目，而目前北京市政府对2005年以后的经济适用房投入力度也没有明确说法。
数字二：套内面积80m2
户型面积限定对开发商是把双刃剑
既限制了开发商牟取暴利，也限制了其规划项目的权利
七部委新政对经济适用房的套内面积提出了严格限制标准。要求经济适用房小套型面积控制在60平方米左右、中套型则控制在80平方米左右。
记者在采访中了解到，早在2003年底建设部就对经济适用房的户型面积做出过相应限制，北京去年也出台了《经济适用房管理办法》。但在此后建设的经济适用房中仍有不少大户型。按照有关规定，在规定面积之内的，按2650元/平方米交易，超出面积将不以此为标准。业内人士认为，大户型的遍地开花是开发商在打政策的擦边球。
针对此现象，北京中原房地产开发有限公司总经理李文杰认为，虽然以往的政策对经济适用房的户型面积有一定限制，但就目前来看成效并不明显。政府只有加大监管力度才能将政策落实到实处。
关于经济适用房套内面积的硬性限制，香港百骏（中国）投资股份有限公司董事长王济武提出了自己的疑虑，“户型面积的确定要依市场需求而定，不应该做出硬性规定。”王济武认为，虽然市场上也存在一些开发商刻意扩大套内面积以求得高总价的现象，但此次对户型面积的规定也限制了开发商规划项目的权利，这是一把双刃剑。国家在几年前就针对经济适用房制定了康居计划，当时提出三大一小的户型概念，即大客厅、小居室的格局。随着社会的发展，购买经济适用房的客群对居住品质的要求也在逐渐提高，经济适用房并不等于简易房。
数字三：开发利润3％
很难有合适手段压缩开发商利润空间
经济适用房开发总利润额直接受工期开发次数影响，可调节性强
七部委新政指出，必须严格执行经济适用房项目招投标制度，实行政府指导价，严格将开发利润控制在3％以内。业内人士预测，在如此低的利润下，目前供应量并不饱满的经济适用房开发将更加举步维艰。同时，楼盘的品质可能也会受到一定影响。
中国社会科学院金融研究所易宪容认为，“如果没有利润支持，很难吸引开发商开发经济适用房，经济适用房的市场供应量也就无法保证。当然，政府可以出台一系列的优惠政策，包括在拿地方面鼓励经济适用房的开发建设，但自土地招拍挂以后，政府对土地市场的影响力逐渐减弱，更难以吸引开发商建设经济适用房。”易宪容认为，经济适用房最初的定位就存在一定问题，很多细节并不完善。此次突然出台的这一政策肯定会带来一些后续影响。而政府也很难有合适的硬性手段限制开发商的开发利润。
对此观点，王济武表示赞同。“此次对经济适用房开发利润的限定较为盲目。”王济武认为，房地产行业在财务管理方面较其他行业具有一定的特殊性，其利润结算是随工期开发的进展情况进行。虽然整体投入量不变，每次项目的开发利润也能控制在3％以内，但工期的开发次数会直接影响到完成此项目开发的总利润额，可调节性非常强。
■利润核算
总开发利润不比商品房少
经济适用房开发周期通常比普通商品房短，前期投入至少可省20%
一位曾为经济适用房做过规划的业内人士向记者透露，与开发普通住房相比，开发经济适用房无论在成本和资金方面都存在较高的回报率。首先，政府会免收经济适用房土地出让金和市政相关配套费用，在普通商品房中，此两项费用共占最后售价的13％左右。同时，四源费（水、气、热等）约占售价100元/平方米。在项目推广中，普通住宅需要投入最终售价3％左右的宣传费。因此普通住宅项目在前期运作方面的投入较经济适用房至少高出20％。以位于五环外、价位在3000元/平方米的经济适用房计算，以上4项就可以直接降低成本600元/平方米。
其次，经济适用房的资金运转效率高。普通住宅利润回报周期大概在3－4年，而经济适用房仅为一到两年时间，为普通住房的1/3左右。如果按照每次经济适用房回报利润3％计算，那么在同一时间段里，开发一个经济适用房将会获得至少9％的利润。而最终的投资回报利润只是自有投资额，而不是净资产投资回报额。如果最初开发项目时，开发商采取股本融资的方式，存在一定比例的股东融资额，那么，开发商将获得更高的股本回报率。
据业内人士分析，投资回报=项目回报率/项目周期/自有资金比例，经济适用房项目周期为1-2年，由于开发商可在土地、信贷等方面获得一定的优惠政策，自有资金比例能做到10%-30%，项目总回报率则在3%-8%，年度回报率便有5%左右。如果依靠财务杠杆，由于自有资金比例达到10%-20%，因此年度股本回报能扩大到25%-50%.可见，经济适用房年度回报控制在3%-8%，仍存在较大的利润空间。
李文杰认为，经济适用房前期投入门槛不高，净资产投入较低，属于一种非市场性商品。虽然利润绝对值较小，但利润产出额和前期投入额之间的比值较高，如果存在关联交易，那么经济适用房仍有较大的利润空间。王济武也向记者表达了相同观点。他认为，如果政府能出台经济适用房的利好政策，“即使政府限制更低的利润，也会有开发商愿意开发这类产品。”
■前景预测
迟早会被中低档住宅取代
业内认为，若能提供更多品质较好的中低档房，这将是一种积极的取代
据王济武介绍，目前我国开发经济适用房采取的是一种以政府牵头，由第三方承担成本压力的形式。新加坡是最早施行经济适用房的国家，但该国是由政府直接投入资金负责开发，并没有其他房产行业介入，所以政府对经济适用房的运作具有较强的控制权限，同时对市场的把控也更为直观。
据了解，早在1999年，徐州市政府也曾效仿新加坡，以政府直接拨资的方式开发经济适用房，并初定以600元/平方米入市，但在当时，优惠补贴后的公房价位也要在1400元/平方米，所以这一方式最终没能持续下去。
采访中，多数业内人士认为，随着政府加大对中低档房的建设力度，经济适用房作为一个阶段性产物可能会随着市场的发展逐渐消失，取而代之的是中低档商品房，这是一种积极的取代。
李文杰表示，目前北京市场中低档住房价位一般在4000元-5000元/平方米左右，但经济适用房最高上线也达3900元/平方米左右。如果按照套内面积80平方米计算，那么中低档房与经济适用房首付款最多相差2万元，这对于有一定购房能力的人来说，房款压力并不大，关键是看市场能否提供更多价位相当、品质较好的中低档商品房。
■业内建议
省出经济适用房补贴建廉租房
业内认为，廉租房无法转嫁政府财政压力是其难大力发展的主因
针对此次经济适用房户型标准的出台，王济武认为，在政策制定之前，应该首先明确经济适用房的定位。按照现在的价位及市场购买力来看，经济适用房称为低价房较为合适，主要是对中低收入人群量身定做，并不是针对不具备任何购买能力的贫困家庭。如果力争达到居者有其屋，大力发展廉租房才是解决贫困阶层住房现状的根本。
李文杰认为，就目前而言，经济适用房并不能完全满足中低收入人群的需求。政府应该形成较为完善的廉租房系统，以此来满足中低收入家庭的需求。经济适用房的开发是政府采取职能手段后通过开发商来完成，而推行廉租房政策，政府不能直接将财政压力转嫁给第三方。“这也是廉租房没有大体量推出的主要原因。”李文杰认为，但如果政府能有效地引导中低档住房建设，减少经济适用房的投入，增加税款，对于廉租房的发展也是一大利好。如果能每年减少200万平方米经济适用房开发量，以200元/平方米土地出让金来算，政府在这方面的财政收入每年将多出4亿元，以此用来发展廉租房体系，对于廉租房体系的开发将是一笔较大的投入。
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2005-06-05 10:38:25
