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经济适用房难产 低总价商品房时代来临
经济适用房难产 低总价商品房时代来临
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该网址不再展示 2001年09月06日 09:10 经济观察报
低价商品房杀声震天
地产界偶像派人物王石并没有如大家所希望的那样出现在8月中旬的博鳌21世纪地产论坛上，比较普遍的说法是因为他下珠峰受阻而无暇顾及。但记者得到的消息是，就在地产枭雄们在海南高谈阔论的时候，王石却跑到北京通州区与该区领导谈项目，这个很大的项目据说价格都在3500元以下。据富河园副总经理司京生透露，目前有三大房地产公司要进通州，
30万元或者30万元以下的住宅他们都要做。除了万科以外，太合集团已经跟通州区政府签了36亿元的合同协议，要建一个新的通州城，房价定在4000元以下；珠江骏景也在通州圈了3600亩土地。
大开发商的介入，使小开发商感到压力的同时，更多的是找到方向的兴奋。一些规模较小的低价楼盘近日频频发力。9月6日，动力街区将二次开盘。该项目销售总经理付成立说：“我们在6月14日国贸房展会一出场，立马触发楼市激浪。短短4天，1630人初签意向，上万人前来咨询，相信仍会继续火爆。”新康家园的辛欣说，因为卖得好，新康家园现在房价月月都在涨，大概会涨到均价3650元左右。
其实，新康家园的开发商是鼎鼎有名的新世界集团。该集团以前进入大陆市场一直在做公寓、商场、酒店，而且都是比较高档的，现在为什么一只手伸向低价商品房呢？辛欣说：“开发商应该有主流意识。住宅市场做高档好还是低档好，大家会看它是不是主流市场。”
据搜房北京典型指数进行的一次调查显示，在北京，选择三环沿线的购房人群中，39.8%人选择了总价在30万元以下的住宅，37%的人选择50万元以下；选择四环沿线的人中，44.7%的人选择总价在30万元以下的住宅，33%的人选择50万元以下。从最畅销的住宅面积(90～120平米)来推算，每平方米价格应在3000～4000元左右。因此，人们所说的低价商品房是指总价位三四十万的房子。云景里的邹东成说：“在北京的住宅市场，如果按照资金总额来算的话，这种住宅估计不会超过30%。但是如果讲到客户的个体来说，这个数量肯定是最大份额的。北京市一共有600万户家庭，可能有400万户家庭是处于这个市场里面的。这个蛋糕还是很大。”
目标客户群直指经济适用房
据统计，去年北京的经济适用房开工面积为267万平方米，今年全年计划开工150万平方米，但截至今年上半年，实际开发面积仅为34.6万平方米。据悉，著名的回龙观小区二期到现在一直没有开盘，主要原因是开发商想涨价，但政府一直控制它，不同意它涨。所以，老百姓热盼的经济适用房便杯水车薪、虎头蛇尾。
低价商品房正是瞅准了这个市场的空档。经济适用房的目标客户群是年收入6万元左右的家庭，这些低价商品房的目标也大概如此。付成立说，月收入5000到10000元的家庭都是我们的客户。司京生则干脆说：“从北京市经济适用房价格来讲，通州的房子比北京经济适用房价格还低。”搜房研究院的黄瑜对低价(总价)商品房的客户群作了一个描述：“由于城市化进程的推进和城市人口的绝对增长，带来大量的成长型客户。他们是30岁左右的公司职员，客观上需要大量的住房；收入能够满足生活但不算很高；存款定期入帐但不算太多；希望有自己的房子但无须太大；追求一定品位但不求奢华。这是最有活力的一群人，经济的持续发展使得他们的收入逐渐增加，虽然目前储蓄有限，但未来预期看好，敢于用明天的钱圆今天的梦。”
一位开发商说：“现在真正经济适用房老百姓还买不起，现在买经济适用房都是开大奔驰的，买好几套没人住的。”原因是：“面积都偏大，现在的经济适用房200平米的都有，单价下来了，但是总房款还是不低，一套房子也是30到40万。而且经济适用房都在四环以外，真正能热销的就几个。”
现在北京经济适用房肯定会受欢迎，但是老百姓买经济适用房还是买商品房？观察家指出，现在同地区的经济适用房单价比商品房还是低1000元左右，而且买经济适用房有一些税费上的优惠，但是经济适用房的产权问题怎么解决还是个问题。得到经济适用房产权，须补交3%的房款，这个3%加进来，总房价和买商品房有多大差距，就需要消费者算仔细了。这种提醒给了商品房开发商很大的信心。
谁的利润大
尽管北京市场对低总价房有强烈的需求，但并不是所有的开发商们底气都那么足。还有一些开发商认为开发普通商品住宅无法表现公司地产开发的专业水平，没有介入。甚至有传言说新世界集团介入低价房主要是因为在改造北京崇文区中被套牢、从而得到崇文区政府的支持。所以，住宅市场正在发生的根本变化并未引起应有的关注。
实际上，低总价商品房利润并没低到哪里去。付成立透露：“咱们普遍商品房利润肯定在10%到15%，国际上是6%。”司京生说，做这种房也没有赔过本，最少的时候有每套只挣4四五万元的，但大多都不止这个数。
邹东成说，之所以价钱低又能挣钱，是因为我们合理地降低了成本，其中地价是关键因素。辛欣说，我们买地谈了两年，拿地比较早，所以地价比较便宜。司京生说，通州的开发商得益于通州区政府的优惠政策，比如通州商务区A区的土地出让金，原来200元，现在优惠给你50元。另外，这些房子大多是五六层的小板房，省去了电梯成本。
如何降低自己成本，付成立说：“我们的合作开发伙伴美晟开发公司是新成立的一个公司，以前是做建筑的，现在它有自己的建筑公司，有自己的物业管理公司，所以东西都是一条龙的，它在一些项目上压缩了成本，用技术解决一些具体的问题。”项目配套设施方面，付成立说，主要是利用周边的一些资源，如学校、医院等，小区周边都有。
和低总价商品房比，经济适用房的利润如何？据悉，国家将经济适用房的利润控制在3%。而司京生认为实际上可能不止：“从理论上最后得出3%，但是这个东西绝对不可能，起码10%。为什么呢？经济适用房在开发当中最大的费用，一个是土地，一个是市政配套，在这上面其成本几乎没有。”即便如此，很多开发商不是做不了就是不愿意做经济适用房，因为按照国家和北京市的规定，建经济适用房必须严格地执行建筑、规范、间距、绿化、配套的规划要求，而商品房则相对灵活一些。所以，在很多开发商眼中，做经济适用房还不如做低总价商品房。
可以预见，低总价商品房的时代就要来临。
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2001-09-06 14:01:26
