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主题：房价下跌已经不需要理由
发信人: littlebarbie (barbie), 信区: RealEstate
标 题: 主题：房价下跌已经不需要理由 [表状]
发信站: 水木社区 (Sat Sep 3 12:13:45 2005), 站内
房价下跌已经不需要理由 苍穹猎鹰
自今年四月国家对房地产进行宏观调控以来，南方不少城市的房价都已出现了部分回调，房地产泡沫都已经开始逐渐被挤压，宏观调控的效果开始初步显现。目前只有房价虚高现象严重的北京房价跌势还不明显，只有少部分楼盘出现了小幅降价，大部分的开发商还不愿顺应市场形势变化，还在妄想联合死扛虚高房价。更有甚者，近期北京某些开发商如潘石屹、任志强等更是振振有辞、口气强硬的宣称“北京房价肯定不会跌，9、10月消费者肯定会走出观望，北京房价也会逐步上涨”。可是经过一番仔细分析后，发现北京楼市目前几乎找不出不会下跌的理由，开发商的那些不跌的理由几乎都是牵强附会，强词夺理，毫无根据。下面就逐一进行分析：
首先从影响房价的需求来分析。房价从15、20年的长期来看，面值确实是上涨的，但是从3－5年短期来看，房价则取决于供求关系。价值规律告诉我们，商品价格总是围绕价值主轴做周期性波动。出现这种波动，主要是供求关系的变化。最近3年由于银行利率超低（由于加息受到汇率压力的掣肘），大量的投机性虚假需求出现，加上追涨的不成熟消费心理导致的提前消费需求，形成了最近三年北京楼市的供不应求的现象，因而房价连年暴涨。但自4月分国家宏观调控以来，全国房价下跌的趋势明显。覆巢之下，岂有完卵，在如此严酷的宏观形势下，众多的追涨的投资者（也包括投机者在内，这里不作细分）早已丧失投资意愿（投资者才是100％的“追涨杀跌”，越是涨越是买，因为越涨才能赚取差价获利，居民“追涨杀跌”倒是其次）。前段由于大量的投资者支撑的虚假繁荣顿时失去支撑，成交量几乎瞬间萎缩了70％！
目前北京的房价虚高，离自住消费者的购买力差得太远，开发商如不降价促销，就无法把潜在需求转成真实的需求，那么成交量萎缩的状态就会持续下去。从房价收入比来看，北京房价只有平均下跌20－30％（四环内跌30％，5环附近跌20％）左右，才能使楼市供需恢复到基本平衡状态。假如北京房价不跌，那么就无法启动占主导的自住消费者市场，这样下去开发商无异于自杀。供需形势其实早已逆转，从这点来看所以北京下半年房价必跌无疑！用大白话讲就是－－北京有钱的人早就有房住了不会去再买（也没有去投资的意愿，因为目前的房价已经失去投资价值），没钱的人买不起房子，所以京城开发商除了降价促销之外，没有第二条路可走！
其次从影响房价的供给来分析。最近两年房地产投资连续猛增50％以上，今后两年商品房供应肯定会大增。房地产开发的周期比较长，一般为3－5年，2003、2004年北京房价开始暴涨时，开发商都争先恐后加大投资以期获得更大的利润，但这要到2006、2007、2008年才会形成有效供给。而前几年支撑虚假繁荣的虚假性需求又早已被赶跑，因此，毫无疑问，今后两年商品房供需肯定会严重失衡，这也决定了今后两年房价必须深幅下跌，才能进一步使收入更低的人的潜在需求转变成现实需求，以市场供需平衡。
所以房地产企业的真正“冬天”，“大约不是这个冬季”，而是在2006、2007年！由于前几年房价上涨，部分不成熟的消费者的误信了开发商的“房价不会跌”的宣传，提前消费透支过多，今后两年的需求肯定早已大幅透支，显然正是由于开发商最近几年的疯狂而把自己的未来押上了赌桌。正由于前两年房地产商的疯狂炒作，不断在媒体上鼓吹“房价只涨不跌”，鼓动老百姓提前“透支”消费能力，终于自酿苦果，显然是开发商自己“刷爆”了自己的未来！所谓自作孽不可活。
第三，从未来的土地供应来看。“地荒”谬论早已被国土部高官严辞驳斥，长期来看土地供应肯定十分充足，这决定了北京房价该下跌。开发商总用一种静态、机械的观点来看待土地供应，因而得出“土地越来越少”的可笑结论，并以此蒙蔽公众。事实上，如果用一种静态的观点来看，确实房子越建越多，土地会越来越少，但开发商这种蓄意欺骗言论的致命伤就是，他们故意掩盖了大量的拆迁会带来大量的新增土地的事实。
有四点理由可以证明未来土地供应肯定是充足的。首先城市化会节约土地，比如北京那些旧四合院、上海的那些旧里弄存在的大片旧城区容积率肯定低于1（因为多是平房），如果建设新的商品住宅，容积率会起码提高到2－3，所以土地肯定是充足的。其次，如果从另一个角度讲，有人来买新房，那么他原来的房子就空出来的，就会有新的土地空出来，而人口的绝对增长比率是极低的，所以从这个角度讲土地也是充足的。第三，由于产业结构调整，一些不适合在市区的工厂企业的搬迁都会带来大量的新增土地。第四，由于生活水平、交通、基础设施的改善，现在90％的人口居住离市中心20公里范围内，将来20年内会逐步扩散到市中心40公里的范围内，面积就扩大了四倍，那么就算人均用地翻一倍，人口增长一倍土地也还是足够的。随着居民收入增长，有车居民将会逐步增多，有车对生活设施的距离要求就可以从无车时的1公里扩展到5公里，这也会大大降低住宅配套设施的成本，从而降低房价。因此，“地荒”从宏观来根本就是个彻头彻尾的谬论，开发商以此为房价上涨的借口根本就是强词夺理！“缺地”只是个别开发商的现象，而不是总体现象，只要国土部门严格执行限期收回制度土地永远是充足的。
第四从国家宏观经济形势和政策来看。中国经济最近几年一直以接近10％的速度高速增长，已经出现了经济过热现象，而经济过热的一个重要因素就是以房地产投资为代表的固定资产投资增长过快。经过国家最近针对房地产的“招招见血”的调控，宏观经济形势已经从“过热”状态开始退烧。通胀率下跌，民间游资投资房地产保值的动力已经减退。而由于人民币开始进入升值通道，国家也不可能纵容房地产价格继续上升，否则这显然是在鼓励国际游资进入中国，因为这等于让国际投机资金获得房价上升和人民币升值的双重好处。如果出现这种情况，这必然会大大鼓励数量巨大的国际投机资金进入中国，从而催生更大的房地产泡沫，那么日本当年由于日元汇率调整而造成的巨大地产泡沫然后最终破灭的悲剧就会在中国再次上演！有了这种前车之鉴，显然明智的中国政府不会允许这样的事情发生。
更何况最近几年北京上海这些大城市的房价收入比已经高到了很危险的程度，房价再上升意味着泡沫继续吹大，银行风险就会继续上升。国际上把一般把房价收入比超过6倍的地区称为“泡沫区”，中国的GDP增长率比较高，这一数值显然应该调高一点才合理，超过7倍最多8倍基本上可以肯定为存在“泡沫”。而北京、上海的房价收入比都远高过这个比例，显然都存在泡沫，只是上海的泡沫严重，北京的泡沫相对轻一点而已。很多北京开发商以上海做挡箭牌，想蒙混过关，显然这种想法是幼稚的。过高的房价肯定都存在泡沫，因为一般居民只能承受6－7倍收入的房价，如果房价偏离这一值，说明有投机性的虚假需求拉高房价，因而存在泡沫，对于这点讨论几乎都是多余的。既然北京同样存在不小的泡沫，中央政府会对眼鼻子底下的事情不闻不问，纵容北京房价继续上涨泡沫继续吹大吗？！显然不可能，无论从打压贻害无穷的国际投机游资还是从控制银行风险的角度都是如此。
第五从开发商的资金链和买卖博弈结局来看。开发商降价肯定先从资金链紧张的开始，因为大陆暂时还没有商业道德和眼光可比李嘉诚的地产界人物，会带头降价（其实也是明智之举）。只有迫不得已才会降价促销。尽管不少开发商口口声称资金可以撑到明年年底，但从最近很多地产商都开始赤膊上阵纷纷在媒体发表文章表露出的急切心态来看，他们说那些大话是有点心虚的。根据种种迹象分析，我们可以断定，如果成交量持续低迷，除了少部分大企业，大部分中小开发商企业都撑不到明年春天。就算资金实力雄厚的企业，成交持续低迷也并不是不要付出成本的，每月肯定要付给银行几百万上千万的银行利息，早一个月把房子卖出去显然就能节省几百万元。
目前北京开发商之所以还在死扛，是因为他们还抱有侥幸心理，以为开发商可以赢得博弈的最终胜利。不客气的讲，开发商的这种非理性行为是利令智昏，用邓智仁的话来讲“这种联合死扛意味着这是个弱智时代”。因为买卖双方博弈的成本显然不对称，开发商居于绝对劣势。开发商每等一月都要付出大笔银行利息，而除了极少数急用者，90％购房者等下去几乎不要成本，首付款存银行还有一笔不小的银行利息，所以我说开发商这种以卵击石、丧失理性的行为根本就是利令智昏！
还有一些开发商买通媒体不断制造房价上涨的或真或假的消息，以期影响购房者的行为。不客气的讲，开发商的行为很幼稚！因为经过这轮宏观调控“房价只涨不跌”的谎言被揭破后，现在购房的老百姓的成熟、冷静程度已经让人吃惊！尽管7月以来以潘石屹为代表的开发商买通某些地方小报不断在媒体上发表那种房托文章，说“北京房价在涨”云云，但消费者始终不为所动，成交量一跌再跌。
开发商此计不成，又心生一计，如潘石屹等人开始在媒体上鼓噪“9月、10月消费者肯定走出观望”以期再次影响购房者行为。看到这种举动我不禁感到好笑，惊诧于潘石屹等人的天真。显然潘石屹等开发商的思想还停留在2004年，认为消费者还是很好蒙骗，可现在早已到了公元2005年8月底，尽管时间只差了一岁，潘石屹等人的思想落伍于时代何止一千年！
并非消费者观望导致了楼市的冷清
事实上并不是大部分消费者的观望导致了目前楼市的冷清。因为此前的虚高房价、楼市虚假繁荣主要都是由虚假的投机性需求支撑的，宏观调控以后，投机者已经没有继续购房的意愿，而目前北京的房价已经严重脱离了大部分自住购房者的购买力，因而出现了冷清。目前楼市的冷清就是房价脱离居民购买力的真实反映！真正有购买力而不购买的只是极少部分，有购买力的绝大多数人早就买了房子。所以开发商除了主动降价，使房价摆脱高高在上的“贵族”形象，逐步贴近民众购买力的这样一条路外，再也没有第二条路可走，否则就是集体坐以等死！
其实楼市的僵局的根本缘由（目前房价脱离自住居民的购买力）在局外人看来是一眼即明的，但开发商出于对暴利的贪婪而故意视而不见或者心怀侥幸。那么这种情况下，能教育早已丧失理性的开发商的，就只有市场和时间了！
第七北京北京房地产投机活动一直就存在，而且比上海早，历史悠久。这可从北京房价的一直就虚高略知一二。2003年前北京的房价一直高于上海，按理说上海的人均收入比北京高30％，北京房价不该比上海高，如果比上海高那证明北京早就存在小规模的房地产投机活动。事实上，因为北京的“奥运”概念一直就存在，北京要举办奥运会几乎是人人皆知的事实，只是看哪一年能申办成功罢了，所以投机活动一直就以这种预期存在于北京。而上海的投机炒作活动也是在申办“世博”成功后才开始逐步疯狂，只是由于上海靠近江浙富庶地区和新领导人三番五次保证国际投资者投资上海的房地产有丰厚的回报，才使得上海的投机活动迅速后来居上。
某位御用青年学者曾声称北京的投资性购房都是长期性投资，但他没有提供任何有力的证据证明这个观点。事实上去北京一些高档小区走一走，就知道是投机性购房多，还是投资性购房多，因为70-80%的房子没有亮灯！显然这都是投机性购房。因为投资性购房是以获取租金收益为目标的，如果出租了肯定有人住，而投机性购房的目标是把房子空置等房价上涨后再卖掉赚取差价。两者的差别一目了然！所以北京的房地产泡沫一直就存在，尽管逊于上海，但由于前两年追随上海房价上涨而泡沫迅速膨胀，现在房价中泡沫成分已经不小。除了降价、挤泡沫外没其他办法可以摆脱北京楼市僵局。因此房价没有理由不跌！
房价下跌的好处
只有经过一个较长的跌价周期，才能把北京房价中的泡沫成分充分挤压掉，使房价逐步回归居民的真实购买力，使投机者撤退，否则由于泡沫的膨胀惯性将会导致泡沫继续膨胀，直至最后泡沫胀到自身无法支撑而自然胀破。只有平均房价跌到居民基本能承受的范围，整个房地产的虚热才意味着退烧，这才是一个健康的、可以持续发展的房地产市场。
而北京房价就算跌30％也在首付款范围内，就算有投机者抵押房产，银行并不会产生多少呆帐坏帐。而开发商的利润占房价40％以上（高档的更是远超过这个比例），跌30％上下开发商仍然有钱赚，这也在开发商可以承受的范围内。
房价不跌的坏处
如果北京房价继续在高位运行，那么整个银行的风险就会继续累积甚至进一步上涨，而整个社会都将为虚高的房价付出昂贵的代价。虚高的房价其实就是劫贫济富，这几年靠着高涨的房价地产巨头们成群的爬上了富豪榜，而广大的购房居民却因此背上沉重的债务，可以说房价与收入比指数就是民生的痛苦指数。如果保持虚高的房价不落，那无疑使这种劫贫济富的不合理局面长期化、合理化。
如果一个城市的房价长期在高位运行，那么在外商眼中的商务成本太高，投资魅力会大减；在人才眼中的生活成本太高，宜居魅力会大减。这显然不利于一个城市吸引外商投资，吸引各种人才，发展新兴高科技产业。而房价上升，必然带来的居民消费意愿减低，从而导致这个城市商业等其他产业萎缩，从而影响这个城市可持续发展能力，破坏这个城市的核心竞争力。
地方政府推高房价“发展”经济的坏处
有些地方官员出于尽快出政绩的目的企图通过推高房价来发展经济，这显然是一种短视、急功近利的行为。因为任何过高的房价都意味着房地产泡沫的产生，到最后泡沫破灭，除了收获一堆银行呆帐坏帐外，房价又重新回到起点，对经济的持续增长并无好处。用一句电影台词来形容，那就是“出来混，早晚都是要还的”，从来没有欠帐不还的道理。再说地方政府推高房价后，所获得地价收入的增长远低于房房价增长，也就是说，地价上涨20％，房价就会上涨50％，房价上涨的大部分好处都给了房地产商，地方政府得的只是零头。而谁是这一切的最终买单者，显然只是本城市的普通居民。由于房价上涨，政府给拆迁居民的补偿标准也会大大提高，那么从这“一进一出”来看，地方政府的卖地收入实际增长并不多。
北京房价下跌已经不需要理由
由于北京开发商有职能部门的暗中撑腰，北京房价目前基本未跌，都在死扛虚高房价，可成交持续冷清，开发商能承受的极限即将来到。尽管开发商如潘石屹、任志强都还在嘴硬说“北京房价肯定不会跌”，但实际上开发商的抵抗力已经到了强弩之末，他们说这些话内心其实在发虚。尽管不断有部门发布北京房价还在上涨成交量下跌的消息，但这种价格上涨是很“虚假”的，因为没有成交量的价格根本就没反映市场的真正供需关系，这种情况下的价格信号是完全失灵的。而成交量下跌总是价格下跌的前奏！历史总是惊人的相似！当初香港、东京，以及不久前的上海，莫不如此！
有统计表明，9、10月北京新楼的2天的上市量相当于去年同期的3天上市量，就是说供应量增长了50％。而目前北京楼市却持续低迷，由于房价虚高脱离自住居民购买力而导致现实的需求萎缩，供应量却暴涨了50％，供需严重失横，北京房价下跌已经不需要理由。这是个常识性问题，任何一个心智健全的都不难作出正确的判断。
潘石屹曾经别有用心的说，“冬天来了，开发商抱在一起会暖和些”，这种联合起来死扛虚高的房价、妄想继续维持目前的暴利的非理性行为，已经被几个月来的市场形势无情的粉碎。开发商应该理性的看待房价涨跌，理性的分析市场的变化，放弃“等靠要”的幼稚思想，顺应市场形势变化，该降的就降，使房价贴近民众购买力（所谓消费者“观望”实际上是价格未到能承受起的心理预期，是“缺币待购”而非“持币待购”），释放潜在需求。
否则，如果开发商继续联合死扛，那么潘石屹呼吁的“开发商抱在一起”的结果就是最终“死在一起”！
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也曾豪气，贯九霄，也曾无为，任逍遥，
舞秋月，俏江风，也是疏狂，也任真！ |
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2005-09-03 18:28:40
