 |
| 等 级：正式居民 |
| 经 验 值：122 |
| 魅 力 值：78 |
| 龙 币：203 |
| 积 分：148.7 |
| 注册日期：2005-03-24 |
| |
|
|
|
给祖国二位最尊贵领导的一封信(你们的老百姓没法活了)（转贴）
二位尊贵的领导好！
现在网上、社会上舆论嘈杂，纷纷议论房地产方面的情况，想必您们二位都有所耳闻了。
为什么房地产现在闹得大家纷纷扬扬呢？主要是因为现在房价过高、按照期房预售后房屋质量出现众多纠纷、经济适用房分配不公等都有很大关系。
前段时间央行出台了2004年房地产报告，建议取消期房销售，发表过后，在社会上、互联网上引起轩然大波，新华网还为此搞了调查，调查结果表明85%以上的民众支持和拥护央行的建议：取消期房销售； 但是央行的建议立即引起了房地产商的众多攻击，号称“房子是只为富人盖的”的任先生、从法国归来后立即发表发对呼声的潘先生还有一批跟着摇旗呐喊的所谓专家提出了所谓的“取消期房将引起房价至少涨30%以上”的论点，我们姑且不说这论点有没有科学依据， 就商人逐利的本质说明房价上涨、利润也跟着猛涨，说明开发商更赚钱了， 他们应该拍手相庆啊！ 这不是既符合他们“房子是只为富人盖的”的观点，同时又赚取更多利润的本意吗？
那他们为什么却自己打自己嘴巴，公然反对央行的建议呢？ 甚至召集建设部等部门集体讨论，结果不言而预，天平再一次倒向了开发商联盟，简直是冒天下之不讳，朗朗乾坤，天理何在！
两位尊贵的领导， 本人研究房地产多年，也参与了几桩买卖房的过程，大致也了解了很多的细枝末节感触很多，确实现在这么多民众对房地产行业的批评确实是累积了很长时间终于爆发出来的，大家都有同感。
国家对房地产调控也有一年多了，本人认为房地产主要由三方组成：开发商、银行、消费者，三者缺一不可； 其中消费者中包含着自住着，炒楼花着、短期投机者、长期投资者等，五月份的禁止期房转售、现房获房产证2年后才能出售并且交纳不菲所得税等政策很很打击了一批投机者，现在谁还想短期投机或炒楼花的基本上是绝迹了。底层的消费者差不多也纯净了许多，基本上全都是自住的。
那现在调控就剩下开发商和银行两方了。根据国家远景目标“2020年达到小康水平”，房地产也要健康发展能满足绝大多数家庭拥有自己的住房肯定是无容置疑的。银行不可能给自住消费者提高按揭压抑买房需求，而且个人自住消费着还贷的信用率是很高的，当然严格的监管肯定是还要加强的，但是现在期房平均价格是水涨船高，一浪高过一浪，央行看到了问题提出了解决问题的关键建议：就是取消期房销售。
根据开发商对这建议的惊恐，大家一眼就看出了里面的猫腻，其实这建议，很多人包括本人两年前就想到过，只是权威部门出台的建议更具威力性。
作为房地产行业市场经济的三方主体都必须要承担自己相应的风险，购房人承担还不起贷款的危险，银行承担别人欠贷风险，那么开发商呢？ 开发商有什么风险呢？ 期房销售完全规避了这种风险，从资本寻租的道理上来讲，空手套白狼、或者只以少部分资本赚取超额利润是完全违背这种资本寻租原理的。哪有这样的好事呢？ 没什么风险、没什么资本就能挣取垄断利润。
从期房变为现房后，出现的质量问题，开发商又是怎么处理的呢？ 好象还没有听到过哪个业主告赢了开发商的。报纸上、网上因为期房交付给业主时出现的纠纷太多太多了。期房销售本身是依据开发商的信用，可是在很多部分开发商的信用本身有问题的时候，我们还能奢望什么呢？ 央行的建议给大家对大部分开发商不义行为的报复找到了极好的借口，同时也是对症下药。
除此之外，还有经济适用房的建设也是个大问题，ZF是不是在监管经济适用房分配时下点大功夫，严厉打击倒卖经济适用房者，情节严重者是否该给予刑事追究？现在有些经济适用房刚交付完就有人炒卖了，毕竟这些房子不是商品房，我们要努力还经济适用房清白之身。以北京为例，有多少家庭年收入低于5万的能买到经济适用房呢？
可是按照北京市两口家庭平均年收入7万计，以3~6年的国际通行房价收入比的上限算总房价不应高过42万，要是把北京作为国际大都市房价再高出15%，不能再高了，超出承受力了，也就是48万，以现在期房住宅均价￥7000/平米计算，两口都有中等收入的家庭能买得起的房子也就68平米，可现在哪有啊，将来还有小孩、小孩的读书问题，大人的医疗问题太多了，国人何以才能解脱房价高昂带来的痛苦， 同时高昂的房价也给其他行业的消费带来了极大的负面影响，对和谐社会的建设大大地不利。
现房销售的好处都有哪些呢？
1） 现房销售实在, 剔除夸张及虚假广告炒做, 开发商不敢坑人, 只有提高房屋品质才可赚取合理利润;
2） 某些黑心开发商拿着协议出让的土地根本就没交纳土地出让金，两三年之内都不开发,造成人为 地慌, 即使去年ZF宣布的大限后,新的地皮开发开发商最初也只是交纳最多30%的土地出让金,剩下的也指不定哪年哪月交, 这楼盘不卖完,开发商肯定是赖着不交的, 从最近检查出的北京38块地土地交纳金情况就很明显,这38块地皮也仅仅是被抓了典型而已,并且都是连30%的土地出让金都没交纳的, 这些还只是冰山一角； 绝大多数开发商在没有交纳土地出让金的情况下, 就开始预售, 在没有节制的情况下，不少开发商通过炒做、雇佣民工排队、假按揭、价格联盟、内部人互相高价转让等种种恶劣手段哄抬房价，造成了买房人和开发商之间的信息极为不对称，人为造成了房价不正常地飞涨，对房屋品质却很少过问，交房后基本上没有楼盘是没有质量问题的，可是消费者打官司好象还没有一个成功案例，如果这在美国看来是不可思议的，就是因为中国针对保护消费者权益的法律太少执行力度太轻了，实质上是对开发商恶劣行为的极大放纵； 如果取消期房销售，开发商必须拿出资本来赚钱了，还得通过盖好能满足消费者需求的高品质房屋来赚取合理利润了，我们当然欢迎，而且不怎么需要ZF的监督管理了，ZF的担子也轻松了，这样一来原来的完全以开发商为主导的游戏规则结束了。开发商捂盘不捂盘地我们管不着，这是他自己资本操纵的行为，赔钱、赚钱是他自己的事，总之是不能再拿银行的钱玩票了，他要敢提高房价，可以，那要看消费者答不答应了，好房子可以卖高价没问题， 质量次的房子卖不出去这样开发商会赔本，同质的房子通过市场竞争把价格也相应地稳定住了，符合市场经济规律。所以取消期房销售，房价会升还是降，大家心里很清楚， 可开发商着急了，说什么取消期房，房价会大涨至少30%以上，很可笑的是，要涨价的话开发商应该很高兴呀，钱也赚得更多了啊。所以啊，开发商针对取消期房销售的诡辩只能说是前后矛盾，自己打自己嘴巴啊！期房销售转向现房销售，市场经济的三大主体，银行、开发商、消费者均承担各自的风险，对大家都有好处，老百姓选可以做现房质量地比较, 货比三家,这样能选中质量好,价格合理的住房;
3) 现房销售对国有银行系统不会造成金融冲击,对国家整体的经济建设稳定也大有好处;
4) 现房销售后,对国家的土地招\拍卖制度没有任何影响,国家的土地出让金依然有保障,而且开发商在拍卖过程中会考虑他的资金链和开发实力,不敢冒然多投,这样泡沫少了许多,对国家经济建设的稳定也有好处, 原来的预售制度时期的开发商根本不用考虑这么多,风险完全转嫁到国家的银行金融系统和老百姓身上;
5) 预售制度的实施至今有十几年的历史了,但是市场经济也得讲究个大致公平的原则,不可能老让消费者总是处于任开发商鱼肉的地步,正常的市场经济是不允许如此畸形的房地产行业这么发展下去的。
取消期房后只要注意以下三点，一切问题也就迎刃而解了：
1。 房地产资金的渠道适当放宽， 也给各种投资基金进入房地产开发市场一定的出路，毕竟资本是需要找到寻租途径的， 但是这些资本的回报率跟开发商的暴利比起来可以说根本不值得一提；
2。 国家政策是鼓励大家购买住房，可地方ZF要是控制土地释放，也是个问题，限制多了影响土地出让金的收取，影响国民生产总值，也有可能提升房价，但是限制少了，放量出让土地，造成了土地地价的贬值，所以找好这点很重要，但是取消期房销售，无论如何这房屋的性价比肯定会越来越好；
3。现有几千万平米的协议出让的土地怎么处理，某些官员也该适当收敛收敛了，俗话说得好，月盈则亏啊！ 适可而止吧。
希望ZF不要把国家经济发展的动力全部寄托在房地产开发上，应该平衡发展各种经济尤其是重点发展民族工业经济，逐步提高国民生活水平， 国家富裕了，一切也都水到渠成了。
一位提点建议的小市民
2005-11-1
|
| |
|
|
2005-11-01 15:55:39
