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分户验房明年1月1日正式实行
12月1日，市建委在其网站上公布了《住宅工程质量分户验房管理规定》(以下简称《规定》)。根据《规定》，从2006年1月1日起，住宅工程在按照国家规范要求内容进行工程竣工验收时，要对每一户及单位工程公共部位进行专门验收。也就是说，20多天后北京市住宅工程质量验收将一改过去以整栋楼验收加抽查的方式，而是采用挨家挨户进行验收的方式。对此，业内较为乐观的预期是——因新房质量而产生的纠纷“扯皮”现象将得到终结。
规定解读
适用所有住宅工程
“分户验房”是在全市范围内推广的，只要开发商所开发的住宅工程地处北京市行政区域内，那么在进行工程竣工验收时，均要对每一户以及单位工程公共部分进行专门验收。明年交房的现房、期房，包括普通住宅、公寓、别墅在内的商品房以及经济适用房都属于住宅工程的定义范畴。
重点检查八项内容
北京市建委物业管理处处长刘刚表示，现在业主购房时，不仅关注房子结构等安全性问题，窗户、下水道、工程缩水等一系列问题都是业主关心的焦点。因此在《规定》的第七条中，特别注明了在“分户验房”中重点检查的八项内容。(见附表1)
物业公司要参与
在进行住宅工程竣工验收时，建设单位应当先组织施工和监理单位有关人员进行质量分户验房，如果已选定物业公司，那么物业公司也应当参加住宅工程质量分户验房工作。
四道程序保验房
第一，在分户验收前根据房屋情况确定检查部位和数量，并在施工图纸上注明。
第二，按照国家有关规范要求的方法，对本规定要求的分户验收内容进行检查。
第三，填写检查记录，发现工程观感质量和使用功能不符合规范或设计文件要求的，书面责成施工单位整改并对整改情况进行复查。
第四分户验收合格后，必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字或签章确认的《住宅工程质量分户验收表》，并加盖建设、施工、监理单位质量验收专用章。
收房提示
一“书”一“表”不可少
经过“分户验房”程序确认合格的住宅项目，在购房人收房时开发商必须按户提供一“书”一“表”。“书”指的是《住宅质量保证书》，其上应当注明五个事项，同时这些事项应当在住宅工程交付使用时，在住宅单元入口进行公示，公示期不得少于6个月。“表”则指的是《住宅工程质量分户验房表》，其上应有建设、施工、监理单位负责人的签字或签章，并加盖建设、施工、监理单位质量验收专用章。开发商须将《住宅工程质量分户验房表》作为《住宅质量保证书》的附件一并交给购房人。
购房人可补签分户验房条款
对于今年购买了期房的购房人而言，由于其所签订的合同上并没有工程质量分户验房这一项，那么他们是否也能享受分户验房的权利？对此政府负责人士给与了肯定的答复。据市建委质量处处长郑伟革介绍，在今年签订期房购买合同的，开发商应与购房者补签分户验房条款。如果开发商不组织分户验房，市建委将不予进行竣工验收，住宅项目因此不能投入市场销售，这就有效防止了开发商逃避分户验房的责任。
“分户验房”将写进购房合同
郑伟革透露，12月中旬，市建委将出台现房购房合同示范文本，合同文本中将加上分户验房的相关内容，而期房合同不久之后也将进行相应修改。
各方看法
开发商：“分户验房”不会抬高房价
在接受记者采访时，开发商普遍认为“分户验房”不会抬高房价。万年花城 (论坛 像册 户型 样板间 视频)房地产开发有限公司副总经理黄玺庆表示，“分户验房”的出台可以从很大程度上保护购房者的利益，尽管这肯定会增加开发商的工作量和生产成本，但承担这个成本应该是开发商的责任，而且这个增加的成本相对于房价来说是微不足道的，因此购房者不用担心“分户验房”会使房价上涨。
作为率先试行“分户验房”的项目之一，朝阳区建东苑东区12号、13号楼的开发商则从中尝到了甜头。据开发商住总集团二公司的计书记介绍，采取一户一验方式后，交房后统计回访维修率大大下降，这与以前形成了鲜明对比，更提升了开发商和施工单位的信誉。
监理方：
规范房地产行业
百万家园监理公司总经理许国忠认为，《规定》对于规范房地产行业，保护消费者合法权益起到一个积极推动的作用。《规定》规范了目前验收的标准，对门窗安装、采暖系统、排水系统、室内电气安装等这些容易被购房人忽视的细节均做出了相关要求。同时，《规定》还明确了参加验收工作的主体，建设单位指的是发包人，设计单位指的是设计院，监理单位指的是土建监理公司，施工单位指的是承建商，四方统一进行验收对保证验收程序的质量和真实性很有帮助。
律师：
为购房人维权添底气
北京市翰文律师事务所吴维丁律师表示，从房地产角度来说购房业主一直处于弱势。由于验房程序操作不规范，在以往的收房纠纷当中，尤其是精装修房，很多时候都是因为装修达不到标准，交付的房屋存在各种各样的问题造成的。《规定》的实施，可以说业主在收房时增加了一层保护法律文件手续。《住宅工程质量分户验房表》要求每一户一个文件，这属于一个收房的前置程序。如果购房人收房时发现房屋质量与表中检测结果不符，就可以依法维权，这样等于在法律上给了购房人一个合理的保障。
质疑
分户验房也有不足
但记者在采访过程中，也有一些人士对“分户验房”提出了自己的“质疑”。
北京市汉卓律师事务所毕文强律师指出，“分户验房”有不足之处。这主要体现在其与以往的标准一样“重要求，轻处罚”，即开发商如果没有达到标准，如何处罚，没有更为具体明确的标准。这样把处罚的权力交给法官，由于法官不可能对如此专业的事项进行更为专业的评判，使得消费者无法据此获得什么样的违约责任。最终，消费者的权利仍然可能留在纸面上。
一位网民更是口气强硬地表示：“户户验收是施工及监理(建设)方必须做的事，没必要出个规定什么的！关键是如何监督他们的验收，要把好关，对马虎验收行为的处置要严厉。对有质量投诉的工程该如何处罚责任方？如何诫免监管人员？”也有网民提出疑问，为什么购房人不能亲自参加验房流程？又该如何确保参加验收的各单位之间保持公正立场而没有掺杂权钱交易呢？
网络调查也显示，认为“分户验收能够减少房屋的质量问题”的网友仅占34.48%，8.62%的网民认为“不能”，而选择“不好说”的网民比例则高达56.90%。
附表：重点检查的八项内容：
1 建筑结构外观及尺寸偏差
2 门窗安装质量
3 地面、墙面和顶棚面层质量
4 防水工程质量
5 采暖系统安装质量
6 给水、排水系统安装质量
7 室内电气工程安装质量
8 其他规定、标准中要求分户检查的内容
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2005-12-12 09:12:27
