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北京天鸿集团公司总经理?犂罘⒃? 又有话说：
北京天鸿集团公司总经理李发增－－
北京楼市进入第四个发展阶段
－－北京房地产市城状况分析
■以中国加入WTO为标志，北京楼市市场将进入第四个发展阶段
北京房地产业从上世纪70年代末80年代初到现在约二十多年的时间，可
以划分为三个阶段。
第一阶段，从上世纪70年代末80年代初到1992年，是北京房地产市场的
发育起步阶段。当时是计划经济，进入市场的企业是官商，做出的产品供给
福利时代的房屋需求，产品不怕没人要，市场处于卖方市场。
第二阶段，1993年到1998年是北京房地产市场的发展阶段。房地产企业
数量增多，房地产处于无序竞争状态，房地产商注重广告宣传，虚假广告盛
行。此时仍处于住房实物分配时代，商品房购买主体以集团为主。
第三阶段，从1999年到现在，从政府实行住房分配货币化开始，是无序
竞争的后期，也是由无序进入有序的阶段。市场需求主体由集团转向个体，
政府主管部门重视规范市场，市场注重质量，但企业和消费者都不太成熟。
11月11日，我国加入WTO，北京房地产市场也将进入一个新的阶段，即第
四阶段。这一阶段最大的特征是游戏规则规范化、透明化，市场运作全球化。
市场主体不仅有北京本地的开发商，而且埠外、境外的开发商也纷纷涌入。
开发商投资理性化，顾客购买理智化，市场分化日益明显，既培养了大的、
有实力而又善于管理的大开发商，又淘汰了大批投机的、管理落后的、规模
小的开发商。产品由批量规模生产向个性化、定制小批量生产转变，市场需
求主力由生存型提升为舒适型，市场需求主体由以本地需求为主转向埠外、
境外需求与本地需求并存，品牌、信誉和产品质量成为市场取胜的法宝。
■新增供给增幅大大快于同期销售增幅
据统计，北京今年1至5月份住房竣工面积108万平方米，住房销售面积约
177万平方米。上半年北京新建住房面积为841万平方米，而去年同期为453万
平方米，一年之间翻了近一番。但是，销售面积比去年增长仅为6.8%。
2001年商品房市场总供给的增长速度将超过总需求的增长速度，供求之间的
总量差距将日益显现，竞争局面将比以往更为严峻。北京房地产新增供给速
度大大快于同期销售增幅，市场消化能力后劲不足的迹象已经开始显现，这
一现象应当引起开发商的高度警惕和宏观调控部门的高度重视。
■北京房地产市场发展潜力相当可观
从城市人口和商品房的销售量上看，北京的市场发展潜力十分看好。据
统计，去年，我国商品房销售量最大的是上海，达到1000万平方米，北京为
500万平方米，深圳为400 万平方米，而这三个城市的人口数量分别为北京、
上海各1500万、深圳400万，按人口比例，其人均销量深圳最大，上海第二，
北京则最低。可见，北京房地产市场的潜在需求十分巨大。北京的购买力则
处于上升阶段。随着住房补贴政策的落实，北京的个人购房比例将会大大增
加。
■北京房地产开发企业数量多、规模小
据统计，北京市场上在售项目总共约950个，掌握在510个开发商手中，
也就是说，绝大多数开发企业没有在售项目。有在售项目的企业平均开发规
模为21万平方米，如果以全部开发企业计算，平均规模不足3万平方米。可见，
企业的开发规模不大。资质差、规模小的内资开发企业太多。大多数开发企
业资金少、实力小。多数开发企业成立时间不长，经验不多。
■新项目规模仍偏小
今年上半年新开盘项目有145个，平均项目规模12.1万平方米。在新开盘
项目中开发规模在10万平方米以下的占多数，为55.77%。随着开发规模增加，
项目数量有逐渐减少的趋势。规模小于或等于5万平方米的项目个数占总在售
项目个数的40.03%，大于上半年新开盘项目中同规模项目28.85%的比重，开
发规模较小的项目比重降低。新开盘项目大于或等于100万平方米的项目个数
占3.85%，也超过全部在售项目同等规模的比重。新开盘项目规模有逐渐变大
的趋势，但增长趋势并不显著。可以预测，北京房地产市场经营格局将会发
生很大变化，一些无资金、无人才、无项目的小企业将会被淘汰出局，二三
十家大型开发集团将主导北京市场。这也是北京房地产市场进入有序竞争的
要求和表现。
■目前北京房地产市场存在的主要问题
从微观上看，一些项目市场定位不准、经营不善、销售半死不活；一些
项目入住交付时，出现不少延期交房、面积缩水、施工质量差等纷争；一些
企业跑马占地，根本无力开发；一些企业无相应的技术人才、管理人才和稳
定的经营队伍，造成房地产市场秩序混乱、商品房质量不高。从行业来看，
从上面的调查分析可以看出，开发企业太多，企业规模偏小，结构不合理，
市场分散，资金分散，项目不成规模，粗放经营，集约化程度低，产品科技
含量不高，过度的无序竞争。从宏观上看，北京房地产市场不够完善，土地
市场发展严重滞后，房地产业对国民经济的贡献还不明显（目前北京房地产
业增加值占GDP的比重为3%左右），等等。
■摄影/陈澍一
■北京天鸿集团公司总经理?犂罘⒃
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2001-11-15 10:28:54
