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重要信息！！！关于贷款及保险，转自新浪网。
办完抵押登记后 借款人有权要求银行及时退保
读者虞沪生来信反映：我于2000年8月因买房向海淀一家银行申请公积金贷款，并按银行要求办理了“保险”和“资产评估”，保险金为4595元，评估费为2500元。我的房产证是2000年10月24日由昌平区房地产管理局办妥。一直到2002年8月我在一次偶然的机会听到朋友讲述还有退保之事，这才匆忙跑到银行询问，才知道确有其事。又填了一大堆表格，被告之3个月后听通知可以去领房产证和保单正本，然后再去保险公司办理退保事宜。2002年11月29日按通知去银行取回房产证和保单正本，马上又去保险公司办理退保手续，按照保险公司的公式计算之后应该退款1550.46元，我的保险也终止了。
不合理之一：保险的主要受益人是银行却让贷款人交费。
银行将贷款额交给房屋开发商之后，开发商才能将房屋交给购房人，同时才能去办理房产证，这里有一个过程，在这期间银行并未拿到抵押物(证或房子)，万一贷款人在此期间身故或失业，交不了贷款，银行的损失是存在的，所以要求保险公司介入这段时间的保险，而且一保就是5年，以避免银行的损失。既然银行是该保险的主要受益人，为什么让贷款人出保险费用呢？
不合理之二：银行拖延办手续，多付保费
我是2000年8月9日办贷款，2000年10月24日房产证办完，银行如果及时办手续(抵押登记手续)，我可以退4059元保金(保险公司的计算公式从略)，等到2002年11月29日去退保我实际只退了1500元，多交2年的钱，少退了2500元，要是等银行通知退保，大概保金1分钱也没了。
交保费由不动产特殊性决定
银行要求借款人为所购房屋提供抵押担保，主要是为了防范在借款人还款出现问题时，保证贷款银行的权益不受损害。鉴于房屋属于不动产，其抵押必须在房屋所在地的房屋管理部门办理登记，并由银行取得房屋的他项权利证。而贷款银行他项权利证取得的前提为借款人取得房屋所有权证。而自银行发放贷款之日到房屋所有权证取得之日，再到银行取得他项权证之日存在一个期限的问题，而如在银行取得他项权证之前，借款人的收入出现问题或因其他原因导致不能再还本付息时，会导致银行出现贷款回收的风险，而此时贷款银行又无法处分借款人以贷款所购之房屋。故在实际操作中，为避免给贷款银行造成此类风险，要求借款人购买相应保险。从银行的角度来说，此操作方式可以最大程度地规避因时间空当给贷款银行造成的风险。但从借款人角度而言，免不了出现由借款人交保险费，而由银行受益不公平的感觉。
从实际来看，保险费的承担方为借款人，受益人为贷款银行的要求是根据不动产抵押担保存在的特殊规定与房屋贷款本身的特性所决定的。
借贷人有权要求银行及时退保
根据《中华人民共和国担保法》的相关规定，对于不动产抵押担保的，抵押人与抵押权人应到不动产所在地的相关管理部门办理抵押登记手续，由抵押权人收持他项权证，同时将抵押担保情况记载于不动产所有权证之上，不动产所有权证仍由所有权人收持。但在目前的房屋贷款实践操作中，贷款银行不只要求借款人将房屋买卖合同的原件交由贷款银行收持，还要求借款人在贷款之前即签署《房屋所有权证收押协议》，在房屋所有权证办理完毕后即直接将其交由贷款银行予以保管直至贷款本息全部清偿完毕。银行的此类规定与《中华人民共和国担保法》的相关规定是相违背的，借款人有权要求贷款银行在房屋所有权证办理完毕后，及时办理房屋的抵押登记手续，由贷款银行持有房屋他项权证，同时办理保险的退保手续。如因贷款银行在取得房屋所有权证后，不应借款人的要求及时与借款人共同办理抵押登记手续而导致借款人退保延迟多付保费的，借款人在有充足证据证明的前提下，有权要求贷款银行承担此损失。但为避免就此引起不必要的纠纷和麻烦，故借款人在房屋所有权证办理后，最好主动与贷款银行联系，及时办理抵押登记手续，以尽快退保。
-文／北京市天珏衡律师事务所 李玲
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2003-02-16 15:04:57
