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2006-2007年北京房价趋势预测
（一）2006年北京房价到底涨了多少？
2005年6月八部委联手打出“组合拳”，政府开始对房价进行严格的宏观调控。具体的政策内容我记不清了，总之对房地产开发商来说，获得贷款更困难了，囤积土地不开发不行了，对老百姓来说，二手房交易要缴重税了，买新房要网上登记了，可以上房地产交易网查楼盘的销售信息了。除了行政命令，就是舆论：开发商是过街老鼠人人喊打，房价必然暴跌，以及房地产祸国殃民论。
我父母赶在6月之前买了一套2手房，没交那些新增的税，他们觉得赶上了末班车般的幸运。
我本来也看中一套2手房，但是没赶在6月之前过户，所以要交重税，而且银行不给办转按揭，只得作罢。
但是我没有其他投资渠道，不想眼睁睁看着财富被通货膨胀侵蚀，关键是我还找到了单价较低的好盘好户型。。。所以05年7月我买了一套新房。此后，我一直关心房价，并且在“地产圈”论坛里反复和空军们论战——我总觉得事在人为，好好挑挑或者买套二手房总能有房子住，总之我觉得那些“因为我买不起，所以房价就得降”的论点是没道理的。
06年3，4月份起，惊闻北京房价暴涨，很是兴奋了一番，但是仔细想想，好像也没有媒体宣传得那么邪乎。
首先以我家小区为例，我买的时候单价6500，现在的均价8580，看起来就是涨了，问题是现在剩下的房都是楼层高的了，每高一层单价要贵200左右，就是房价一点没变，从我们家往上数10层就是了。（先买的人总是有更多的选择挑选性价比好的产品，所以如果你圈定了一家信得过的开发商，不妨一开盘就去看看。）现在整个小区就剩下那么几套房子，对开发商来说回收这点资金的意义也不大，所以就是高价挂着也无所谓，还能树立高档小区的印象。这就是所谓低开高走。这些已经“高走”的项目，对北京房价的整体印象多少有一些影响。
第二，05年下半年到06年初新开盘的项目中，我只记得“国美第一城”和“明天第一城”是低价项目，还有剩下的多是一些高档项目东边的观湖国际，星河湾，东恒时代，西边的缘溪堂，还有很多别墅项目印象比较深的有观唐，东山墅等。而且05年调控开始以后至今，北京都没有新的经济适用房发售。从这样的楼盘统计出来数据只可能高，不可能低！但是，同一个楼盘，同一层比比，涨得能有那么邪乎吗？不能比同一个楼盘，就比同一个地区，比如姚家园路上的楼盘，同一楼层的单价能差多少？
第三，一定要扣除通货膨胀的影响。全国经济都发展了，大家的工资都涨了，金融活动越来越频繁，从银行发出来的票子越来越多了。我不知道哪个数字能真实反应北京这几年的GDP增长速度，我们就看看北京市社会平均工资吧，2003年人均年收入为24045元，2004年为28348元，2005年达到32808元，也就是说04年比03年增加了17.89%，05年比04年增加了15.73%。通货膨胀率到底是多少我没有资格瞎说，但我相信大家心里有数。
综上，06年北京房价可能出现了一定上涨，但是并没有媒体叫得那么厉害。至少没有00年-04年涨得那么厉害。前几天看了任志强的《房价上涨过快是一个危险信号》，个人觉得这是老任发给其他开发商的信号——不要为了眼前利益把房价上涨忽悠过了，否则引起政府重视，再被狠狠“调控”，反而得不偿失。
（二）调控失败是因为市场失灵吗？！
2005年6月八部委联手打出“组合拳”，政府开始对房价进行严格的宏观调控。但是下了那么狠的招儿，调控了半年多，非但没有达到目的，结果反而背道而驰，06年，北京房价涨声一片。
于是有人惊呼今天的结果是因为“市场失灵”，所以要求政府进一步干预。可是我觉得，这次调控的结果并非市场失灵，而是市场对粗暴干预的一种正常反应，说明北京的房地产交易已经市场化，不尊重市场规律的政策，只能进一步扭曲房价。不算奥运会效应，单单是这次调控造成的后果，（如果那些宣扬调控成功的论据——房地产投资增速减慢，开工面积减小的数据都是真实的话，）则05年的调控将影响北京房价至少继续上涨至07年。
为什么这么说呢？看看05年宏观调控的手段吧。
为了打击炒房人，新政通过税费限制二手房交易的时间，强制性的要求现成的房源滞后两年再上市。这一措施根本就是给北京的二手房市场设置障碍，直接减少市场的供应量。而且把各个阶层，各种收入水平的人都推到了一手房市场，进一步推高新房价格。
为了限制房地产投资的增长势头，开发商的融资渠道受到限制，资金不足必然影响新盘推出的速度和数量。看看05年下半年歌颂调控成功的文章就知道，全国的开工面积都大幅缩减，如果这样的报道是真实的话，未来2-3年内的供应量将有所减少。另外，开发商也不傻，政府不是调控住宅吗？那就弄商业啊，老潘干脆就宣布SOHO中国转行做商业了。对住宅的管理和限制越来越严格，只能导致开发商少做住宅项目。这两方面的举措，都是减小市场的供应量的。
那么需求方面呢？应该说，新政的出台，暂时抑制住了国内的投资性购房需求。但是自住需求是无法长时间抑制的，老百姓可以观望一阵子，但是有住房需求的人不可能一直等下去。而且本来可以平均分配的正常的购买力将在观望结束后集中释放，这种需求突增也会导致售价上升。除了本地人正常的购房需求，还有外地人对首都的向往，以及出于转移资产等目的的购房需求。当然，还有投资/投机需求。对于国人来说，缺乏投资渠道，大家只能用土地来对抗通货膨胀。对于外国人来说，他就就是要从中国的经济发展上分一杯羹。政府调控住宅，人家就调整一下投资方向，改投写字楼，商业，饭店之类的，但是通过调控我们能让外国人不再觊觎中国这块肥肉吗？我们能改变资本对获利的贪婪吗？不能！
所以正是因为05年的调控的组合拳，06-07年，北京的住宅市场将供不应求，继而导致房价上涨。
06年，北京市政府抑制房价的决心是很大的，强调要促进供需平衡，稳定房价，政府一直强调土地供应量是充足的，问题是咱想住的地方有能盖住宅的地儿吗？！中关村地区有很多上班族，你问问市政府能提供几大块地保证该地区的住宅供应量吗？！这两年能提供的地多在朝阳区（四环以外）以及奥北，仔细一转发现原来都是某某乡。您还不能嫌弃，过不了两年，能提供的土地就更远了！
所以关于土地供应量是充足的这样的话我是很不以为然的。与其指着政府供应土地，我更希望政府能把位于在各乡各村的小区配套建设得更好一些，更希望政府能加快轨道交通政策，让大家能看得上政府提供的土地，能乐于搬到房价较低的郊区去。
如果政府爱民如子，看不得炒房团让老百姓买不起房子，就给资本找点其他的投资渠道吧。当年大禹面对洪水，用疏的办法比堵强多了。
最后衷心希望二手房交易能更加顺畅。现在虽然政府规定“两年”期限，但实际上购房人能拿到房产证就需要至少一至两年，等房产证到手了再耗两年，严重影响已购房源进入二级市场进行交易。
结论：我05年买的房，要捂到07年再出手（其实不捂也得捂，房产证到手之后，两年呢！）
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2006-04-23 23:31:06
