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京城两块限价房用地将入市 8000元/平米引争论
http://www.allfang.com 全房网 日期:2006.8.1 来源：新华网 作者：杨侠
目前，北京市国土局有关负责人透露，北京第一批拟推出的6块限价房用地中，已有两块基本整理完毕，分别是广渠路地块和东铁匠营地块，预计近期可以入市。
广渠路地铁限价可能超预期
广渠路地块临近四环，东铁匠营地块靠近三环，皆属地理位置较为理想，交通条件较为便利的地块。目前，两块地的前期整理工作已经基本完成，只等时机成熟就可入市。据有关部门透露，两块地皆可能在下月以招标形式入市。其中，尤以广渠路15号地更被看好，其周边高档项目林立，商业、生活配套更是日趋成熟，且具升值空间。
在价格方面，按照北京市国土局局长安家盛日前对媒体透露的说法，广渠路地块房价初定比周边住宅均价低15%。这就意味着，以该地块附近楼盘多在万元以上的单价计算，广渠路限价房价格至少在8000元/平方米，可能引发诸多争议。至于东铁匠营地块，有消息表明初步价格定在5000元/平方米左右，基本与业界预期吻合。
对此，北京市国土局办公室副主任靳京表示，详细情况要等北京市稳定住房价格的实施细则出台后，才能确定。
业内人士认为，限价商品房是为了平衡市场结构，拉低住宅均价，满足中低收入人群的住房需求。但如果限价房卖到8000元/平米，纵然比周边项目价格低，恐怕也有悖于限价政策的初衷，更远离中低收入者的购买力。
限价房单价应不超5000元/平方米
中原地产华北区总经理李文杰指出，限价商品房价格应参照市场接受的需求程度确定，市场对于中低价位的商品房价格限定是不超过5000元/平方米，以此推算，限价房单价也应不超5000元/平方米，总价不超过45万元，才算比较合理。"如果达到单价8000元/平方米，那消费者大可买商品房，而不必关注限价房。"
而另一种可能则是，位于高档项目环抱之中的限价房，因其价格略低于周边项目的优势，有望引发新一轮抢购潮。
对此，中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为，限价房的推出，扭曲了市场真正的供求关系，实际上是变相用政府公共财产来补贴了一部分人买房用地的要求。这样做的影响是，政府减少土地收入，但提高了推出新项目的社会成本，与此同时，由于成本高、变数大，能够达到预期目的尚不可知。当然，客观上，限价商品房的推出，可能在计算城市商品房均价时，会使总均价降低，但毕竟限价商品房总量占城市住宅总开发建筑面积的比例不可能太大，而且以行政手段牺牲本已稀缺的公共资源，来拉低住宅均价，并非长久之计，也不能解决根本问题。
此外，若不能对限价房购买人群严格把关，使之面临经济适用房曾经乃至现在面临的尴尬境地，则易引发新的不公平。从定价上看，若所限价房仍超过本应满足的中低收入人群的购买能力，则限价房由于是商品房，在转让等环节上较经济适用房相对更为方便，很有可能成为房产投机者眼中的"肥肉"。
第二批5块限价房用地在计划中
截至记者发稿时间，对限价房进行的调查中，66.26%的人认为限价房价格应在3000元/平方米以下，认为在5000-8000元只有5.57%。调查还显示，有67.9%的人认为现在的限价地划定合理，65.81%的人认为限价房会成为抑制房价的主体，52.08%的人相信6块限价土地上市会使房价下跌。另有83.53%的人表示，限价房推出后，他们的买方计划将有所推迟，持币观望成分较浓。
李文杰认为，经济适用房由于面临种种问题，有可能渐渐淡出市场，而限价商品房有望成为调整市场结构的生力军和重要组成部分。限价商品房用地不但要选择在交通便利的地段，更应考虑中低收入人群的需要，单套价位在40-45万元左右，超过这个标准则难以实现政策初衷。
牛瑞凤也表示，政府实行限价房是想减少开发商的利润，但开发商毕竟是商人而不是慈善家，可以有各种办法降低成本，政府应更多采取导向性措施而非强制性措施来引导市场。"如果限价都要靠政府补贴，那政府限不起。"
据了解，北京市第二批5块限价商品房用地的供应计划也在讨论中，该供地将集中在轨道交通沿线，以解决民众多、限价房交通困难的问题。
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2006-08-02 08:04:38
