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开发商被疑涉嫌金融诈骗 业主陷入售后包租泥沼
http://www.allfang.com 全房网 日期:2006.8.2 来源：中华工商时报 作者：洪怀峰 江丛干
今年3月至6月，记者不断接到举报信称，作为赣西首家产权式宾馆的江西宜春立新五环宾馆（以下简称五环宾馆），以售后包租给予高额投资回报的方式吸引业主投资，但业主投资后，开发商江西宜春市申庄房产开发有限公司（以下简称申庄公司）并没有按照协议履行合同，定期给他们投资回报，相反，46位投资者不仅连本金收不回，还为此背上了银行按揭贷款的沉重包袱。举报者认为，开发商根本没有资金兑现承诺，涉嫌金融诈骗。接到举报后，记者两次奔赴宜春市，对此事进行了深入调查。
五环宾馆吹成“黄金小屋”
根据举报信提供的业主名单与联系方式，记者采访到了五环宾馆的多名业主。
一位钟姓业主讲述了投资五环宾馆的整个过程：2003年10月初，她在大街上看到一则广告，广告称五环宾馆是赣西首家产权式宾馆，投资回报率15％至20％，2003年10月3日召开业主恳谈会。在此次恳谈会上，开发商向业主介绍了整个项目：五环宾馆总建筑面积1万余平方米，主体建筑7层，由申庄公司投资开发，总投资达到2300万元。五环宾馆将以每个标准间为销售单位出售，业主购买一个或多个标准间后，由开发商为业主办理单个或多个标准间的产权证。
开发商告诉业主，投资时业主可采用一次付清、分期付款、银行按揭3种付款方式。购房后，可自用、自行出售，亦可委托开发商对宾馆进行统一经营管理，售后完全可以包租，投资完全没有风险。
开发商还给业主算了一笔账：以投资一个36．4平方米的标准间为例，按4600元／平方米计算，投资总价是16．744万元，首付30％，就是5．0232万元，银行按揭70％，就是11．7208万元，20年还清，业主每年需交银行按揭本息9207元。如果业主委托给开发商管理经营，双方可以签定委托经营合同，宾馆将以每个标准间为基准，每月付给业主不少于1250元的收益。如此算来，投资一个36．4平方米的标准间，一年的收益就是1．5万元，而一年的成本只是每年需交银行的按揭本息9207元，那么年回报率已经达到了15％。同时，业主还可获赠每年20天的免费入住权（宾馆中任何一个标间，不限定业主本人。如果此20天的免费入住权业主交由宾馆出售，宾馆将每年返还2000元现金给业主）。
开发商把五环宾馆描绘成了“黄金小屋”，如此丰厚的回报让很多业主心动不已。
高回报率成一纸空文
在无风险的高额回报的吸引下，46位业主先后成为了五环宾馆的投资者。
根据开发商与业主签定的委托经营合同，双方的权利义务是这样划分的：五环宾馆客房经营成本归申庄公司，营业收入也归申庄公司，但是申庄公司必须在每个月的10日之前支付给投资者收益金；而投资者的收益金又分为两种：一种是没有从银行按揭贷款的投资者，每个月获取的收益金是1250元；而另一种是从银行取得按揭贷款的投资者，须从每个月的收益金1250元中扣除银行按揭本息775元，每个月的实际收益为475元。
据一位魏姓业主介绍，从2004年开始一直到2005年10月，申庄公司均按照委托经营合同定期将投资收益金支付给了业主。但从2005年10月到2006年3月，业主已经半年没有从开发商那里领到收益金了。后经业主委员会出面协商，约定今年3月31日开发商支付收益金，但最后的结果却是仅支付拖欠的2005年的收益金，今年的收益金还得拖欠。
“当时我对产权式宾馆这个概念觉得很新鲜，又看到有很高的回报率，2004年从开发商那里按揭了一个36．4平方米的标间，还一次性付款购买了一间商务间，现在不仅得不到定期回报，两年过去了，产权证至今都没有办下来。”五环宾馆的业主李女士愤愤地向记者表示。
开发商涉嫌金融诈骗被立案调查
面对业主的不满，五环宾馆的开发商申庄公司的负责人甘立新是这样解释的：五环宾馆本身的经营不存在亏本，更不存在金融诈骗。五环宾馆一个月的经营收入约28万元，经营成本约17万元，还了银行按揭利息近10万元，经营上还是能维持的。目前申庄公司不能履行委托经营协议，是因为宾馆还拖欠了建筑商200多万元，资金压力很大，另外由于运作产权式宾馆没有经验，才出现现在的困局。
甘立新说，拿不出钱给投资者发放收益金，还有一个重要原因，就是由于五环宾馆的按揭贷款全是由申庄公司担保的，而办理按揭业务的中国农业银行宜春市分行报批这笔业务时，没有得到省农行的完全认可，银行方面最终同意须40％首付，60％按揭，按揭期限仅为10年。而申庄公司与业主的合作是业主只需首付30％，按揭70％，按揭期限为20年。这导致申庄公司向银行还款速度加快，难以定期向投资者支付收益金。
那么事实是不是真的如甘立新所解释的那样？五环宾馆的原股东之一魏志友对此予以否认。他说，申庄公司一开始玩的就是“空手道”，在开发五环宾馆的前期，就主要靠吸引业主首付、假按揭套取银行贷款、拖欠工程款等手段弥补资金“缺血”。现在拿五环宾馆的经营利润去填补拖欠的工程款、业主收益金、按揭本息等款项，玩的是“拆了东墙补西墙”的把戏。当投资业主、银行、建筑商等集中来催债时，这种把戏就玩不转了。
而中国农业银行宜春市分行负责信贷业务的熊卫国主任则告诉记者，申庄公司是五环宾馆的按揭贷款担保者，现在五环宾馆已经累计有10个月没有交纳按揭本息了，银行已经开始通过司法途径，准备把业主与甘立新一起推向背告席，力争要回贷款。
面对银行的行动，业主们既非常不解又愤愤不平。多名业主表示，他们在办理按揭时既没有提供个人资料，也没有与银行方面有任何联系，但是开发商也同样把按揭贷款给办好了；而且当初投资五环宾馆时，开发商已经承诺了在银行可以办理20年七成按揭贷款，同时当购房合同上还按揭贷款期限由20年变成10年时，开发商曾向投资业主表示，还款时间虽有变，但银行还贷金额不会变，并承诺一切后果由申庄公司承担，保证不影响业主的投资回报。“银行自身的责任呢？现在银行来直接找业主，那以前银行干什么去了？”
据了解，目前申庄公司资金链已经断裂，不仅欠五环宾馆投资业主、建筑商、中国农业银行宜春市分行的钱，还欠中国银行宜春市分行的钱。目前五环宾馆的餐厅由于没有资金进货，已经停止营业；申庄公司旗下的11间临街店铺，已经被当地法院委托拍卖，用于偿还中国银行宜春市分行的债务。而针对申庄公司玩“空手道”及利用他人资料搞假按揭等从而涉嫌金融诈骗的举报，宜春市公安局经侦大队也已立案调查。
链接：
建设部提示售后包租存在巨大风险隐患
建设部今年5月22日发出风险提示：以售后包租的形式购房有风险，投资须慎重。售后包租表现形式通常是，以提供固定年回报、原价（或增值）回购、承诺无（低）风险投资等方式，销售产权式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等。
建设部新闻发言人说，售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定。
建设部新闻发言人指出，售后包租等销售形式存在很大的风险隐患：一是可能存在欺诈，有的开发商甚至携款逃匿；二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂；三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平；四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证；五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。
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2006-08-02 19:02:46
