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市场饱和度也在提高 商业地产开发有“三畏”
http://www.allfang.com 全房网 日期:2006.8.4 来源：上海证券报 作者：
随着中国商业地产供应总量的日益增大，市场饱和度也在提高之中。对于业界而言，商业地产不能单单只是开发一个项目，应该有“三畏”。
一畏：资金筹备不充分。商业地产是一种大型吸纳资本项目，不单单在于投资规模上，占用资金周期也长，其资本金周转的速度远远高于住宅项目。由于不少开发商以住宅项目的资金频率来安排商业地产资金，因此在现实中，许多项目往往是“激战刚刚开始，子弹已经打完”，形成项目失血而无法进行。因此，通常情况下商业地产的资金筹备要达到投资规模的60%至80%，且占用时间不少于两年半，不然“捉襟见肘”的结果会使项目造成巨大伤害。
二畏：没有商业资源。从本质上说，商业地产只是“商业”的壳，核心是商业经营。如果没有商业经营，商业利润便无从产出；没有商业利润就没有租金收益；没有租金的商业地产就没有市场价值，这是商业地产价值表现的逻辑。然而，许多商业地产并不具备商业资源，其原因是多方面的。
从宏观环境来看，有些地方政府推出的商业用地其实并不适用于商业，但是政府或供地机构不管，导致“盛宴摆开，主角不到”，全国大约20%至30%的空置商业地产由此造成；规划和设计也是一个影响因素，许多不成功的商业地产项目，便是由于规划建筑与项目定位不匹配，造成商业资源与项目无法配置。而商业是变化很快的业态，单纯套用陈旧的设计理念，很容易脱离实际。此外，取地也是需要强调的一个影响因素，过低的建筑密度，如低于40%以下的用地，实际上很难用于商业。因为商业需要一定的聚集度，过低的建筑密度直接影响开发效益。
三畏：房地产开发商的主观臆想。商业地产的开发程度(系统性、关联性、逻辑性)远远高于其他房地产形式，具有商业和物业、商家和投资、物业和投资等内在的关联性因素。但少数开发商，仅仅凭借个人主观进行决策。如凭经验行事，以非市场化进行开发；或脱离商业需求前提，仅凭个人喜好和倾向进行定位。开发商意念的过分强烈，会影响到项目实用性和最终效益。
就个人倾向来看，做商业地产开发，只有心存一念，以盈利为目的，其余都是次要的。如果个人文化倾向能与项目相融和，这是理想状态。两者产生冲突时，应以盈利为目的，艺术服务于商业地产。
资金、商业资源、决策是商业地产开发活动中的三要素，心中常有“三畏”，才能使我们减少风险。
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2006-08-04 18:22:00
