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投机转租现象普遍 北京房屋租赁市场存逃税黑洞
http://www.allfang.com 全房网 日期:2006.8.4 来源：该网址不再展示 作者：
■“二房东”引出租赁房屋偷漏税漏洞
“学院路一带的房子很多被囤在‘二房东’手中，他们趁着暑假囤房源并抬高租价！”
“北京租房陷入了一个怪圈，不论我在网上发的帖子还是报刊上登的信息，甚至一些中介公司提供的房源，都很难见到真正的房主，越来越多的二房东取代了房主在和我们这些租房的人签订租赁合同。”
近日，越来越多的读者关于“二房东”的投诉电话引起了记者的注意。根据多方调查，记者了解到什么是“二房东”：房屋出租人为房东，承租人为房客。房客将房屋以高于原租金的价格转嫁他人，称为“二房东”。而“二房东”的行为历来为法律所禁止。
而这个为法律所禁止、有可能给租房者带来风险的“二房东”为何在京城的房屋租赁市场越来越盛行？通过对多家中介公司、部分房主、租房人和“二房东”采访的结果，记者发现，引发这一现象的根源在于北京房屋租赁备案率低。
据了解，早在1995年5月，建设部发布了《城市房屋租赁管理办法》，但北京并没有依据此办法制定具体实施细则。也正是如此，一直以来，北京房屋租赁备案都是由房东和房客“自觉、主动”进行并缴纳税收。也正因为如此，根据中原地产和北京信一天房地产中介公司的统计，目前，北京的房屋租赁备案率不到7%。
备案率如此低的后果就是给了“二房东”可以钻的空子：因为主管部门不知道谁把房子租给了什么人，房屋租赁几乎都是房主和租客或者房主和中介公司之间的“私下交易”，当然就无从规范。
而中原地产三级市场部副总经理宫萍、信一天市场部负责人罗煜等人强调，北京出租房屋备案率低的另外一个后果更严重，那就是致房屋租赁市场税收流失严重，粗略估算，每年流失的税款不少于5亿元。
■310万人需要租房租赁市场需求巨大
按照北京相关规定，房主出租房屋，必须到房屋所在区、县房屋主管机关的基层管理机构提出申请，并在出租后办理备案手续，办理备案手续前需要缴纳5%的综合税。而实际情况是：“即便是很多通过中介公司出租的房屋，因为是本着自愿的方式，几乎没有房主去缴纳租赁综合税。也就是说，因为缺乏租赁备案制度，北京到目前为止现有的400万套存量房，没有官方统计数据来说明有多少用来出租，租给什么人，租金水平如何。”多位不愿意透露姓名的房地产人士感慨。
既然官方没有统计数据显示北京有多少房子在用于出租以及租金水平如何，记者在咨询了有关部门和相关房屋中介公司后，采取了用人口倒算的方法粗略做了一个估算。
根据劳动保障网站发布2005年北京市人口抽样调查资料显示：2005年底，全市常住人口1538万人，其中，外来人口总量为357.3万人，按70%租房计算，约有250万人需租房居住；本地人口在1200万左右，按5%租房计算，大概有60万人需要租房居住。即北京租房者总计310万人。保守地计算，按4个人一套房子计算，北京每年约80万套房产被租。
按照2005年第四季度《租赁指导价格手册》，北京市普通住宅租赁平均价格为2000元/月，房主平均理论年收益24000元，按房屋租赁房产税规定，房产出租后所应缴纳房产税为租金额的5%，所以房主出租整年应上缴费用：24000×5%=1200元。
而目前房主缴纳人数比例仅为7%，由此可得出每年逃税金额：800000×93%×1200=8.928亿元。
根据中原地产、信一天等业内人士的看法，此数字为理论结果，在实际出租中，存在大量空置、短租及中途退租现象，因此引入修正系数0.6,可得北京市房屋出租逃税总额应在每年8.928×0.6=5.3568亿元左右。
而这个估算还不包括北京的办公、商业租赁用房所应该缴纳的税收。
■北京将严堵租赁市场偷漏税
中原地产三级市场部副总经理宫萍认为，出租房屋强制登记备案主要有四方面的作用：一是对出租房屋和承租人加强管理，如防止“二房东”的出现；二是对出租房屋所得收入征税；三是加强对流动人口的管理，加强社会治安的管理；四是遏制租赁违规现象出现，促进租赁市场健康快速发展。因此，尽快出台北京房屋租赁管理方面的法律法规亟待提上日程。
记者在东三环劲松、呼家楼地区的8家中介公司门面店现场采访房主和租房客30人，其中有24人答复不知道租房还用去备案交综合税；有6人表示，听说过相关规定，但好像不强制要求，工作一忙也就顾不上去交了；没有一个人的回答是去备案并缴纳综合税的。
对此，北京市建委负责房屋租赁管理的房屋租赁市场管理处处长罗洪京曾表示，目前北京市建委与市公安局已向市法制办上报了“北京市房屋租赁管理办法”，其中将出租房屋备案管理列为强制事项。他表示，以前北京没有地方性的房屋租赁法规，房屋租赁管理处于无法可依的状况，该办法的出台有望解决这一问题。
而针对政府相关部门拟推房屋租赁强制备案，业内人士表示：如果备案管理被列为强制执行，那么房屋租赁过程中的偷漏税问题将迎刃而解。
在这一政策出台之前，信一天市场分析人士倡议：中介公司作为租赁交易前线，应在办理租赁业务的同时对缴税行为予以更多支持和敦促，尤其是京城大型正规经纪公司，必须要在租赁双方签订租赁合同时尽房产税缴纳告知义务，引导房主自觉交税，从长远看，能够保证房主的出租利益。
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2006-08-04 18:25:56
