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1.3亿 一场左手转右手的游戏
http://www.allfang.com 全房网 日期:2006.8.9 来源：东方早报 作者：
上海东方早报记者再一次刷新网上房地产交易记录，几天之前刚刚宣布以1.3亿元成交的汤臣一品A栋3801套房仍呈现黄色的“已签”状态，这就意味着汤臣一品的第一单依然没有完成交易登记。
而除了这套房之外，1501、1601、1701三套房子均显示出已经被预订的粉红色。汤臣总经理徐彬表示，这三套房的购买者同样是华人，同样来自东南亚，三套房的成交均价为11.5万元/平方米。
第一套亿元豪宅成交后，徐彬曾表示，楼盘还会继续有后续成交。他的预言很快就实现了。只是汤臣一品A栋3801套房至今没有变成红色的“已登记”状态，就始终无法击退来自各界的疑问和猜测。
业内质疑
一场“左手转右手”的游戏？
八个多月的零成交记录曾让大部分市场人士认定，汤臣一品的价格绝对高估了。因此，当业内人士第一时间获得汤臣成交的消息时，质疑声充斥坊间。
7月18日，汤臣集团总经理徐彬在“汤臣一品”会所举行记者招待会。
“花如此巨资购买这样一套房子，肯定应该对上海市场相当熟悉，但为什么会等到最近利空消息不断、豪宅市场低迷的时候购买？”“既然A栋有人要买，早就结构封顶的楼盘为什么预售许可证迟迟未出？”“汤臣此前曾经打算保留A、D两栋，整体出售或出租，A栋一旦成交零散几套，而未来没有后续成交的话，失去整体性的汤臣一品如何收场？”上海中原地产总经理谭百强一连提出了三点疑问。谭百强认为，无论是出于投资或者自住考虑，买家都不会选择将资金用于购买这一处天价市内公寓上。
实际上，按不少业内人士的看法来分析，汤臣的天价豪宅成交或许只是一场“左手转右手”的游戏而已。他们认为，汤臣之所以导演这样一出“好戏”，一方面为了缓解长时间零成交的舆论压力，另一方面，也是为了吸引意向客户的成交。
之后几天，另一个“证据”似乎也有力证明了业内人士的猜测。交易中心的调查显示，汤臣宣布第一套成交5天之后，汤臣一品3801套房源的产权人一栏并没有转成买主的名字。另一方面，业内人士指出，如果预售合同一周内未能及时办理登记备案，就会被网上房地产自动撤销合同。也就是说，这套房子只要未来两天之内依然没有登记，合同将会撤销。
否认炒作
最终交易“只是这两天的事”
徐彬对于“自我炒作”一说反应激烈：“境外人士买房必须在公证处公证下进行，媒体可以向公证处查询公证记录，看看我们到底有没有卖掉这套房子！”
关于迟迟没有进行备案，徐彬的解释是：由于汤臣在此前以项目筹建处名义向银行贷款2亿元，因此房源的债权人是银行，而办理备案登记必须在银行撤销债权关系后才能进行，因此手续才会有所延误。徐彬表示，目前银行方面手续已经完成，当天就可以去交易中心办理手续，房子完成最终交易程序“只是这两天的事”。
与此同时，也有当时参观汤臣一品样板房的人士向媒体透露，8月3日下午，汤臣一品的销售大厅突然清场，据称为了迎接“第一单买主前来签约”。也正因为如此，他们相信“第一单成交肯定是真的”。
人们对于汤臣一品的质疑归根到底只有一点，这个位于上海顶级地段、自认为顶级的楼盘究竟值不值这个价钱？
从内部来看，汤臣一品的配置确实“顶级”。其整体配置均出自顶级品牌，在此之前推出的样板房中，每套套房拥有三部电梯，电梯运作由掌纹控制。室内采用日本大金(DAKIN)VRVⅡ户式中央空调和美国碧慕(BEAM)中央吸尘系统。
保安系统采用美国Honeywell防盗主机、美国DORCON掌机仪、德国SIEDEL可视对讲系统和Lonbon紧急对讲系统，同时大门以及玻璃窗均是防弹设计。
整体橱柜选用德国著名厨具品牌PoggenPohl，“储备区、存储区、清洗区、准备区、烹饪/烘烤区”五大功能区域有明显的划分。厨房家电选用世界最高档次的嵌入式厨房电器品牌Gaggenau。
浴室采用挪威Nexans地坪加热系统，下沉式的按摩池设计更是增添了几分贵族气氛。意大利TEUCO超声波按摩浴缸和德国Hansgrohe、Pharo淋浴组，单单整套浴室配备就超过百万元。
除此之外，据称，汤臣还预订了世界范围内各大名家的顶级名画等艺术品，用以装饰会所，凸现其身价。
即使配置如此，据业内人士计算，汤臣一品成本价不会超过3万元/平方米。对此，徐彬也自有说法，“我们出身是做电影的，为什么成龙可以有千万美元的身价，那就是因为他是国际巨星。”按照徐彬的理论，汤臣一品同样是拥有顶级“明星身价”的楼盘———物业位于上海市中心位置独一无二，具有绝对的收藏价值。徐彬甚至将汤臣一品等同于“古董”，表示未来绝对具有足够的升值潜力。
观点
“心态就像买一件奢侈品”
仲量联行中国区董事陈立民同样认为，对于汤臣一品的买主来说，购买这一住宅的象征意义更加重要。“就好像其他奢侈品一样，成本永远不是决定其价格的主要原因。”
但是，陈立民同时表示，如果单纯以投资价值来论，汤臣一品绝对不符合投资需要。按照目前境外公司高层每月租金额度1万美元计算，汤臣一品出租的回报率不超过3%，也就是说，讲求投资回报率的基金决不可能花大价钱来购买一栋没有“效益”的大楼。从这个理论上来讲，汤臣一品的全球销售一定程度上有“作秀”嫌疑。
实际上，徐彬同样承认，如果按照普通8%的租金回报计算，汤臣一品计划用于出租的D栋楼盘将会“一套都租不出去”。
“性价比绝对不符”
“汤臣目前的销售价格与香港顶级市中心公寓豪宅‘凯旋门’相当。”上海中原地产总经理谭百强表示，同样价格情况下，汤臣一品跟凯旋门“没得比”。香港凯旋门可以看到海景以及市中心繁华夜景，上海汤臣一品看到的只是黄浦江，而与香港整体豪宅市场相比，凯旋门只能算是一般价格的豪宅，而汤臣一品价格却超出了国内任何一套别墅。“相比之下，汤臣一品性价比绝对不符。”
前景
当年也没人相信“华府天地”能卖掉
汤臣一品的争论似乎很难平息，毕竟，对于习惯市中心均价2万元以内/平方米楼盘的市民来说，十多万元/平方米的均价就像“天方夜谭”。
但是，过去的几年中，上海豪宅市场的“难以置信”却是真真实实地上演着。
“华府天地开盘时，7000美元/平方米的定价是周边楼盘的两到三倍。当时，楼盘获得的评价和汤臣一品何其相似，几乎没有人相信有人会来买如此贵的一套房子。”陈立民说。
但是，两年后的今天，与上海华府天地相似价格的楼盘已经不止一处，楼盘销售速度甚至超过部分低价楼盘。上海豪宅市场在短短两年时间里，迅速培养了起来。
如果当年华府天地的神话已经成为现实，那么汤臣一品是否会成为又一个真在实现的神话？
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2006-08-10 09:01:27
