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政策在60%的程度上推动了销售 北京别墅热没热销
http://www.allfang.com 全房网 日期:2006.8.10 来源：安家 作者：何莉
我们能看到的热销，就是N多人在开盘当天，排着长长的队抢购的壮观场面。
第二天，我们便能看见"××项目热销无悬念"的地产快报。
这种现象在京城已经屡见不鲜。经济适用房表现尤其明显。曾经一些京城经济型别墅也采取了类似手法炒作热销，可是记者在采访时见到的另一番景象，售楼处门可罗雀，一个月不见签单，售楼小姐最终耐不住寂寞辞职。
新政出台之后，加上五月黄金周的影响，个别项目确实出现销售回暖现象。
一些独栋别墅项目更是借建设部的一席电视谈话--建设部土地利用司副司长李海洋在央视《经济信息联播》中表示，国家将对别墅准确界定，并对别墅与其他高档住宅分类进行限制。从此对别墅销售持乐观态度。
那么是否这就意味着，借新政的东风圈定别墅永久的毫宅身份，销售前景一片看好？还是别墅开发商对于热销又一次熟练而又恶俗的炒作？
就此，我们采访了一些在市场上销售口碑不错的别墅开发商以及代理别墅销售公司，就别墅热销的可能性和政策对别墅销售的影响谈谈目前的行情。
北京翰宏基业房地产开发有限公司李威：存量足够市场消化至少3年的时间
北京别墅市场不缺产品，现在的存量足够市场消化至少3年的时间，所以，不可能出现整体热销的现象。
虽然新政对别墅销售产生了一定的推动力，但是还没有达到一个将消费热情膨胀到一个不可收拾的地步，即使没有新政，仍然有销售热的，由销售冷的。
从市场上看，国六条最直接的结果是导致一些项目价格上调但是销售并未受到多大影响，当然如果过度调价，就构成一种囤货行为，肯定会滞销。
亿城集团股份有限公司董事总经理鄂俊宇：局部波动而已
北京别墅没有稀缺，市场供应非常充足。
政策对目前的市场也没有产生多大的影响。都非常平稳和持续地销售。
另外，北京的产品差异是非常大的，非常项目的销售情况都不尽相同，所以不会出现一个整体的热销，但是在个别项目可能会产生波动。
北京银信兴业房地产开发有限公司总经理陈文：人的一生总要有一座独栋
可能绝大部分都没有出现热销。而且，政策其实对别墅销售是降温了的。虽然在某一方面又促使了无论怎样的别墅在长久来看都是豪宅，都是传世的家族贵族象征。
可能，康城是独立于行情之外的，首先康城处于绝版地带，其次，康城的三期暖山是独栋别墅，现在关于独栋的任何手续都停止审批，所以康城之所以能够好销，是占据了天时地利，随着康城进一步被业主口碑传播，我相信会给别墅市场一个热销的奇迹，最起码，康城的暖山会受到追捧，因为人的一生总要有一座独栋，人的一生就要有一座温暖的靠山。
北京震环房地产开发有限公司董事总经理罗心怡：媒体炒作的热销
说热销肯定是不现实的，如果真出现传说中的热销，那也是媒体炒作给市场留下的印象。
消费者开始理性地根据自己的个人爱好选择别墅，造成别墅市场的成熟和繁荣，但是，别墅终归是高造价产品，达到热销决非一桩易事。
沿海绿色家园有限公司华北区总经理张长征：涨价速度快30%
不会热销，但是会整体涨价。较之以往速度快30%。
在一个市场经济的环境里，价格上升是正常的。不要从道德角度去说经济规律。
新政对销售只是一时的影响，买别墅的大部分人不一定是自住。所以还是细分客户，做好产品才是最关键的。
北京大地房地产开发有限公司副总经理王学军：新政对销售是一把双刃剑
新政对别墅销售产生了一定的影响。但并没有出现像其他人认为的绝对利好。别墅不像普通住宅，不具备刚性需求，是一种奢侈消费，在某种程度上来说，甚至是可有可无的，消费者对于别墅的购买并不急于一时。还有一部分购买别墅是属于投资行为。政策一出，地产进入观望，这两部分潜在客户随之也都进入观望。
别墅热销？这不现实！至少短期内不可能。
北京雕刻时空投资管理有限公司副总经理马琦：政策在60%的程度上推动了销售
个人认为政策对别墅销售产生了巨大的影响，从半山枫林最近两个月的销售中表现得非常明显。我从*盘别墅的一些朋友也了解到，这种非常利好的局面也是存在的。
政策对于销售的影响，个人认为占据到60%的比例。
北京众益家园房地产开发有限公司常务副总经理池洪军：别墅都涨价了！
会出现销售回暖的现象，也会出现热销。
因为别墅不再批地，普通住宅涨价，二手房的税收等因素影响到之一些原计划买公寓的可能改变思想购买别墅。
现在很多别墅都涨价了，开发商也不那么着急卖了。
北京创辉房地产开发有限公司销售总监商彧豪：销售速度与销售利润的矛盾
政府现在的数据比较混乱，而且规划也存在很大的问题，在适合建造别墅的地段没有别墅的储备地块，在不适合建筑别墅的地方反而闲置了部分土地，这就造成了别墅需求与土地之间的矛盾。如果真的规划合理，不会造成那么大的面积空置。
别墅也不太可能造成热销的现象，高端产品一定是有阶段性的销售，如果卖得太快，只能说明一个问题，土地价值被忽略了，卖便宜了。
销售是一门艺术，在不同的销售期间应有一定的销售策略，要看项目的高层是站在一个怎样的立场，如果站在公司、站在大局的高度考虑，应该是最大地挖掘土地价值，更高一层，还有社会价值等。
有时候，销售速度、销售利润是有矛盾的。
北京东方太阳城房地产开发有限责任公司昝庆文：部分陷入观望
北京目前的土地储备还是很充足的，最近国家也进一步明确了国家的新政，主要是对市区的房屋进行70%的规定，所以政策造成热销也是不可能的。
但是照目前的经济增长速度，富人越来越多，那么对别墅的要求也就越来越大，所以销售应该也会慢慢好起来。
我们最近对业主的一项调查中显示，他们对于新政了解得还不是特别地透彻，普遍来说还是按照自己的需求，该挑房子的再继续挑选，当然也有部分人陷入观望。
天伦随园营销总监成平：到意识到买一套少一套的时候才可能热销
短期内不会形成热销，因为目前的别墅的余屋量还是非常充足。但是，一段时间过后，消费者会渐渐意识到别墅买一套少一套的时候，别墅在那个阶段才会出现热销。
别墅的购买需求相对而言是稳定的，虽然物业税对购买产生了一定的影响。但是上个政策，下有对策，该买的还是继续再买。经济实力悬殊的，也不会想买。
合生创展京津新城项目策划经理钱宇：撑到最后保持十年不落伍才是真正的稀缺
长线看好，但是从短期来，观望气氛太浓，所以还很难形成抢购的局面。涨价是很正常的，毕竟别墅越来越稀缺。目前是房地产的关键时刻，别墅虽然是越来越稀缺，但是从政策面、产品竞争以及资金运作的层面看，其实别墅的运作要比普通公寓的运作难得多。所以，这个阶段是考验别墅开发商们的时刻，能够保持市场份额，能够保持产品不落伍的开发商，是最后的胜利者，其别墅才能真正成为"稀缺"产品。别墅项目必须作出规模性，有规模才能有感觉，有味道，才能营造出别墅社区的氛围。
北京世联房地产顾问公司常务副总经理王正宇：客户只会为少之又少的产品买单
国家政策从根本上来讲是解决土地资源稀缺和节约利用问题。
别墅的销售实际上跟供求有关，从单个项目来讲，主要看生产是否合适市场需要的产品，很明显，别墅就是为少数人服务的，一定要在合适的地段、合适的时机氛围才能出现这样的产品。所以从目前的行情来看，政策一定会带来别墅稀缺，个人认为二者之间并非绝对的因果关系，政策从某种程度上来说确实让别墅用地有所减少，但是，别墅不是说少了就能卖，因为别墅的价格不同于普通住宅，购买别墅是一种奢侈消费行为，决定一个别墅项目是否好卖的原因还是在于产品能否打动客户。
再者，购买别墅的人群，即使别墅再涨价，他也能够消费得起，即使别墅便宜，他们也未必购买，关键看别墅是否打动了他们。别墅不具备普惠型的效应。就是说中国的形势大好，就能保证所有的企业都盈利吗？这也不一定。
十年前的别墅现在可能还在销售，就算再稀缺，也很难销售出去。1995年的时候因为当时国家政策的影响出现了不少的别墅烂尾盘，由于功能折旧已经无法得到市场的认可，所以我觉得所有的别墅销售真相是有人欢喜有人愁。一荣俱荣、一损俱损那是十年前的事情，现在的政策调控的目的就是让市场更健康。
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2006-08-11 08:00:18
