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中小户型设计的前车之鉴
http://www.allfang.com 全房网 日期:2006.8.11 来源：中国不动产 作者：杜伟伟
中小户型产品即将大举入市，在许多企业不得不面对这一设计上新的挑战之际，我们不妨从现有小户型社区的开发者和居住者的感受与思考，来看看有哪些不可忽略、可资借鉴的经验。
作为“国十五条”设定的“高压线”之“90、70”使房地产开发企业、规划设计单位都不得不重新审视中小户型产品的开发设计。在业内对于“小户型的规划与设计”的热议声中，《中国不动产》记者走访了北京已入住的两个中小户型社区——荣丰2008非常男女、炫特区，通过采访项目开发企业与业主，以了解其社区的开发设计经验，以及使用中存在的问题。
小户型：逆市而生
2002年，北京荣丰房地产开发公司推出“荣丰2008非常男女”项目（以下简称“非常男女”），主打户型为20多平方米，开创了北京房地产业内的首家小户型社区。当时，该项目以“首付3万，月供700”受到了中青年男女的热捧，其月销售额曾达到2000余套。2003年，北京广厦京都置业有限公司也推出了纯粹青年社区“炫特区”，主打户型为40—80平方米，总价20—30万元，同样也受到了消费者的青睐，在非典时期，一个月内的交易额也达到了8100多万。
4年前开发小户型可以说是“剑走偏峰”。当时业内普遍认为，只有成功人士才是房地产业的主流客户；而小户型总价低、月供少的特点，决定了其客户定位以都市白领为主。据调查，这些人的特点是：学历都在大专以上；当前的收入不高，两个人的收入加起来可能只有3000—4000元/月。这样的客户群在当时不被认为是主流客户群，在这种背景下，开发小户型社区的风险要比开发一般社区的风险高。
北京荣丰房地产开发有限公司董事长王征在接受《中国不动产》记者采访时表示，当年，会开发非常男女，完全是根据特定客户群的收入反推出来的开发策略。“从福利分房取消后，我们开始寻找新的客户群，在这里面，有一部分潜在的客户群被忽略了：青年男女，包括大学刚毕业的学生，有的毕业快一年了，还住在大学的宿舍里；北漂一族；想要独立的北京的孩子。他们需要的房子，大概就是首付3万左右、月供700元、在市中心、20平方米的主打户型。”
不过，据王征回忆，项目推出时在规划设计上也遇到了不少问题：第一，小户型与“九五”的规范不相符，根据住宅设计的“九五”规范，一套住宅的面积不能少于40平方米，而非常男女的主力户型是20平方米；第二，一些设计公司不愿意做小户型。第三是成本问题，小户型的建安成本比大户型大概增加了15%。
小户型社区遇尴尬
对于户型的设计，有专家称，“某些建筑设计专业的学生尚不能从图纸中看出设计的问题，更何况是普通购房者呢？”的确，不管是开发商的决策还是设计者的水平，设计中的问题只有在使用中才能最充分地被发现。热销过后，小户型的使用者感受如何？设计上存在哪些需要改进的问题，居住在社区中的业主与租户可以说是最有发言权的。以下是《中国不动产》记者采访中了解到小户型设计中存在的主要问题：
一、社区停车是难题
在小户型的设计中，停车位是一个需要注意解决的问题。由于户型相对较小，同样的容积率，小户型自然比大户型住户多，如果公共交通不是很便利，车位设计可能很难满足需求。
炫特区的业主叶小姐于2003年购买了面积为40平方米左右小户型。据叶小姐回忆，当时买小户型的房子主要是因为总价底，比较便宜。入住后发现，社区内的业主大多数都有自己的车——因为社区位置较远，周围没有公交车和地铁。而且，炫特区的住宅密度比较高：1梯12户，所以，社区的停车位非常紧张。“有时候晚上下班后找不到停车位，大家都会把车停在草坪上，把草坪都碾坏了，看起来特别脏。”
二、户型设计不合理
张小姐是“非常男女”的租户，在社区里居住已经一年多了，她租的房子是90平方米的复式，一进门就是楼梯，换鞋的时候要开着门换，或者把门关上以后再换，非常不方便。同时，非常男女的业主魏先生向《中国不动产》记者抱怨说，他居住的楼里是1梯20户，大多是30平方米左右的户型，户门与邻居家的门紧挨着，进出总是会受到邻居的影响。
三、室内通风条件差
魏先生还向记者表示，居住的最大问题就是窗子不能打开，室内的空气不好；需要换空气的时候只能开着门。另一业主张小姐也表达了相同的观点：室内只有一面有窗，虽然能打开，但不能形成对流，通风也不是很好。
四、厨房设计需调整
魏先生的家里没有厨房，所以他几乎不在家做饭，都是在外面吃；他的邻居做饭的时候只能在楼道里做。随后，张小姐向《中国不动产》记者说明，非常男女在设计时只有100平方米以上的户型才设计独立厨房，像她家90平方米的户型，室内的橱房是开放式的，每当做饭时，屋里的油烟都会很大，给生活造成不变。“我觉得90平方米的面积不小了，做一个独立的厨房应该没有问题。”
目前，炫特区和非常男女的业主已经全部入住，记者在社区采访时注意到：社区内现有的住户以租户为主，购房自住的人很少。而记者登陆这两个社区的网站时，也看到了大量房屋出租的信息。在采访的过程中，炫特区和非常男女的购房者都向记者表达了同一观点：“小户型的好处就是便宜，私密性比较好。可以用来出租投资，但是不适合买来自己居住，买房是大事情，还是要买好一点的。”
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2006-08-12 15:24:13
