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“两税时代”正式来临：税后有卖家加价交易受挫
http://www.allfang.com 全房网 日期:2006.8.11 来源：新京报 作者：杨娟娟 张家齐
镜头1
小公司现金收房赔税
经纪人老常说：“个税新政后，现金收房得更慎重，涉税的房子能不碰就不碰”
人物：经纪人
心情：心有余悸
8月8日，记者见到经纪人老常（化名）的时候，他正准备拿着几套房源的产权证复印件等资料去跟一个客户谈。老常挥了挥手里的资料，说：“这几套现金收来的房源可把我们害惨了，每套眼看得赔好几万，当初我们收的时候谁也没想到会要征个税，现在房子压着上百万的资金，行情又不太好，只能自己掏这几万元的个税以求尽早解套了”。
现金收房每单利润可达10%
老常供职的是一家小中介公司，有三家门店。据老常介绍，在个税政策实行之前，他所在的门店一个月差不多会收3、4套房源，上百万的资金压在房子上是常事，具体的*作是利用全款将房主房产收购，但并不直接过户至自己公司名下，而是通过委托公证形式，将房产代理出售权确定为己方所有。
为什么要现金收房？老常说，由于在同等条件下中小公司销售实力远弱于大型公司，因此采用全款收购方式争取市场份额，扩大每单利润，以往每单现金收房的利润率可高达10%，而如果只赚代理费的话，一般都在3%以下。老常做的第一单现金收房的买卖是在一年多以前，出全款55万元将一套房产收购，并以58万元挂牌销售，一个月后被售出，连同代理费利润为4.5万元，利润率为8.2%.
个税强征后可能反而亏损
虽说利润很高，但是风险也确实不小。个税政策的突如其来是老常没有料到的。
老常回忆道，7月26日他看到了媒体报道，8月1日起将强征个税，他一下子慌了，他手上正好有一套7月15日左右收来的宣武区四平园的房子，2003年的产权，80平米的2居，他当时以59万收进的，挂牌价为64万，暂时还没有跟买主谈成，如果要强征个税的话，他得交5万多元的税，算下来还得亏损将近1万元。
尽管老常想了很多办法想把房子赶在8月1日前找到买主过户，但最后未能如愿。
“个税新政后，现金收房得更慎重了，涉税的房子能不碰就不碰”，老常显得心有余悸。
镜头2
房主加价交易告吹
6月后，王小姐的房产新增55550元营业税，8月后又新增3.5万元个税
人物：卖家
心情：后悔
“房价再给我涨三万，帮我继续卖！”，王小姐向中介撇下这句话就不管了，两税期间她100多万元的房产初步计算增加了近9万元的税款，导致王小姐卖房失败。
6月以后须缴55550元营业税
王小姐在2002年花70万元买下一套房子，今年7月份，她决定把这套房子卖了。三年多过去，中介公司评估这套房子可卖102万元。
由于房子的地理位置非常好，很快就有买家张先生上门打算购买。
7月24日，买卖双方约定见面。中介公司的业务员特别跟王小姐强调了一下营业税，今年6月份，国家把已购商品房全额缴纳营业税的期限由两年延长至五年，王小姐2002年买的房子，就须缴纳营业税55550元，再扣除中介代理费等费用，只能收入93.37万元。王小姐一听，后悔不已，想着如果自己能早几个月卖房就可省下5万多。不过考虑再三，她还是同意交易。
8月后个税新增3.5万元
然而让王小姐没有想到的是，几天之后事情又起变化。7月27日，国家税务总局出台政策明确8月起强制征收个人所得税收。由于买方张先生的耽搁，王小姐没能赶上在8月1日前成功交易。
中介告诉她，这次个税新政将给她带来3.5万元的新税收。王小姐表示：“让我一下子再掏三万五不可能，我的房子要再加三万元。”但买主张先生却说：“要我为你承担个税是不对的，不能接受”。一桩眼看就要成交的买卖，就这样吹了。最后，王小姐对中介公司业务员说，“你把这三万给我加到房款里面，房价再给我涨三万吧，帮我继续卖”。据了解，像王小姐这样的情况在8月1日以后非常普遍。
镜头3
为躲个税降价出售
孙先生降价7000元，终成功卖出二手房
人物：卖家
表情：紧张→幸运
孙先生现在回想起那天排队过户的情景，依然很激动。“那天早晨，我们特意起了个大早，不到七点就到了房屋交易所门口。那时候已经排起了一串长龙，大概排了三个多小时才到我们，好像又回到了过去拿着粮票排队换大米的那个年代。”尽管排长队很辛苦，但孙先生还是觉得很幸运，毕竟他的房子卖出去了。
个税将征，87.5万元的交易停止
孙先生是一名退休职工，2002年购买了牡丹园房产一套，准备养老之用，建筑面积92平米，房价42万元。2006年4月，孙先生的儿子在昌平购买了一套170平米的大三居，为照顾父母方便，决定将孙先生夫妇接来一起居住。
2006年7月新房装修完毕，孙先生委托一家知名中介公司将牡丹园房产出售。7月22日，该中介公司一位门店经理评估房产后建议售价87.5万元。
几天后，买主赵先生决定贷款购买此套房产，7月25日孙先生和赵先生签订了购房合同，赵先生同意此房产营业税由自己替孙先生缴纳，由于处于政策调整期，门店经理建议双方在合同中补加以下内容：“如在合同履行期间，国家政策（金融、税收、房产交易政策）发生变化且足以影响本合同履行的，买、卖双方协商解决。协商未果的，合同终止，买、卖双方互不追究违约责任。”
就在签订合同的第二天，北京市强制征收个税消息确定，意味着如在8月1日前不过户，孙先生将再缴纳7万元左右的个人所得税。
由于赵先生贷款买房，时间肯定会延长，而孙先生和赵先生都不愿承担这突如其来的7万元个税，根据合同约定，此次交易被迫终止。
降价7000元，成功卖出
时间到了7月28日，孙先生这时陷入忧愁和紧张，为能尽快躲过个税，孙先生咬咬牙，告诉门店经理：“如果有人考虑全款购买，哪怕86万我也卖！”门店经理也答应会在周末这两天更加卖力地为孙先生的房子寻找买主。
孙先生降价这一招还挺管用，7月30日一位唐女士愿全款购买此房产，当日确定成交价为86.8万元。
7月31日一早，孙先生、唐女士准时来到朝阳地税局，上午顺利缴税，下午完成过户手续。
事后，孙先生才知道后来北京市税务部门又出台了一个新政策，如果二手房原价不清，可按交易价1%征税。也就是说，如果孙先生“谎称”自己这套房原价不清楚，则可按87.5万元的1%征税，即8750元。不过，即使如此减价后的86.8万元也比缴这个1%划算。
■税费计算
从6月1日营业税新政开始正式实施到8月1日起强征个税，短短两月期间，消费者的税费成本到底增加了多少？
营业税
2-5年二手房成本大增
政策回顾：从6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，按其交易全额征收营业税；购买时限由2年调整为5年。受冲击最大的是2年以上、5年以下的二手房。
案例分析：王先生出售一套望京地区的二手商品房，建筑面积100平米，产权证日期为2002年10月，目前市场价为80万元。按产权证时间计算，该房产已满2年，但未满5年，在6月1日营业税新政实施后出售需全额缴纳营业税。
6月1日前，需缴税费：印花税=800000×0.05%=400元；6月1日后，需多缴营业税，总税费=400+800000×5.5% =44400元总结：两相比较税费成本增加百余倍。
个人所得税
卖家税费成本骤增不少
政策回顾：从8月1日起，对个人转让住房，以转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%，如原值不能确定，则按总价的1% -3%征收，目前北京按1%征收。
受新个税政策冲击最大的是5年以内原值较小的已购公房。
案例分析：2002年12月，赵先生在团结湖附近买了一套商品房，容积率为2.0，房屋面积为100平米，当时房屋购买总价为65万元，全款购买，装修费用花了6万元。目前市场价为85万元。
情况1：按20%征收个税8月1日前，赵先生需缴纳税费成本为：印花税+营业税=850000×0.05%+850000×5.5%=47175元；8月1日后，需多缴纳个税：个税=（转让收入—购房原值⑴—转让环节缴纳的税费⑵—合理费用⑶）×20%⑴为购房原值=原房价款+原购房契税+原购房印花税=650000+650000×1.5% +650000×0.05%=660075元⑵为转让环节的税费：包括营业税和印花税，共47175元⑶为合理费用，包括装修费6万元，不超10%的最高限额此房屋要缴纳的个税为：（850000-660075-47175-60 000）×20%=16550元总结：赵先生总的税费成本为：47175+16550=63725元，税费成本增加了35%，增加的幅度比较明显。
情况2：按总价1%征收8月1日前，赵先生需缴纳税费成本为：印花税+营业税=850000×0.05%+850000×5.5%=47175元；8月1日后，需多缴纳个税：个税=总价×1% =85万元×1%=8500元总结：赵先生总的税费成本为：47175+8500=55675元，税费成本增加了18%，增加的幅度相对少一些。
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2006-08-12 15:42:41
