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政策消化期趋紧 开发商五成将被淘汰出局
http://www.allfang.com 全房网 日期:2006.8.14 来源：财经时报 作者：彭婷婷
不少开发商希望调控运动帮助他们清理掉竞争对手，相应地，他们也怕自已被清理掉。
在过去的2005年，“老国八条”、“新国八条”以及七部委一系列的政策出台。在这些大调控的局面下，房地产市场到年底还是一片欢腾景象，五六家公司同时爆出销售过百亿元。
而今年上半年开发商几乎所有项目的销售量都在下降。
“少开盘、少动工，慢一点，再慢一点”被认为是今年上半年开发商的选择。2006年下半年被视作一场比拼耐心、实力的比赛，消费者、开发商、银行、政府谁能够挺到最后？《财经时报》就此采访业界多方面声音，试图理清2006年下半年中国房地产市场发展的走向。
2006年下半年，既是政策的消化期，也是政策的细化期，这场对市场的“官方”洗刷，或许比去年更加理性，亦或更加猛烈
在2006年上半年一系列调控政策下，房地产市场呈现胶着状态。买者不买，卖者不卖，土地、银行、税管，都在观望，看看是风雨欲来，还是偃旗息鼓？下半年的中国楼市，政策之手还会不会举起，它将指向哪里？
国务院7月26日召开的全国电视电话会议中提出，要“坚决抑制固定资产投资过快增长，坚决遏制部分城市住房价格过快上涨”。如此态度强硬的“两个坚决”，定下了下半年房地产政策的主基调，将左右下半年房地产市场的走向。
此时，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生也表示，今后中国房地产开发商将有50％会被淘汰。顿时，业界为之震惊，皆思量，这下半年日子该怎么过？
政策消化期到来
受到上半年政策的影响，下半年市场无论是土地、贷款，还是房地产供应结构整体将呈现紧缩状态。
“房地产企业在拿地时要重新考虑成本，且由于很多城市针对”国十五条“的实施细则还没有出来，房地产企业会暂缓拿地，政府也会减少出让土地的数量。因此，下半年土地投放量将减少，这样可能会影响到明年房地产的土地供应。”上海中瑞市场研究有限公司总经理朱峰说。
从源头上控制土地的供应还将抑制固定资产投资的过快增长，上半年我国固定资产投资同比增长29.8％，同比加快4.4个百分点，房地产开发投资增长24.2％，加快0.7个百分点，这还是调控半年之后的结果。
另一方面，今年全国大多数城市的房价依然高启。据统计，今年6月，70个大中城市中，8个城市新建商品住房价格同比涨幅超过10％。
“一部分人仍买不起房子，另一部分人在等着房子降价，目前出台的房地产调控政策既控制了投资，又控制了供应，而且还控制了需求。但由于政策的‘强势’，消费性需求也受到抑制。”上海复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示。
从去年开始的控制“银根”今年仍在延续。今年以来，央行紧急实施多种货币政策手段，包括数次发行短期票据，一个月内两次调高存款利率，但上半年贷款总额已完成全年指标的86％，可以预见，下半年，央行将会更加严厉地控制货币投放。
建设部日前称，“中央关于房地产市场调控的目标、原则和政策已经明确，关键在狠抓落实。各地区、各有关部门要抓紧细化措施，分解任务，建立责任追究机制，确保政令畅通。”由此可见，下半年将是一个政策消化时期。
观望结束细则出台
仿佛是历史重演。在经历了开春时节的回暖之后，随着政策的跟进，市场又进入了观望，但是今年观望的不仅仅是购房者。
“国十五条”中规定“开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。同时，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租房的土地供应，不得低于居住用地供应总量的70％”。全国2/3的省份迄今还没拿出具体实施细则出来。“新的土地出让规定又要改变现在的出让流程，国土资源部没有拿出样本，还在调查研究阶段上，这样没有项目或正在项目开发的企业只能等着最后明确的细则出来才能拿地或开工。”尹伯成称。
“当相关细则出台之后，即使不降价，中小户型房源和中低价房的比例将会占主要部分，购房者有了很多选择，届时，市场将结束观望期。”中国指数研究院华东分院副院长陈晟分析说。
“各地会根据不同的市场情况出台不同弹性的地方细则，我们估计，市场的接受过程会持续到年底，而且年底是企业还款的期限，因此会出现降价的趋势。”朱峰说。
在朱峰看来，对于城市化进程比较快，从调控一开始就处于顶风位置的城市，今年价格走势估计和去年相似：先观望，价不跌，价跌量涨，价平量平。也就是说，7、8月份时政策的调整效应比较明显，成交量供应量还会进一步萎缩，直接影响价格上的调整，价格调整之后迎来9月、10月的传统销售旺季，部分购房者入市，成交量将回暖，价格将微调。
地方财政色彩加强如果说上半年的调控以中央为主、地方为辅，下半年，将成为一个以地方细则出台并实施为主的调控阶段。
“去年开始的调控已取得了初步成效，从中央层面而言，应该不会再出文件，但对已有政策的落实和执行的监督将加强，特别是土地政策，肯定会从严整顿治理。”陈晟认为。
据统计，在调控之后，房地产开发投资平稳增长，今年1～6月，全国房地产开发完成投资同比增长24．2％，明显低于同期城镇固定资产投资增幅。住房需求调节效果初步显现，1～6月，40个重点城市商品住房累计成交面积同比增长7．97％，投机性购房基本得到遏制，投资性购房得到一定程度的控制。房价上涨幅度总体趋缓，6月份70个城市房屋销售价格同比上涨5．8％，涨幅比上年同期回落了3．3个百分点，与上月持平；特别是去年年初，房价上涨过快的长江三角洲地区一些城市效果比较明显，上海已连续7个月下降。
从中央政府的征税目的而言，是想抑制投资行为，就目前的市场形势，在流通环节征税已达到效果。比如从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收20％的二手房转让个人所得税，就已让二手房市场一蹶不振。
下半年的融资形式将更加紧迫，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生估计，将有50％开发商出局。因此，融资方式的多元化也是下半年楼市发展的新途。
国内房地产信托专家孙飞认为，下半年国内金融市场将会大力发展房地产直接融资渠道，“如果经济投资过热被抑制，那么就不会出现新的金融政策，反之，必定要控制货币投放，因此，下半年会有更多企业寻求信贷资金，国家也会相应放宽政策。”
“但是，如果下半年投资继续高涨，央行会考虑加息，这是最直接有效的办法。”孙飞表示。
土地政策收紧
“土地政策将会从严从紧。短期看来，建立国家土地督察制度将有利于控制土地，但长期的效果并不看好。”经济学家易宪容表示。
土地调控政策被放大不仅仅是从源头上控制房地产开发量，更被市场看成是在紧缩“银根”失效的情况下，对固定资产投资过热调控的最重要手段。国土资源部此前明确表示，土地管理是宏观调控的最重要手段。
“由于土地出让金成为地方财政收入的主要来源之一，近年来投资规模和速度一直没有得到控制，土地政策的失控是原因之一。国土资源部在6月初表态，将闲置土地的收回和再利用作为未来一段时期内房地产用地的主要来源。但是，在地方上执行时也有一定难度，一是政府已经从企业获得土地出让金，土地收回后，这个出让金怎么处理？二是现在有些开发商迟迟不动工的原因是拆迁问题，而这是政府的职责范围。因此闲置土地的收回已经说了很久，但并不见成效。”尹伯成说。
另一个原因是，经济适用房和廉租房的建设将成为未来各城市房地产开发的重头戏。在现有土地资源有限、征地矛盾日益增多的背景下，严把土地开发、收回闲置土地，是提供保障类住房土地供给的最好办法。
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2006-08-14 19:33:35
