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拍卖前夕突然被叫停 京城“准地王”浮沉调查
http://www.allfang.com 全房网 日期:2006.8.14 来源：中国经营报 作者：李乐
拍卖前夕突然叫停 两月后变身限价商品房用地
京城“准地王”浮沉调查
从北京德胜门出发，驱车再向北走不到15分钟，可以到达位于北四环沿线的南沙滩地块。这里往东两站路，就是赫赫有名的2008年奥运会主体育场“鸟巢”施工现场。
自今年5月24日公开拍卖出让前一刻突然被叫停起，两个多月来，这片占地5.3万平方米，规划建筑面积10.5万平方米的土地，经历了从北京“新地王”候选者到限价商品房用地的跌宕命运，俨然也成了本轮调控风暴的一个侧面缩影。
过去两个多月的沉默中，围绕着这一焦点地块，究竟发生了什么故事呢？
七分钟的“闭门会议”
5月24日中午，是南沙滩地块挂牌竞价的截止时间。由于包括万科、金地、华远等名企在内的13家开发商积极参与争夺，此刻地块最高报价已达到5亿元。按照相关流程，必须通过拍卖一决胜负，拍卖底价就是5亿元。
2005年的北京“地王”清河地块，也是经过同样程序，最终拍出25.65亿元的天价，历史看来又将重演。
但就在火花四溅的竞拍即将开锣之前，现场的土地储备中心官员忽然召集参与拍卖的13家开发商代表举行闭门会议，媒体及其他人士一律被谢绝旁听。
据记者后来了解，在这个前后不到7分钟的闭门会议上，土地储备中心告知到会开发商，“南沙滩地块拍卖因故暂停，相关事宜请等待具体通知。”
事出突然，连土地储备中心的工作人员私下也承认“被半路杀出的‘叫停令’弄得一头雾水”。但据记者得到的线索，一切其实早在北京市政府的掌控之中。
接近北京市政府高层的一位知情人士告诉记者，自“国六条“下发以来，对于南沙滩地块的交易情况，北京市政府一直异常关注。
鉴于“国六条”出台前北京市国土局已将该地块推向市场，尽管担心过高的出让地价将导致与调控方向相左的市场预期，政府还是不能贸然收回。在接下来的整个挂牌报价过程中，市政府方面曾多次向国土局询问有关进展，当得知有13家地产商购买标书且参与报价后，他们已预期到这块地很可能通过“拍卖”决定归属。当时，主管领导显然有了“万不得已即暂停拍卖”的想法。
拍卖开始前夕，“遥控指挥”的市政府主管领导得知现场情况，遂果断指示“暂停拍卖”，这才有戏剧性的7分钟“闭门会议”，以及令所有人大吃一惊的决定。
当然，从“事后诸葛”的角度看，一切也不难理解。拍卖被叫停后五天，即5月29日，九部委《意见》正式发布，调控大幕全面拉开，北京市政府似乎已经预知将要发生的事情。
从“天上”回到“凡间”
据记者了解，在接下来的两个多月中，北京市国土局内部曾就此地块的妥善解决办法进行过多次协调。
有一种思路认为，应该将重启交易的日期无限后延，直到市场整体情况趋于稳定再行定夺，这样既保证拍出的地价不会造成不合乎新政气候的市场预期，同时也能保证土地不会被贱卖，毕竟国土局对土地保值增值负有责任。同时，这也便于与购买了标书的开发商进行协调，达成谅解。
但这一思路始终未能得到北京市国土局主要领导及北京市政府主管领导的支持，在此期间，国土局接到来自市政府的指示精神还是“对南沙滩地块的出让，要妥善处理”。
事实上，此时“地价稳定压倒一切”成了北京市政府在土地出让问题上的基本原则，官员们担心即便延期拍卖南沙滩地块，看看地产商如今的热情，高地价出让仍不可避免。正是这一背景下“妥善处理”的指示精神，令延期交易思路最后被否决，国土局也自始至终未与当时参与竞拍的地产商主动联系讨论此事。
另一方面，随着调控不断深入，北京市落实限价商品房地块的工作也在紧张进行，外界一度普遍质疑国土局不会拿出条件较为优越的地块开发限价商品房，舆论压力甚大。为了化解这种压力，拿出一些城区地块成为国土局的应对策略。
经过一系列为顺应政策风向而作出的变化和妥协，7月28日，南沙滩地块褪去“准地王”的耀眼光环，被国土局列入北京首批限价商品房用地，“以绝后患”。
同时被划定为限价商品房用地的，还包括广渠路地块和东铁匠营地块。前者位于朝阳区广渠路15号，即原北京化工厂所在地，规划建筑面积44万平方米，与北京CBD近在咫尺；东铁匠营地块则位于宋庄路38号，在南三环和南四环之间，地铁5号线、10号线将来都将在此设站。这三块土地的潜在价值不言而喻。
“政治正确”才是硬道理
南沙滩地块的命运起伏，折射出调控之后北京市经营性用地出让的新动向。
就在包括上述3块“宝地”在内的7块限价商品房地块落实后不到一周，北京市国土局又宣布公开出让总计77万平方米的住宅用地。这是本轮调控开始以来，北京首次大规模经营性土地投放市场。
据北京市国土局公开资料显示，本次入市土地中，除了位于海淀区的西三旗地块面积超过20万平方米之外，其他地块面积均在3万～8万平方米之间，面积最小的朝阳区大山子地块只有33487平方米，其中还包括商业、金融和托幼设施等配套用地。在开发商眼中，这些地块要么位置不佳，要么“代征面积”过大，反正都不太能让人真正心动。
“没有和南沙滩、广渠路地块条件相当的土地。”在仔细分析此次入市土地的基本情况后，一位曾参与南沙滩地块竞拍的开发商对记者说。他也明确表示，这次并不打算出手拿地。“我们的原则是，就算地段位置不太好，也希望获得总面积比较大的地块。”他补充说。
虽然地产商热情远不如前，但这或许是北京市政府及国土局未来一段时间内更愿意看到的局面。
“我们内部也没有明确这样的出让模式会维持多长时间。”北京市国土局一位官员向记者表示，“但近期内基本不可能拿出公认的‘好地’，并以挂牌竞价方式出让了。”
“今年的调控已不同于去年，‘政治正确’是做出任何决策时所必须首要考虑的因素。”他意味深长地强调。
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2006-08-14 19:45:50
