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抬高创业门槛 小企业渴盼“民宅禁商”政策细化
http://www.allfang.com 全房网 日期:2006.8.16 来源：中华工商时报 作者：梧桐
民宅禁商：助推房价？抑制创业？此“经”难念
近来，暂停所有登记地址是民用住宅的企业办理营业执照。这原本是为净化居民区环境，解决民宅商用扰民和安全问题，但对于小企业来说却是当头一棒
小企业面临创业门槛
对于民宅禁商，不少人士表示，政策应该更细化，对于扰民问题严重的餐饮、歌舞娱乐、生产加工和制造企业禁止是完全必要的，但一些会计事务所或律师行等企业，对居民一般来说影响不会太大。在华清嘉园一楼一家100多平方米的眼镜店中，当问到这项政策的出台会有什么影响时，经营者说：“对我们没多少影响，我不怕。我们这个店开了有三年了，现在有资金、能力去租清华科技园那样的甲级写字楼。但是对于一些刚开始创办的中小企业来说就遭殃了。”
以租用200平方米办公区域为例，如果只是租用普通民宅，其一年需要支付的租金约7万元；而如果租用写字楼或者商铺，则其一年需要支付租金在21万元至28万元之间。
业内人士认为，处于创业阶段的中小企业，成本对他们来说可能是生死攸关的。一旦被迫去租用写字楼，这无疑抬高了创业的门槛，有可能将部分因无法支付商业房产昂贵租售价格的创业者挡在创业的门外。
经调查发现，为了避免陷入困境，很多目前已经在住宅楼内办公的中小公司也开始“居安思危”，寻找新的办公场所。而已经租用了居民住宅楼，租金没法退，但又急于开张的企业，现在都在采取一些“灵活战术”：要么找一家代理公司全权负责注册，由他们来提供一份“商用”的房屋证明；或者“异地经营”，在写字楼另租一间小的办公室进行注册，平时都在现在的住宅楼里办公，检查时再到写字楼去应付。
专家建议，叫停公司租用民宅应该有长远规划，应该借鉴发达国家和地区的做法，以立法的形式治理民宅商用，使禁止在住宅楼内的经商行为有法、有章可循，从而为居民营造安静的空间。
侧面推动房价上涨
长期以来，由于写字楼、商用住宅的租金价格明显高于居民住宅，且在水电费等方面居民住宅有不少的实惠，很多商家都乐于租用居民住宅。中大恒基市场研究部统计显示，目前北京租民宅办公的需求占总体租赁需求的32%。
如华清嘉园由于地理位置优越，该住宅区内设有很多小公司。一位住户指着贴在窗户上比比皆是的广告说：“我们这座楼就有眼镜店、培训机构、美容美发店等20多个商铺。”据了解，多数居民对民宅商用特别反感。一名退休的大学老师说：“我家小区里本应安静的生活被商铺弄得乱哄哄的。”
由于大量商家对居民住宅承租的强劲需求，房租价格自然不可避免地被提升起来。因此，很多人认为“民宅禁商”政策出台，在一定程度上挤出了部分租住民宅来创业的需求者，使得民宅租赁市场的实际需求减少，对民宅的租赁价格会起到一定的平抑作用。
民宅商用被叫停的直接后果就是写字楼会从中受益，因为北京现在的写字楼数量并不足以应付这么多的企业数量，这样一来将使商业地产的有效需求加大，从而刺激商业地产的投资与购买，反而会助推房价的上涨。专家表示，新政策会使大量投资者战略方向转移，将资金从住宅市场中抽出，转炒写字楼和商铺，而这势必将推高写字楼和商铺的价格。
市场走向多级化
业内人士表示，民宅禁商是多年来对房产市场的一次重大结构调整。有数据显示，北京60%的公司在住宅里办公，总面积1200万平方米，这部分面积未来将有写字楼来补平，主要为低成本的中低端写字楼。巨大的需求将导致多年来甲、乙级写字楼占主导地位的市场趋向多极化、区域化发展。
一方面，从写字楼本身来说，目前品种比较单一，市场上各个区域写字楼的概念几乎被甲级、特级、5A级覆盖。价格上，CBD地区的写字楼价格平均2万元/平方米，金融街、中关村也在1.6万元/平方米以上，第三产业的中小公司一是承受不起高昂的价格，二在根本上限于公司的规模也不需要那么大的办公面积。
针对这一情况，开发商已开发立项，构建出户型比较小、比较灵活、总价也比较低、能够满足初次创业人群办公需求和购买需求的写字楼。
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2006-08-16 20:20:31
