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限价房并非为困难户而做 比周边在售商品房还高
http://www.allfang.com 全房网 日期:2006.8.19 来源：第一财经日报 作者：亦吾
广州推出6000元/平方米的限价房，一石激起千层浪。媒体基本上是一面倒地认为这一价格比周边在售商品房还高出1000元/平方米，“限价变成抬价”。更有专家提出，“限房价不如限利润”，一时间对这一政策众说纷纭。
最近记者看到一家拟参加此次招标的房产公司的分析就很说明问题：
土地挂牌底价为每平方米楼面价格1173元/平方米，容积率2.0。如果开发商以底价获得项目，那么其他各项费用以及装修成本，基本不会超过2800元/平方米，其综合成本大约不超过4000元/平方米。根据每套房单价最高不能超过6000元/平方米的要求，按照惯例则整个楼盘的带装修均价约在5000~5500元/平方米左右。拟建设85平方米左右的小三房及60平方米左右的小两房为主流户型，则三房价格约42万~46万元，两房价约30万~33万元。
根据首期支付9万~14万元的水平，只能在周边或天河靠近东面的企业中圈定工薪阶层作为目标消费群。根据他们的调研，开发区企业中，目前30岁以下的工薪一族，两口之家年收入10万元或以下的占了60%以上。而在天河北、电脑城一带上班的年轻白领中，家庭年收入10万元或以下的也有相当比例。初步估计如果其年人均可支配收入达到2万元或以下的话，则其家庭3年的积蓄就足够支付首期。而根据这些人群的特点，该公司在满足地块规划要求的同时，前期拟开设楼巴、社区便利店等适合他们居住特点的配套。
虽然开发区的限价房最高价确实比在售楼盘高出1000元/平方米，但是由于两年后开发区的工作人口将进一步增加，刺激住房需求。而且广州2005年人均工资32555元，明年工资涨幅预计在9%左右，房价存在合理微涨空间。而且楼盘均价并非全然达到6000元/平方米，因此这一价格设置比目前市区的在售房价要合理，也更适合周边人群的购买力。限价房卖给白领而非困难户
从该公司的分析来看，他们对于限价房的目标消费群圈定得很明确：有一定消费能力的、负担较轻的年轻家庭，年收入10万元。可以说，这是城市中一些比上不足但比下有余的收入存在增长性的年轻白领。而不是等待解困的居住困难户。
“困难户的问题该由廉租房解决，中低收入家庭可以去买经济适用房，而这次的限价房，很明显是针对事业刚起步，经济实力相对不足的工薪阶层。”该公司的负责人表示。
而广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理更是一针见血地指出，限价房在广州来说尚属首次，首次也将限房价项目价格定得相对较高，让开发商有拿地的积极性。如果条件太苛刻，无人问津，那以后的游戏就很难玩下去了。
他表示，曾对过去十年广州房地产开发商的盈利来源做过系统研究。从整个行业看，广州房地产利润60%~70%来自土地增值、15%~20%来自管理劳动、15%~20%来自风险创新报酬、3%~5%来自垄断收益。广州从1997年到2006年公开出让的土地，占80%项目的回报率约投资的15%~20%。预期利润多了，会有人来争，预期利润少了，大家就不会干。限价只是“限”了政府的收入(卖地钱)，开发商的要求利润和预期利润是不大会改变的。
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2006-08-19 16:10:46
