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美丽园只是个案 广州物业费为何比北京要便宜？(图)
http://www.allfang.com 全房网 日期:2006.8.19 来源：新京报 作者：张学冬 谷欣
●由同一开发商开发，同一物业公司管理，北京楼盘物业费要比广州高1元以上
●除人工与能耗成本外，北京业委会难成立、开发商自定前期物业费成关键
3月15日，一项目贴出公告向业主催缴物业费。在广州业主多比较理性，较少采取不交物业费的方式维权。
由于人工成本与能耗成本不同，广州物业费要普遍低于北京，但在表面成本存在差异的同时，背后隐含的制度差别也许才是根本原因。一方面广州业主有强烈的法制维权意识，通过成立业委会来争取降低物业费，另一方面广州政府规定普通住宅也按政府指导价格收费，期间有一个浮动比例。而在北京实行的是市场成交价，当业委会难以成立时，开发商就有相当的*作空间。
北京物业费比广州约贵1元以上
“北京的物业管理费真贵。”钟先生来自广州，家里小区品质不错，物业费只要1块钱，而北京他朋友家所在小区的物业费却高达2.8元/平方米/月，钟先生对此不解。
确实，与北京相比广州的物业费普遍要低一些，据广州物业管理协会副会长张朝德介绍，目前广州住宅项目的物业管理收费中，高档住宅为每月2元-2.5元/平方米，普通住宅收费在每月1.5元-1.8元/平方米，这与北京动辄就接近甚至超过每月3元/平方米的收费标准形成强烈的反差。
事实上，即使两地的开发商相同、品质接近，广州的物业费也比北京有相当差距。比如，合生集团在广州和北京同时开发有名为珠江帝景的高档精装修项目，同为康景物业集团公司管理，北京的住宅每月收取2.96元/平方米，而在广州只要1.8元/平方米。北京天鹅湾的物管费高达每月3.9元/平方米，与其档次相当的广州天鹅湾物管费则要少得多。富力集团开发的北京富力城物管费为每月2.8元/平方米，而其在广州开发的富力千禧花园，物管费每月仅为1.5元/平方米。初步比较，同品质的物业，北京的物业费要比广州贵1元/平方米/月以上。广州的物业费为什么如此便宜？
人工与能耗成本不同是重要原因
在北京物业管理协会副会长董贤钧看来，北京物业费普遍高于广州，主要是和北京的各项成本有关系。“比如在管理服务费用支出方面，北京员工的工资成本要比广州的高。”举例来说，目前北京普通住宅保安工资一般在1000元/月，而在广州只需要600元/月左右。在北京物业管理公司一个中层干部收入在4000元/月左右，在广州则达不到这个水平。
除了人工成本外，还有北京的能耗支出也高于广州。一个主要的方面是水价的差距大。目前北京的水费是3.7元/吨，而广州的费用则大约只有1.99元/吨。
此外，北京悦豪物业管理有限公司董事长邓南宇分析说，由于南北不同纬度造成的房屋设备设施不同和城市形态不同，北京的物业管理还要包括供暖设备的维护；夏天北京的绿化成本要高于广州；北京的容积率低于广州，因此物业单位面积承担的物业费理论上要高于广州。再加上北京整体较高的劳动力成本、物价等因素，综合算下来，北京物业管理支出成本要高于广州，而高出的支出成本必然要在物业费中体现。
北京实行市场调节价，广州实行政府指导价
然而成本之间的差距远不能概括北京与广州物业费的差额。“广州物业管理市场相对比北京要成熟一些，物业管理公司在市场化运作能力要高一些，在成本控制方面比较合理。公司的规范经营在一定程度上也导致物业费比较合理。”张朝德表示，此外广州业主有一定的物业服务消费意识，如果对其不满，不以拒交物业费作为维权的方式，而通过成立业主委员会与物业管理公司进行协商解决矛盾。一旦认定物管公司服务水平和其所收取的物业费用不相符，业主就会解聘公司。
而在北京，成立业委会难已经成为阻碍物业费降低的绊脚石。“在北京业主委员会成立难是一个普遍现象，由于业主委员会不能及时成立，导致即使物业管理公司高收费，业主也很难更换物业管理公司。”律师孟宪生说。
目前一个客观事实是，北京近3000多个小区，成立业主委员会的不到300家，由于没有成立业主委员会，开发商选聘的物业管理公司就一直在持续其和开发商签订的前期管理合同，而这个前期物业管理合同的收费一般是相当高的。比如北京天鹅湾的物业管理费高达每月3.9元/平方米，华业玫瑰东方每月3.5元/平方米，逸翠园每月3.7元/平方米，动辄前期物业管理公司的费用超过每月3元/平方米。
值得注意的是两地关于物管收费不同的政府规定也导致不同结果。自今年开始，北京市新的物业管理条例实行，除了经济适用房和回迁房实行物业管理收费政府指导价外，北京其他住宅全部实行市场调节价。因为前期物业管理由开发商定价，因此物业管理费的高低很大程度上就由开发商决定。而在广州普通住宅的物业管理也必须按照政府指导价格来征收。政府的指导价格分三个等级，每个等级都有一定上下浮动范围，但最高等级的最高价不超过1.96元/平方米/月。
■业内观点
美丽园只是个案
北京一些普宅收费在1.2元-1.5元/平米/月
●董贤钧北京物业管理协会副会长
规范的物业管理公司，都是按照国家的物业管理有关规定进行收取物业管理费用。物业费高低要根据实际情况来讨论，目前北京一些普通住宅收费都在每月1.2元/平方米-1.5元/平方米，比广州的普通住宅收费还要低。
乱收费的公司是少数
目前确实有部分物业管理公司存在不规范的*作行为，比如收取的物业费和其提供的物业管理服务不一致，也有一些小公司乱收费或重复收费，但是这毕竟是少数，北京物业管理收费正逐渐走向规范。尤其是成立业主委员会以后，选聘物业管理公司的权利在全体业主手里，业主委员会在选聘合适的物业管理公司的同时，就已经将合适的物业管理费用确定下来。
美丽园只是个案
对于美丽园的事件，以法院判决的形式使得物业管理费用有所下降，其实对整个行业的影响是很大的。我们应该看到，如果事实确实存在的话，美丽园也仅仅是个案，不能以偏概全。同时这个事件可能给业主一种这样的感觉，那就是物业管理公司都在收取不合理的费用，只要通过法院就可以降低物业管理费用。物业管理收费并非价越低越好，而是要看物业管理公司所提供的物业管理服务的质量。
广州物业费偏低
很多开发商给物管公司一定补偿
●张朝德广州物业管理协会副会长
总体而言，广州的物业管理收费不高，现在广州物业管理市场存在一个相对偏低的情况，尤其是政府指导价。目前广州物业管理公司好多是开发商的子公司，好多开发商在一定程度上都给物业管理公司一定的补偿，因此物业管理费用一直都比较低。同时广州物业管理公司实现了一定的规模经营和自我造血功能，通过压缩开支和提供一定的增值服务来获得一定的收益。
对于美丽园这样的物业管理纠纷，从2.72元降到1.58元，下降的幅度这么大，在广州不太可能出现。这里面可能有两种情况，或者是物业公司当初收费太高，或者是业主降得太离谱。如果物管公司所测算的费用是合理的，那么降低管理费用后就无法进行正常的管理经营，这样物业管理公司只能撤出这个小区。
■记者调查
大多数楼盘贵于2元/平方米/月
北京物业费收费水平如何？记者就此随机选择了16个小区，分已经成立业委会与未成立业委会的两种情况进行了调查。既有大盘、名盘，也有小盘；既有大户型豪宅，也有小户型项目。调查中，物业费最低的为1.8元/平方米/月的东领鉴筑，最高的为3.9元/平方米/月的天鹅湾，其他楼盘多数在2元/平方米/月以上，物业费在2.8元/平方米/月以上的达到7个。未成立业委会的楼盘物业费要普遍高于成立业委会的楼盘。
据了解，在今年之前，北京物业收费所执行的是196号文件。其对物业收费进行政府指导价，规定的标准较细，在执行的过程中，多数物业是按规定的上限收取费用，还有不少高于标准价，则是物业公司针对具体单个收费项目向工商、物价部门提出申请，经过审批后修改实施。
从今年1月1日起，《北京市物业服务收费管理办法（试行）》实施。目前，小区物业费的收取执行市场调节价和政府指导价两种办法，前者的收费标准由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。后者则由市价格主管部门会同市房管部门制定的基准价标准及浮动幅度，每两年公布一次。后者主要针对经济适用房和回迁房。目前，北京多数新建小区均实行的是市场调节价。
新的物业收费办法实施后，在具体*作过程中由于业委会的缺位，或者业委会谈判协调能力的欠缺，多数小区尚未能真正做到和物管公司面对面谈判，协商出一个大家都能接受的合理价格。因此，大多数小区仍在沿用已被废止的196号文件给出的标准。
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2006-08-19 16:21:00
