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京北别墅区背后的角力 开发商争抢最后一块蛋糕
http://www.allfang.com 全房网 日期:2006.8.21 来源：财经时报 作者：
就目前北京别墅市场的情况来看，中央别墅区基本定型，西山别墅区无地开发，东部别墅区形成不了规模的现状，使得因奥运即将来临而持续升温的京北别墅区，成为开发商们争相抢夺的“最后一块蛋糕”
这里曾经升起了北京别墅开发的“第一轮红日”，是北京最早诞生别墅的区域。1990年亚运会的召开，使得亚运村以北至小汤山15公里范围内，成为了富人的首选居住地，并创造了第一批商品房、第一代别墅等多个楼市第一。
但是，由于市场环境巨变，项目产权不明，交通环境恶劣，产品本身设计落伍等问题纷纷暴露，再加上城乡接合部现象又久未得到改善，望京、万柳乃至CBD的兴起一下子分流了京北的富人们。曾经风光无限的京北别墅区，在前两年受CBD、中关村两大热点区域的冲击后显得低调了许多。
幸运的是，从2003年12月起，北京市正式拉开了奥运场馆建设和市政建设的序幕，京北板块重新复出。随着2008奥运年的临近，北京市政府已为奥运区域斥资15个亿用于区域基础建设与道路改造。这种大手笔的市政投入，对京北区域的整体价值提升起着决定性影响，京北别墅区重新又火爆起来。从“亚运”到“奥运”，北京最早的别墅集中带再次升温。
而就目前北京别墅市场的情况来看，中央别墅区基本定型、西山别墅区无地开发、东部别墅区形成不了规模的现状，使得因奥运即将来临而持续升温的京北别墅区，成为了开发商们争相抢夺的“最后一块蛋糕”。
借势奥运
因为2008年奥运会，京北区域具备了相当完善的整体规划，此规划甚至充分考虑到了奥运会后区域的可持续发展。未来的京北地区，将是集体育、文化、商务、商业、居住等多功能为一体的混合性区域。目前，奥运场馆的建设已经开始，各项市政配套正按部就班地展开，交通路网的建设也在如火如荼地进行。
单从交通上说，在京北地区，从已经开工的北辰西路到整个奥运路网完成，一共要修建12条道路，不仅为奥运会提供交通保障，还要整体提升奥运会后京北地区的交通状况。除此之外，京北地区还规划有两条地铁线路，分别是地铁5号线与地铁10号线。而驾车沿六环路、立汤路、京承高速、京昌高速等便捷交通干线行驶，也可直抵多项京北别墅。
当然，若将今天的京北别墅区视为别墅置业的热点，完全归结于奥运规划显然有失客观。毕竟对多数别墅买家而言，居住环境才是影响最终决定的关键。
在京北，清河、温榆河、京密引水渠三道水系环抱，再加上独特的温泉资源，使得此地区享有无可比拟的“上风上水”的环境优势。加之京北地区拥有北京最大的一块绿肺——奥林匹克公园320万平方米的绿地，使其居住条件更加优越。
其实，京北区域的市政大配套早就领先于其他地区。除水电以外，供暖大都为市政配套，通信、天然气一直通到小汤山以北，而商业、教育等小配套因为人口的积累，也比较完善。
别墅争夺战
如果说早年在京北选址拿地的开发商，立项建别墅更多含有一种风险意味的话，那么现在他们一定在为当年的这种冒险精神而窃喜。
自北京申奥成功之后，越来越多触觉敏锐的开发商看到了京北的商机，这其中不乏首创、保利、首发这样资金和技术实力较强的知名开发商。近年来该地区的别墅项目竞相入市，立汤路沿线和亚北小汤山等区域，更是形成一条独特的“别墅带”，成为了京城楼市别墅供应最热门的区域。
紫玉山庄最先为京北区域贴上了高档的标签，也记录了当时住宅高端消费市场买房人的审美观。
而如今，驱车沿立汤路行驶，大大小小的别墅项目指示牌迎面扑来，北京湾、壹千栋 、北京洋房、达华·依云庄园、温哥华森林、保利垄上 、麦卡伦地、无双、东方普罗旺斯 等等。据中原统计，这些新增项目全部放量将为整个京北区域带来约174万平方米的供应。
有人说，到北京以后，如果不到京北，就不知道北京究竟有多少别墅，有什么样的别墅。可见京北别墅供应量极大，且风格多样。 业内人士认为，京北地区由于别墅供
应量及项目较为集中，各项目间的竞争将较为激烈。比品质、拼价格，各路“枭雄”正展开一场京北别墅市场的客户争夺战。
而就目前亮相的别墅项目来看，从中式风格、现代风格到北美风格、美国南部风情等，风格多样，极具包容性。从价位上分析，京北地区高中低档盘兼备，价位从每平方米七八千元到两万元都涵盖在内。所以，京北别墅的客户群相当广泛。
别墅联盟欲赢头彩
目前，参与京北别墅项目开发的投资机构众多，毫无疑问，在这场盛宴中抢到“头彩”的，会拥有更大的修成正果“得道成仙”的几率，而众多跟随者也希冀找到“升天之路”。
虽然京北别墅的竞争较为激烈，但项目的销售情况却很喜人。
京北有的别墅项目从去年起开始认购，一直也没大做广告宣传，但是从去年到现在客户来访量基本每个周六、日都能达到六七十位。这归功于京北已形成的别墅居住氛围。
与其他区域的房地产项目不同，京北的开发商们更懂得“有钱大家赚”的道理。去年，京北的几个项目成立了一个别墅联盟，“其实所有的项目现在卖的价格都接近成本价，因为竞争太激烈了。”联盟的一位成员说。正是因为接近成本的价格，使得京北区域从去年的市场到今年的成交率都比较高。
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2006-08-22 08:44:23
