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央行密集商讨地产融资多元化 项目组合债券将出
http://www.allfang.com 全房网 日期:2006.8.21 来源：中国房地产报 作者：张媛媛 范丽娟
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌不断在向记者“抱怨”：从6月份至今，他几乎是马不停蹄地参加多次银行等金融行业系统的内部会议，而在这些会议中，其他人员清一色来自金融系统，只有他“孤孤单单”地来自一个微观行业。
顾云昌的繁忙可以和8月9日央行官方网站上挂出的2006年第二季度货币政策报告参照来看。报告再次将房地产信贷的管理列为重点监视内容之列。一边是房地产企业贷款无门，一边是剩余闲散资金的过分充裕，个中矛盾如何缓解成了讨论的中心。
顾云昌透露，在与央行最近的一次地产融资探讨会议中，经多方协商，项目组合债券成为下一步最有可能推进的融资新渠道。
项目组合债券将出？
被顾云昌提到的会议分别为：6月底与央行货币政策司召开关于货币总体运行的研究会；7月27日与央行金融司探讨房地产融资难题。8月18日上午，顾将第三次来到位于金融街的央行总部。
央行7月27日召集商业银行和信托公司等主要金融机构以及部分开发商征集针对目前开发商融资需求的征求意见会。参加此次会议的包括了来自国家开发银行、中国建设银行、京城某著名信托公司，工商联住宅产业商会金融中心相关人员以及万科财务首席分析师和华润集团某财务总监。
“在这次会议中，企业以及开发项目债券、产业发展基金和REITs成为三个主要议题，足足讨论了一天。”顾云昌向本报记者透露。
据悉，在会上，发行项目债券成为被讨论的上述三种办法中最切实可行的办法之一。而为了规避项目债券被挪为它用，万科的代表建议，可以考虑项目组合债券，这样可以很好地规避风险。
“这主要是为了解决开发商从拿到土地到取得开发许可证之前这段时间的融资困境。这个时期是商业银行严格控制信贷期，在‘212号文’之前，这部分资金可以通过信托来解决，但‘212号文’之后，倚靠信托公司做过桥贷款的可能性也不存在了。”顾云昌表示。
拥堵和错位是目前房地产金融的突出问题，成为会上诸位业内人士的共识。资金拥堵表现为大量存款缺乏放贷路径。在会上，据商业银行内部人士透露：“上世纪90年代末，银行100元存款，仅有9元贷不出去；而现在100元中却有47元最终积压在银行体系内。”
值得注意的是，发行债券此前一直由国家发改委审批监管。但此次会议中并无发改委的身影。
“这个会议是国务院授意央行召开的，虽然只是银行内部一次征求意见会议，但它同时发出了房地产金融领域近期将有新的政策变动的信号。”顾云昌表示，房地产行业的问题实质就是金融问题，只有融资渠道多元化，才能更好地分散投资风险。
其实，在参与此次征求意见会之前，顾云昌就召集了茂华控股集团有限公司总裁刘尧和中坤集团总裁焦青，在《中国房地产报》报社进行了相关内容的“预演”。会上业内人士一致认为，在现有的融资渠道中，最不透明和不规范的就是银行借贷。而开拓多元化的融资渠道对于房地产行业的专业化和透明化运作也将起到积极作用。产业发展基金和REITs的建立，可以开拓个人投资渠道，避免了通过炒房而导致房价抬升。
再度加息：复杂问题简单化？
事实确实如此。在8月9日公布的央行二季度货币运行报告中，和以往一样，央行用了严谨的语言描述：“要高度关注固定资产投资增长过快、货币信贷投放过多、以及潜在通胀压力上升可能对我国经济带来的风险。”
但流入房地产的货币量却依然表现抢眼。报告显示，2006年上半年，房地产贷款增速逐月加快，房地产开发投资增速回升。其中，土地开发投资以及商业性房地产贷款均增长态势明显。6月末，商业性房地产贷款余额为3.4万亿元，同比增长20.6%，其中房地产开发贷款余额1.3万亿元，同比增长28.9%，购房贷款余额2.1万亿元，同比多增275亿元。
针对二季度总体经济运行态势，部分专家认为，在二季度的调控中，央行对搭配使用央行票据和存款准备金率来收回流动性情有独钟。对于下一步是否会继续沿用这一杠杆调节，中银国际首席经济学家曹远征表示：“可以初步看出，央行连续以来发行票据和提高存款准备金率在市场中的效应明显。但在用价格杠杆和数量杠杆调节中，央行不可能一味采用数量杠杆调节。因此一定程度上并不排除再度加息的可能性。”
之所以房地产长期以来处于货币运行调节的重中之重，曹远征认为：“总体货币经济的运行调控不可能对房地产的供求结构进行有效干预。而房地产的问题实质并不是一个单纯的经济学问题。造成现在很多问题的根源在于，房地产行业的相关决策层在把复杂的问题简单化了。”
8月18日下午，在记者截稿前，央行挂出了从8月19日始上调人民币存贷款基准利率的消息。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%。
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2006-08-22 08:47:40
