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四次加息冷却楼市 中低收入者最为受伤
http://www.allfang.com 全房网 日期:2006.8.27 来源：千龙新闻网 作者：
又加息了， 地产业界对此似乎已习以为常。但对于普通市民而言，他们对加息却有着最为朴素的计算方式。自2004年10月29日以来，中国已经4次上调了房贷利息，中长期贷款的累计升息幅度达到了1.8%，实际升幅0.774%。配合其它行政干预及财税手段，有分析人士指出，深圳乃至国内的房地产市场环境或将步入有政府严格监管的买方市场。
加息将加剧楼市观望
“又要多付利息了，”程先生苦笑地说，“现在每天早晨起来一睁眼就有200多块钱的债在等着我。”2004年下半年，程先生在福田买下了一套114平方米的三房，贷款50万元30年期，月供大约2700元。加上首期款的筹措，在最初的几年里，他每月要还6000元。所以，每次加息，他都会很紧张。算上这次加息，他每月还款累计要比2004年10末第一次加息之前多出242元，1年就是2900多元，等于每年多供1个月。即便今后利息不变，30年下来要多付的利息也已高达8.7万元。
当然，最近一次5年以上中长期贷款加息幅度实际只有0.063%，对月供的影响微乎其微，但从2004年至今累计下来，像程先生这样的情况，资金使用成本前后对比，一共增加了9%。“每次加息，都会令贷款者风险增大，并抑制他们不敢过量地使用贷款。”深圳大学国际金融研究所所长国世平指出，4次加息下来，一些利润率本来就不高的竞争性行业，企业的利润空间将再度受压缩，“但对于房地产商，所加的这些利息，还远远不够。”
很明显，本次加息主要是基于对上半年宏观经济过热——信贷规模过大增速过快、固定资产投资规模高居不下——的调整。但从微观层面分析，“每一次加息，都会催发提前还贷，并抑制新增需求。”深圳发展银行深圳管理部一位高层指出，四次加息释放的市场信号，毫无疑问将会令市场观望气氛在此前基础上深度加剧。
房地产环境将变？
“仅靠加息和现行政策，现在还无法判断深圳楼市是否会下行，刚性需求仍然存在。”深圳市职业技术学院经济学博士邓志旺说。记者采访的专业人士，大多数亦持如此论断。伴随着“国15条”后深圳楼市进入2个多月缩量期，深圳开发商的心态也从最初的坚挺逐渐变成现在的莫衷一是。
不过，深圳中原地产深港研究中心总监张伟指出，深圳乃至国内房地产的市场环境很有可能发生变化，历经2年多的高压调控，“原来支撑房地产的各项因素都在悄悄改变。”这些因素大概包括，此前旺盛的非理性需求——投机客、投资者以及提前置业者——正在渐渐被挤掉，楼市逐渐回复到自住客天下；银根紧缩及政府监管力度加大，此前掌握很大主动权的地产商现在贷款越来越难，并承受着越来越严厉的行政规范；此外，政府也改变了此前定位，以供应商的角色直接向市民提供政策性住房。“房地产需求、供应以及政府监管等基础要件在发生改变，远期来看，国内房地产环境有可能进化到政府监管下的买方市场。”
加息,中低收入者最“受伤”
【开发商影响】
加息影响可忽略不计
“没看出有什么影响！”这是多个开发商在接受记者采访时回答的第一句话。8月19日中国人民银行加息政策出台后，市场似乎习以为常，连最受政策影响的股市，在本周一都表现出低开高走形势，加息的影响似乎已经被市场信心消化。
根据中国人民银行加息规定，自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%。换算一下，如果一个开发商贷款1亿元，那么一年可能要多支付利息27万元。一位在龙岗正在开发项目的负责人告诉记者，在市场好的情况下，27万元对于一个楼盘的资金投入和产出的影响完全不用考虑，也不会对公司资金管理带来任何不便。即便是刚刚以18.8亿元拿下宝安30多万平方米商业地块的鸿荣源地产，其公司总经理杨江也认为加息和不加息都差不多。杨江认为，加息不是针对规范的开发商，而是为了控制投资过热。作为一个发展中的开发商，要开发一个项目，加息等风险因素早就在考虑之内，如果认为加息会带来很大影响，那就不会去拿地了。不过，开发商们都承认，目前开发商的资金渠道主要还是依赖银行，此次加息仍是银根缩紧的一个信号。
刚性成本影响更大
杨江 鸿荣源房地产开发有限公司总经理
加息和不加息都差不多，一个企业在拿地时，会考虑本身实力和未来各种变化因素，鸿荣源拿地时已将这个因素考虑进去了。这次加息幅度是0.27%，加上4月份那次加息，整体加息幅度都只不过0.54%，对于规范的企业来说，没有任何影响。真正影响到企业成本的可能是其他一些因素，例如深圳对于现在住宅节能有要求，每平方米增加的成本是400元/平方米，按销售均价1万元/平方米来计算，400元/平方米的成本就是4%，这个成本提高的幅度就比加息大多了。此外，还有2%的房屋养老金，也是加息幅度的几倍。这些刚性因素才是真正成本增加的因素。
对购房者影响可能大一些
李宁 卓越集团营销策划部总经理
远期来看，受加息影响大一点的可能是置业者和投资者：置业者月供增加，负担加重，购房心态可能会变化，影响市场的购房情绪。如果持续加息，一些小户型购买者、小开发商以及投资者都可能有影响。小户型购买者支付能力有限，投资者投资回报减少，而小开发商可能面临资金无法及时回笼困境。
资金回笼不够快才有影响
许仲伟 深圳市西成投资发展有限公司总经理
我们公司只开发了一个很小的楼盘，目前基本销售完毕，加息对我们目前要运作的项目没有影响，只对即将贷款的企业有一定影响。银行加息政策主要是为了抑制投资增长，缩紧银根，要开发项目的开发商最多增加一些运营成本，而且比例不大。但若是资金不能及时回笼，那影响就会比较大。例如一个10万平方米的项目，贷款肯定不少于2个亿，一般项目贷款周期为一年，如果到了还款期，资金来不及回笼，那么这个公司的财务成本就很难受，银行不仅要按照新的利率来执行贷款利息，还会上浮20%-50%的利息，可能会严重影响开发商正常运营。
【置业者影响】
中低收入者压力最大
加息似乎总是造成中低收入普通购房者受创最深。中低收入人群受收入限制而购买中小户型，每月还款压力大，利率上调更加剧了这群人的负担。虽然每月还款额增加不大，不至于立即产生经济困难，但一而再再而三地持续加息，给他们带来了巨大心理压力。同时，中低收入人群一般选择较长还款期，其提前还款能力有限，漫长的还款期所蕴涵的巨大不确定性同样令他们忧心忡忡，特别是一些面临结婚、生子或者收入不稳定的家庭。这种情况导致这部分人群对加息比较敏感。
加息对置业大户型豪宅的高收入人群影响微乎其微。一位豪宅自住客向记者表示，她对贷款利率是多少、上调了多少、月供增加了多少都不清楚，“没有去管这个小事。”这部分人，往往手握重金，很多人买房根本不需要贷款，有的也是出于资金周转目的才临时贷款，贷款年限一般不长，即使利率突然上调幅度很高，他们也有能力提前还贷。
一次加10%才会有触动
人物：李楠，南山区中信红树湾业主
现有住房：195平方米，总价240多万元
贷款方式：贷款100万，10年期
“我对加息没什么感觉，也许一次加10%会有些触动。”坐在深圳湾畔宽敞的房子内，李楠一脸轻松地对记者说，2005年3月底，她购买了中信红树湾这套195平方米的房子，总价240多万，贷款100万，10年换贷期。在此之前，她刚卖掉位于华侨城波托菲诺的一处240多平方米的豪宅。对于现在住房的贷款利率、月供款数额，她已经记不大清楚。记者几次提醒之下，她才回忆说：“好像是5%，每月还1万多。”今年连续两次加息，她都知道，但对月供增加了多少同样不敏感：“似乎多了100元还是200元，反正感觉幅度很小，没去管。”
李楠来深圳10多年了，现住房早已不是首次置业房，当时买房时1.2万多元/平方米的单价目前已经飙升到1.7万元/平方米，但她说购房是为了自住，不准备卖掉。目前李楠正准备提前还款，但她表示这与加息没有关系，“贷100万并不是说缺钱，其实如果要一次性付清也行。当时主要是公司需要资金周转，现在周转过来后就不想老欠银行的钱了。”
第一反应是去银行咨询
人物：王臻，福田区凯丰花园二期业主
现有住房：74平方米，总价51万元
贷款方式：贷款40万，20年期
王臻夫妇刚搬进位于梅林的新房不久。2005年8月，王臻购买了这套74平方米的两房。“单价6800元/平方米，总价51万，首付两成，银行按揭40万，20年期，利率是5.508%，月供2750多元。”王臻对这些数据记得很清楚，她甚至纠正了记者关于利率5.51%的说法。“我对月供变化比较敏感，”王臻说，今年4月底，听到银行加息消息后，她的第一反应就是打电话到银行咨询，“问月供增加了多少，是否还有其他变化。”
王臻说，月供增加一点点她就会有比较大的心理压力，“20年的总利息会增加很多。”目前王臻夫妻俩家庭月收入在七八千元左右，但不稳定。她认为虽然目前月供增加幅度很小，尚未造成经济困难，但作为工薪阶层，想攒钱提前还款比较难，“剩下的十几年，谁知道利率会加到多少呢？谁知道以后收入会不会有变化？”在月供的压力下，她也没余钱做自己想做的事情，“有时想干脆租出去，自己回老家算了。”王臻半开玩笑半认真地说。
加息苦了已经购房的人
人物：李华，南山区润城花园业主
现有住房：110平方米，总价50万元
贷款方式：贷款40万，30年期
“老是加息让我觉得很不爽，感觉被骗上贼船又下不来。”李华对几年来的持续加息颇有微辞。他与妻子住在南山龙珠大道的一个小区，2004年5月购买了这套110平方米的三房，单价4500元/平方米，总价50万，付了10万元首期后，贷款40万，30年月供，每月还款2100多。
李华经历了2004年10月以来的历次加息，近两年下来，他的月供增加了100多元，虽然尚可承受，但心理上却有影响。“每次加息我都很紧张，感觉银行加个不停。说是为了抑制房价，可却苦了我们这些已经购房的人，逃又逃不掉，心里很不舒服。”几年来，李华一有余钱就提前还贷。他也了解过固定利率的金融产品，但是觉得利率太高，没有选择。今年，随着儿子出世，李华夫妇家庭经济压力陡然加大。而听说国家已经进入加息周期，李华也越来越担心以后利率会增加很多。他说，“如果月供比现在再多个300元到400元，压力马上就上来了，只有勒紧裤带过日子了。
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2006-08-28 07:33:12
