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二季度房地产信托运行平稳 后市将上演水管博弈
http://www.allfang.com 全房网 日期:2006.8.30 来源：中国房地产报 作者：张媛媛
虽然近来接连“遭遇”强制托管和“54号文”的政策洗礼，但房地产信托在上半年的表现依然可以让信托业诸位当家人欣慰。
日前，用益信托工作室公布的今年第二季度国内房地产信托的统计数据显示：第二季度共发行房地产信托33个，发行规模73.66亿元。其中，土地储备项目首次成为房地产信托的主要投资领域，而贷款类信托依然是房地产信托资金运用的主流方式。
但鉴于“54号文”的紧急封杀令，房地产信托在抓住上半年“国六条”监管腾挪出的发展空间后，后市表现是否依然可以保持上半年的平稳态势，目前不仅是金融市场和信托公司积极证实的未知数，也预示一场政策和市场较量的游戏将再度上演。
土地储备信托大热
一度不被市场看好的土地储备信托成为上半年房地产信托的“明星”。数据显示：二季度共发行33个房地产信托，虽然只有6个用于土地储备项目，但总体发行规模达33.5亿元，占全部房地产信托发行总额的45.48%。
5月25日，中海信托以不高于商业银行同期贷款利率水平的贷款方式，发布20亿元的“上海世博”土地储备贷款资金计划，用于2010年世博会场馆建设用地的土地储备，创下有史以来单季度房地产信托发行的最高纪录。
而在此前的4月4日，中融国际信托投资有限公司刚刚以同样的贷款方式，发行了10亿元期限为3年的土地储备信托计划，用于哈尔滨松北区基础设施建设工程项目。这两单项目从总体上使土地信托在房地产信托领域的地位大大提高。
事实上，由于土地储备信托一般由政府出面的担保背景，但同时收益率较低，近年来一直仅仅处于预热的边缘。
据用益信托工作室资深研究员李旸透露：“一般土地储备项目的信托计划收益率很难超过5%，即便在中融信托与哈尔滨的合作项目中，3年的预期年收益率也仅为4.2%。”因此，除了北京国际信托投资有限公司以及江西国投的零散运作之外，国内很少有信托公司大批量地涉及此项业务。
如今土地储备信托的大热，究竟只是一种业务的偶然还是一定程度上代表了信托业务的未来发展方向？
上海信托业内人士邓举功表示：“各地城市化进程提速应该是土地储备信托表现良好的根源。但从目前的几单业务来看，市场机遇应该大于趋势性的判断。”他同时表示：“能做土地储备信托业务的信托公司，通常情况下要拥有一定的政府合作背景。”
除了土地储备信托表现抢眼之外，贷款类信托依然是目前房地产信托的主要资金运用方式。
在二季度的房地产信托业务中，贷款类信托为20个，贷款金额达57.62亿元，占据发行规模的77.65%。对此，业内专家认为，贷款类信托的高占有率，在一定程度上表明，房地产信托在资金运用方式上依然处于单一化的资金运作。
二季度信托产品的投资领域主要集中在金融、基础设施、房地产以及工矿企业等领域。受目前金融市场向好趋势影响，金融类信托最为市场追捧。李旸预测：“近来，股市的持续升温的迹象正在出现新的转向。未来金融类信托可能会不再如此坚挺，届时，基础设施和房地产信托可能会迎来新的投资机会。”
值得一提的是，虽然信托产品的平均年收益率从年后一直呈下降趋势，但从部门投资领域开始，已明显有回升迹象。房地产信托的平均年收益率也从一季度的4.99%上升到5.02%。
政策监管下后市尚难明朗
事实上，房地产与信托的“蜜月期”仅仅度过了2个月。“国六条”的出台为房地产信托发展挤开了一定的市场空间，但进入7月份，信托行业的监管风暴便接连来临。
7月末，在“54号文”之前，银监会下发了《关于加强信托投资公司集合资金信托业务项下财产托管和信息披露等有关问题的通知》要求，从8月1日开始，信托公司在办理新的集合资金信托时，信托财产必须由第三方托管，以保证信托财产安全，托管方则由合格的商业银行担当。
“这个规定无疑等于取消了信托公司成为托管人的资格。”邓举功认为，“信托财产引入银行托管势在必行，这将从根本上堵住信托资金被挪用的漏洞；但对于小型信托公司而言就不那么简单了，本来盈利就很有限，如果再交一笔数额不菲的托管费，今后的日子就更不好过了。”
他同时认为：“房地产信托业务作为各个信托公司争相拼抢的香饽饽，在审批手续上将更为烦琐，这将使得信托丧失掉因便利而招来的大批地产业务。”
无独有偶。8月初，银监会又以“特急”形式下发了《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（即“54号文”），这一次受钳制的是股权信托方式和土地储备贷款信托。
虽然股权融资只占据全部房地产信托业务10%～20%的份额，但作为“212号”文件以来的信托创新模式，打击的不止是浅层面的房地产业务，更多的是创新的积极性。而业内人士认为，对土地储备贷款信托的风险提示，重要的是明晰权属关系和契约限制，对业务模式的影响并不大。
对于后市的发展，联华国际信托有限公司某高层在接受本报记者采访时表示：“房地产融资依然困难，未来市场前景看好；而监管却在不断从严；一个是进水管，一个是出水管，博弈时，就看谁的力度更大一点。”
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2006-08-30 17:55:20
