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买房相当于买养老保险 住房换养老金有望实现
http://www.allfang.com 全房网 日期:2006.8.31 来源：北京晨报 作者：杨舒萌
住房反向抵押贷款方案获批，可通过投保以房养老
住房反向抵押贷款方案出炉，目前尚无入市时间表
一种可能真正实现“以房养老”的保险产品——住房“反向抵押贷款”有望推出。在上周举行的“转型期房地产融资渠道解析会”上，中国房地产开发集团总裁孟晓苏透露，目前他递交的该项目方案已经获得批复，在京入市可以预期。
会后，记者独家了解到该方案的相关细节。
与住房抵押贷款不同的是，“反向抵押贷款”的介入者不是银行而是保险公司。因此它实际上是一个保险产品。按照孟晓苏提出的方案，投保人可以用居住房屋的产权作抵押，按月从保险公司领取现金直到身故。这相当于保险公司通过分期付款（按月支付）的形式，收买投保人拥有的房屋产权。其*作形式类似于把“住房抵押贷款”反过来做，因此被称作“反向抵押贷款”。
投保人既能住在自己的房子里，又能将房产提前变现用于养老。显然，这一险种的推出，有望真正实现“以房养老”。
孟晓苏说，目前我国大多数老年人积蓄不多，仅靠有限的退休金生活。前几年实行的公房出售，使不少老年人用较低的价格买下了价值较大的房产，有人因此“家产万贯”。但是这些‘百万富翁’可支配的月收入仅有一两千元，而自有房产要住，不可能先行出售或出租赢利，因此生活并不富足。
老人通常的做法是将房产传给子女。但是有的老人没有子女；有的子女本身有住房，他们真正的负担是父母的赡养开支；也有的子女无法尽到赡养义务，老人的收入又不足以保障自己的生活。如果能使老年人价值几十万、上百万元的自住房产在其有生之年逐渐变现，使其具有自己安排晚年生活的支付能力，同时又能继续使用这套房屋，无疑是解决这些人养老问题的好办法。
●住房“反向抵押贷款”方案解析●
投保条件
孟晓苏在建议方案中引入了英、法等国成熟产品的*作办法，“住房反向抵押贷款”的投保人要求是62岁以上的老年人。
投保方式
投保人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司按月向投保人支付给付金，直至投保人亡故，保险公司收回该房屋，进行销售、出租或拍卖。
给付金计算
给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中去。即：每月给付金额＝（房屋现值－房屋折损－房屋增值预期－保险公司预支贴现利息） /[（预期寿命－投保时寿命）×12]
实例分析
●实例1：张先生，62岁，住房面积196平方米，房屋八成新，位置优越。经评估房屋现价145万元。
●实例2：赵女士62岁，住房面积150平方米，房屋九成新，位置离市区较远。经评估房屋现价80万元。
■分析：按我国男性人均寿命69.63岁计算，加上地区差异，投保人的寿命计算基数为10年。10年后房屋折损26万元，房屋与土地增值预计26万元，两者抵消。保险公司扣除预支贴现利息25%（按年息6%计算），按75%计算给付额为108.75万元。将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，张先生每月可以得到近1万元。
■分析：按我国女性人均寿命73.33岁计算，加上地区差异，投保人的寿命计算基数为14年。14年后房屋折损19万元，房屋与土地增值预计24万元，计增5万元。保险公司扣除预支贴现利息30%（按年息6%计算），按70%计算给付额为59.5万元。将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，赵女士每月可以得到近4000元。
人物专访
孟晓苏
孟晓苏，1949年出生。北京大学文学学士、经济学硕士、博士。1992年任中国房地产开发集团公司总经理、中房集团总裁；现任中房集团公司党委书记、董事长，中房集团总裁；历任全国人大常委会办公厅秘书局副局长，国家进出口商品检验局副局长。
孟晓苏：“房产金库”将有效补偿老年生活
孟晓苏在业内声名显赫，不仅仅因为他是中国最大的房地产开发集团总裁。10年前，正是因为他的提议，推动了个人住房抵押贷款办法的出炉。昨天，他就反向抵押贷款方案阐述了自己的观点。
“当年我们提出住房抵押贷款得到中央肯定的时候，很多银行的行长不愿意接受，他们认为国企借钱都不还，老百姓借钱怎么会还？”孟晓苏回忆道。
“然而事实证明这是一个很安全的资产。”孟晓苏说，“到去年中国住房抵押贷款已经达到18000多亿元，不良资产只有16.7亿元，只占0.68％。而且一旦房子收回，就不是不良资产，这个比例将趋近于零。”
对于住房“反向抵押贷款”的前途，孟晓苏同样看好。“老年人能够在收入低谷期开启‘房产金库’，将有效补偿老年生活，保持子女与社会对老年人的长期尊重，有利于推进和谐社会建设；另外，如果实行遗产税制度，也可以有效地为投保居民依法避税。”
在社会效应上，孟晓苏分析说，“反向抵押贷款的寿险服务使产权住房成为一种‘养老储蓄’，为养老而储蓄不再成为必要。”孟晓苏还指出，这一险种的推出，将使个别官员为晚年生计而违法违纪不再有经济上的必要，有利于从源头上解决‘五十九岁现象’问题。
据了解，目前这种险种在上海已有小范围试点，但北京何时推出尚无时间表。而在孟晓苏看来，推行该险种的意义，不仅在于解决养老保障问题。“它对我国保险业的发展将起很大作用，”孟晓苏说，“保险公司现在有的是钱，一万四千多亿元保险资金没有出路，缺的是安全而有稳定收益的产品。”
以房养老尚存政策难题
保险 目前国内不允许金融混业
长城人寿保险北京分公司总经理焦益宽告诉记者，针对“反向按揭”的险种，国内从未有过先例，它需要在专业人士评估后进行专门开发，并不可能短时间内完成。“况且其中对房价评估的环节相当复杂。”
而最让这位资深专业人士感到犯难的还是来自政策层面的问题，“目前，国内是不允许金融混业的，因此，保险公司是不允许做反向按揭业务的。”焦益宽说。目前，国内金融业是采取分业经营。尽管金融混业经营试点在法律制度上已经没有障碍，但金融混业经营试点和探索还需要时间。晨报记者 李隽琼
银行 目前不能主动处置房产
在英国和法国，反向按揭这项业务由保险公司介入，但在美国，这类业务更多的是由银行机构承担。
但国内的银行机构同样也会有困惑。光大银行私人业务部个人信贷处处长肖英男认为：之所以国内银行一直没有推出“反向按揭”业务，一个重要原因是该业务要求银行主动地去经营房产，但这很难办到。通过反向按揭，银行拿到了房产，但如何处置这些房产是个大问题。他介绍说，以往国内银行处置房产都是被动的，都是处理的抵债房等不良资产，而不是主动地去买卖房产。
专家观点
不会助长住房投机、投资
有人担心，这样的产品推出来，会不会助长更多人拿房子做投资品？链家市场研究中心主任王志伟告诉记者，反向按揭对楼市不会有很大影响。对于楼市投机、投资者而言，他们主要是以买卖房产，从而获取投资收益为主要目的，追求的是资本收益的最大化，不会进行反向按揭的*作，因为“以房养老”主要是针对老年人设计的保障生活的产品，在年龄等方面都有控制，同时也需要相应的手续和费用。
还需十几年市场培育时间
中国人民大学人口学系老年学研究所所长杜鹏教授在接受记者采访时表示，“以房养老”的方式虽然不会成为中国老年人养老的主要方式，但却提供了一个很好的选择和方式。
杜鹏教授认为，这种方式在欧美国家已有很成熟的经验，现在国内也具备了实行这种养老方式的基本条件，因为现在住房已经市场化了。但现在已步入老年的人，大部分并没有购买商品房，而多是单位分房，这也致使“以房养老”的模式在短时间内不会有太充分的发展，还需要十几年的市场培育时间。真正有条件“以房养老”的人，是现在四五十岁、购有商品房的中年人，也许“以房养老”将是他们今后的一个原则。
新闻链接
南京、上海
试推以房养老
南京汤山“温泉留园”老年公寓2005年在全国率先推出了“以房换养”的概念，类似“反向按揭”。规定年龄在60岁以上的老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权在老人逝世后归养老院所有。但一年多过去了，这个楼盘新概念依然乏人问津。上海今年也开始由政府出面试点“以房养老”。
反面声音
以房养老只是
少数人投资行为
“反向按揭在中国不会成为多数人的养老之道。”中国人民大学劳动人事学院从事养老保险的杨立雄副教授旗帜鲜明地表明自己的态度，“说到底，它只是少数人的投资行为。”
他把“以房养老”的模式理解为商业投资，“商业行为是个人选择，无可厚非，但我反对政府大力提倡它，说到底，它只是少数人的投资行为。”并且他认为在中国信用体系不健全的现状下，牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高，这种模式实际*作起来更会困难重重。
他认为，中国人的传统是“但存方寸地，留于子孙耕”。老人将自己的房产抵押出去而无法留给子女，这样的现实，国人恐怕一下子还难以接受。
目前多数老人
不接受以房养老
在一项随机调查中，50位老人有84%表示不能接受“以房养老”的方式，而他们最担心的就是孩子们为此对他们撒手不管。首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任邢亚平告诉记者，“以房养老”是依据西方国情来设计的金融产品，而在中国，“养儿防老”和“把房产留给子女继承”的观念根深蒂固。晨报记者 栗晓莉
住房反向抵押贷款如果入市，买房的人就相当于同时给自己买了一份养老保险
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2006-08-31 19:56:30
