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春季房展会折射京城楼市新变化
2011/04/11 01:06 来源：YNET.com 北青网 北京青年报
■调控背景下，投资购房者把目光投向了海外■摄影/本报记者 王晓溪
昨天下午，为期四天的国贸春季房展会闭幕。组委会统计数据显示，4天内共有13.5万人逛房展，约1.7万购房人做了购房登记，其中北京楼盘登记人数为8479人，外埠楼盘登记人数为7940人，海外项目925人。业内人士认为，国贸春季房展一直有“北京楼市风向标”之称，此次房展又是今年2月“京十五条”出台后的第一次房展。与往年相比，今年的春季房展呈现出“看的人多，买的人少”等六大新变化。在调控背景下，楼市中各方博弈还在持续，购房者、开发商，还有政府管理部门，都在关注着这些变化。
新变化一
从统计“成交套数”变成统计“购房登记人数”
“房价处在高点”、“未来房价要降”等观点成为购房人共识，这直接导致了“看的人多，买的人少”。
从4天的房展会看，在堪称“严厉”的调控措施下，自住和改善型购房需求仍然强劲。“从4天的情况看，周末两天看房人群真的不少，尤其是第一个周末日即周六，这说明购房需求仍在。”4天都在房展会现场摸底的金隅嘉业销售负责人王坚表示。
记者在房展上调查了解到，购房需求包括拆迁购房、结婚、分户、孩子上学，还有担心今后调控政策更严而赶紧购买二套房的北京购房者和买第一套房的非京籍人士。但这些购房人普遍认为房价现在处在高点，而且将来房价肯定要松动。所以，多数购房人表示短期内不会出手，除非开发商降价到能接受的价位。
组委会的统计显示，4天内13.5万人逛房展，1.7万购房人做了购房登记，其中北京项目登记8000多人中，只有1700多人去项目实地看房。多个参展开发商告诉记者“成交为零”。
而且，本届春季房展会组委会第一次统计了“购房登记人数”，而以往统计的都是“成交套数”，如2010年春季房展会成交2500套、成交金额达29亿多。这种统计项目的变化也印证了成交量少的事实。
新变化二
从开盘前定价变成“攒客户”暗降价
在房展会现场，在售楼盘不仅没有降价，连往年采用的“展会期间特别优惠”也没有推出。此外，新盘的定价也成了难题，包括纯新盘以及在售楼盘的后期。展会上鲜见的新盘中，唯一一个明确价位区间的是昌平金隅观澜时代，单价在1.6万到2万之间，其他的新盘都提供详细资料却没有显示价格。
降了就一定能卖得动吗？降多少能卖得动？降了以后对前期高价购房的业主怎么交待？这些都是开发商头疼的问题。多位参展开发商表示，一个比一个严的调控措施让各方都感觉到了政府控制房价的决心，市场预期已经由之前的“上涨”改为“降价”，但降多少才符合购房者和政府的预期，大家心里都没有底。
多位参展开发商表示，开发商不可能总是扛着，僵持一段时间后，肯定考虑要以降价换取成交量。但如何降，如何换，开发商都持谨慎态度。不能给市场造成一开盘便降价的印象，不能降价开盘还不能热销，也不能得罪前期高价购房的业主。
尽管如此，也有多家开发商向记者透露，公司内部已在酝酿暗降。“过去那种开盘签意向书积攒大批客户，开盘几天前根据客户数量定价的销售模式显然不行了，以后我们会重点关注真正看中我们项目的客户，摸清他们的心理价位，攒到十几个或者二三十个这样的客户后，通过推出‘特价房’或者借节日促销的形式，把房价降到他们的心理价位，暗降成交。”
新变化三
新盘从迅速推出变成越发“难产”
调查显示，41个北京楼盘中，只有为数不多的几个纯新盘，而在过去，历届国贸春季房展都是“新盘集中亮相”的舞台，最多的年份达30余个，此前新盘亮相最少的2010年春季房展会也达到了7个。
“这是意料中的事，事实上，从去年10月至今，北京新盘一直‘难产’，不管是纯新盘项目，还是老楼盘的后期新产品，都一直‘难产’。”参展开发商表示，调控背景不知道如何定价，“观望”想法让不少新盘推迟了入市时间和步骤。
对此，业内人士表示：“今年成交量低迷除了调控的原因，新盘供应少也是主要原因。而新盘供应大幅减少的情况应引起管理部门的关注。”市场由供需决定，如果供应跟不上，供需失衡，会给稳定房价带来不利影响。
新变化四
外地买家所占比例从“半壁江山”变成一成左右
和往年房展会不同的是，今年在京购房的外地购房者骤减。“这是‘京十五条’落地后出现的变化。能够提供5年以上纳税或者社保证明且在京无房的非京籍人士才能具备在京购房一套的资格，这使得外地人在京购房比例由50%降到了10%左右。”业内人士介绍。
记者注意到，为数不多的关注北京楼盘的外地人，大多是外地驻京企业员工、外企白领等工薪阶层。“北京外地购房人分为两类，一类是自住或者改善型外地购房人，一类是投资或者投机型外地购房人，其中，从我们开发过的多个楼盘销售看，后者是多数。”某参展大国有开发商相关负责人表示，北京“限购令”实施，把一大批以投资为目的的外地购房人挡在了“门外”。
燕郊、天津、香河等北京周边津冀项目的参展商告诉记者，相比以往，前来咨询和了解情况的在京外地人多了，“北京限购，他们不够条件，北京周边区域就成了退而求其次的选择”。
新变化五
购房位置从青睐城区变成不再拒绝远郊区
购房人的“购房半径”扩大，房山、顺义、大兴等轨道交通便利新城成购房人青睐区域，而不再局限在生活或者工作区域，以及“南城”、“北城”等传统的城区概念中。
组委会的数据显示，购房人登记的购房区域中，朝阳第一，占18%；房山上升为第二，16%；顺义、大兴并列第三，占12%；通州第四，占10%；接着是昌平7%；丰台5%。“朝阳区排第一不意外，但过去在大家心目中属于偏远地区的房山能跃居第二，顺义和大兴排第三，是值得关注的新变化，这甚至会影响以后开发商拿地决策。”首开、绿地、金隅嘉业等多位开发商相关负责人表示。在他们看来，这些地区楼盘均价在1.5万元到2万元之间是首要因素，即房价在购房者的承受范围内。
同时，轨道交通的兴建以及上述区域大型商业生活配套设施的建设，远郊区“都市化”等，也是让购房者扩大“购房半径”的重要原因。在中关村上班的张先生告诉记者：“对我们来讲，只要生活方便，买得起，住得起，住得舒心就是可以选择的。”
“以距离换舒适性”的购房理念也重新成为购房人的购房决策，还有不少购房人向记者透露，因为油价和停车费上涨，“以后车可能买得起却开不起”也是他们在轨道交通沿线购房的原因。
新变化六
所购户型从“先小后大”变成“一步到位”
组委会的统计数据显示，购房登记人群中，想买90平方米以下小户型的人群占29%，90到140平方米的户型需求占43%，140平方米以上的户型需求占28%。业内人士认为：“140平方米以下的中小户型占了72%，说明调控政策预期实现，市场上购房人群以刚需和改善型需求为主，而且对中等户型的改善型需求似乎超过了对小户型的需求。”
限购、加息、差别化信贷政策的执行，让目前能留在购房市场上的购房人基本上是三类人：北京户籍的首次购房人和购买二套房的人、能提供5年纳税证明的非京籍人士。之前有分析显示，今后90平方米以下的户型可能成需求主力户型，但房展会上的调查显示，由于担心今后限购从严以及加息使得二套房贷月供压力增大等原因，不少首次购房人对所购户型追求“一步到位”。而购房半径的扩大，也使“购房面积扩大”成为可能。
首次购房人张先生给记者算了笔账：“本来买个60平方米的一居室小户型正好，但家人商量后还是决定买个98平方米的小三居。第一，如果过几年要孩子，至少要换个两居室。现在的政策是首套房利率优惠，二套房首付和利率都高，将来有了孩子，再换二套房，承担更高的月供，显然不合适；第二，因为有地铁，我可以到房价还在2万元以下的大兴黄村买房，买个100平方米左右、总价在200万元以下的房子还能承受。”
调查显示，担心限购令在未来更严，符合购房资格的外地人“一步到位”的购房意愿更强烈。同时，外地购房人比例大幅减少，适合投资的小户型需求因此减少。业内人士对此表示，这意味着，今后中小户型可能更受欢迎，而这种户型需求结构的变化应该引起开发商关注， 调控背景下，产销对路更是开发商应该重视的。
■文/本报记者 余美英
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2011-04-11 10:09:55
