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地铁通向市郊 平抑市内租价
2012/02/23 00:00:00 来源：YNET.com 北青网
传统商圈租客量下调 郊区新兴热点区域正在形成———
近日，有购房者林先生表示，自己准备在房山置业，房山目前在售项目非常多，而且大多是面向刚需的小户型产品，总价低，单价也不高。更重要的是，今年即将开通的地铁十号线二期也将大大缩短房山跟CBD的时间距离。林先生说，地铁的开通方便了自住需求，同时也利于投资性需求，可以预见，十号线二期开通后，郊区相对便宜的房租以及崭新的居住环境会进一步分流城区内的租赁市场，到时候会有大批工作在CBD等东部区域的租房人选择搬离劲松、双井等高租金区域，向郊区扩散。
对此，业内人士指出，新的远郊地铁线路的开通，对分流城市核心区的居住人口，缓解城市核心区的居住压力，平抑城市核心区过快上涨的租金价格起到了重要作用。
●租赁市场客源量回暖
新兴热点区域逐渐形成
根据链家地产市场研究部统计，2月上半月北京租房日均客源量较春节前上涨36%，寻租人群明显增加。回龙观、复兴门等集中在城八区内、交通便利，并且周边伴有办公或消费的热门商圈市场需求较多。不过，链家地产市场分析师指出，今年2月以来，排名前十的商圈总客源量占比为12%，而去年同期排名前十的区域占比为17%。说明租赁市场热点商圈的需求集中度在减少。从今年租赁市场客源的变化情况来看，一些新兴区域的市场热度在逐渐增长。
链家地产市场分析师指出，尤其是去年正式开通的地铁线路的周边区域，客源量都出现大幅增长。例如顺义后沙峪区域，2月以来客源量较节前增长78.8%，比顺义区整体租赁客源15%的涨幅增加4倍。对于普通上班族的租客来说，交通便利仍然首要考虑的因素。地铁线路的铺开促进了沿线区域租赁市场的活跃，未来成交量将逐渐上涨。同时，预计在未来的租赁旺季中，热门区域租赁市场的压力会有所减小，而相应也会减缓租金上涨的压力。
●望京 亚运村市场降温
地铁带动顺义租赁市场火热
对于目前顺义租赁市场需求激增，当地二手房门店的工作人员表示，由于该区域内有相关拆迁项目，导致顺义本区域内的租赁需求大幅提升，这是造成目前市场火热的重要因素。不过，顺义区租赁市场的新增客户需求量和成交量也保持了连续三年的上涨。2010年之前，由于顺义区域普通住宅供应量较少，交通利好带来的大量租赁需求，推高了当地的房租，而随着近两年顺义区域普通小户型住宅供应量的增加，租金涨幅也大幅回落，与望京和亚运村相比，顺义区域低廉的房租将吸引更多的租房客来此居住。
对此，伟业我爱我家市场研究院表示，虽然顺义区域普通住宅相对缺乏，对相邻城市核心区域的租赁需求的分流作用相对有限，但仍然对望京和亚运村，尤其是望京区域的租赁需求起到了一定的分流作用，望京区域的租金涨幅明显缩小。据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，望京区域的租赁市场新增客户需求量和成交总量同比涨幅连续三年呈现回落态势，近三年来的租金均价涨幅也明显放缓。其中，2011年望京区域的租金涨幅比2010年减少了16.7个百分点。
此外，北京中原市场研究部的调查显示，地铁15号线的开通也明显影响了亚运村区域租赁市场。在成交量方面，15号线地铁线路的开通明显分流了该区域的租房群体，成交量较之前下降了近20%。同时，地铁15号线的分流作用也影响了亚运村区域租金价格的涨幅，据北京中原三级市场部亚运村区域的分行经理介绍，今年春节后该区域的租金价格并没有大幅度的增长，一直处于较为平稳的状态，目前该区域平均租金为一居室3200元/月左右，二居室4500元/月左右，租金价格涨幅基本在7%左右，相比去年春节前后11%-15%的涨幅，今年该区域租金价格增幅明显减小。
●轨道交通分流作用显著
市内租赁热点区域被钳制
2010年年底，顺义、昌平、大兴、房山、亦庄地铁线的开通运营，去年年底，8号线北段，9号线南段，顺义线东段的开通运营，大大缩短了远郊区县与城市核心区的时空距离，拓展了北京的居住空间。对此，有市场人士表示，这些新的远郊地铁线路的开通，对分流城市核心区的居住人口，缓解城市核心区的居住压力，平抑城市核心区过快上涨的租金价格起到了重要作用。
该人士指出，以团结湖为例，该区域因位置优越、交通利好，虽然房源普遍老旧，但租赁需求始终居高不下，房租也一路水涨船高。但近年来，随着各地铁郊区线的开通，团结湖的交通利好被逐渐稀释，房租高、房源旧的劣势也逐渐显现，租赁需求逐渐下降，今年以来表现得尤为明显，房源从供不应求变为供大于求，进而导致该区域租金在年后没有出现预期的大幅波动。
此外，地铁十号线二期也将在今年年底开通运营，这势必将有效分流双井和劲松的居住压力。在CBD、国贸工作的人士，将沿十号线向北京的西南部和南部分流，双井和劲松等传统热点区域的租金价格也将有望明显回落。 文/李丹
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2012-02-23 14:25:04
