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物业管理服务 缘何普遍缩水？
2012/06/14 00:00:00 来源：YNET.com 北青网
物业管理行业用工陷入“困顿”期（1 ／1张）
您发现了没有，您小区的保安由原来人高马大的小伙子变成了十几岁的大孩子或是白发满头的老人；而且保洁人员也明显少了……
近几年，由于主管部门明令物业管理公司账目公开、成本透明的做法，以及物业管理公司自身管理水平的提高，物业管理问题不再是以往与“纠纷”、“维权”、“冲突”联系在一起的代名词。但不知何时，前些年优质物业管理公司出现的“国旗班”保安队伍、有港台背景的服务流程越来越淡出人们的视线，取而代之的是笑脸相迎但不知如何服务的“站桩人”以及抽着烟袖着手服务的物业公司管理人员……
据了解，2005年有关部门针对物业管理行业中的种种弊病，出台了一系列行之有效的管理措施；随着2009年之后地产爆棚楼盘升值，“小小”的物业问题与升值数倍的房产“声誉”问题相比，前者越来越显得微乎其微。而与日益高涨的物价水平相对应的是物业管理费十年保持零增长的现实，使得越来越多的物业管理公司不得不压缩成本、通过减少服务人员来维系企业的运转。有关专家表示，对于劳动密集型的物业管理行业来说，用工荒前所未有地横亘在社区管理与业主生活之间。
优质社区服务“折旧”
今年年初的一天，家住望京某小区的徐女士出门上班，发现小区干道无人除雪，询问门口保安，得到的答复是：过了年以后，很多保安保洁就没有再回小区上班，现在小区的服务人员少，而且都各自在岗位上，除雪工作只能由业主自己做了……
徐女士的遭遇同样发生在同住望京一小区的刘女士身上，由于车库水泥地面出现沉降，塌下一大块，报修了几个月物业公司无人问津。直到前几天，刘女士一位家人因此原因扭伤脚踝，物业管理公司面临与刘女士“对簿公堂”才表示天暖和了就维修。“我们小区的物业公司号称香港第一大、全球都能排上名，其实只是个挂牌公司，真正的管理、人员、经营模式都是本土化的，但收费却是与国际接轨的。”刘女士对记者说。
这家“国际化”的物业管理公司跟北京绝大多数同行一样，都面临着同样的问题。那就是，在老百姓物业管理观念越来越深入人心、有关部门指导越来越完善、物业公司服务越来越规范化的今天，为社区服务的人越来越少了……
离记者家不远的一个小区物业管理公司在北京非常有名。每年该物业公司的收缴费率基本都能达到96%以上，在居民中的口碑极好。即使这样的社区，记者也看到了如此的场景：保安抽着烟客气地给每一个入门的住户开门；将已经破旧不堪的小推车交到拎着重物的老太太手里；而本该摆满大门口的小推车却只有几辆，问保安车的去处，得到的回答是业主用了没有拿回来。“为什么不去把车取回来呢？”记者问。“我们这个小区一共也就这几个保安，顾不过来。”小保安笑容可掬地回答。
据小保安介绍，他来自安徽，只有18岁，初中毕业后认为考大学也很难解决工作，索性辍学来京打工，为家里分忧。每个月的收入在2000元左右，包吃包住。“但一般拿到手里的只有1500元至1600元，因为公司还要上保险，我们也要承担一部分。一般刨除生活费等开支，寄回家的钱也没多少了，但这种工作的确太累了。每天三班倒，也就仗着年轻，等再过一两年就不打算干了。”小保安说。
在记者从业17年当中，采访过不少2000年左右凭借社区物业管理闻名楼市的项目。当时，万科物业的退役国旗班保安员、和乔丽晶的英式管家、嘉铭桐城的24小时物业服务等等，无不是将社区服务当做卖点对待的。记者曾采访力鸿花园的物业管理服务，当时一个楼座的保安员被要求必须将该楼座所有业主的门牌号、姓甚名谁记得一清二楚，见到业主后必须“王先生早”、“赵阿姨好”作为口头禅；而和乔丽晶的英式管家服务甚至要求，入户的物业管理人员要将业主要看的早报拿熨斗烫一遍……
由此及彼，北京物业管理行业从躁动到成熟、从疯狂到理性，经历了十年时间，但令人不解的是，反而成熟过后的市场，服务理念与专业程度却倒退了十年。“这是因为人们的关注点已经从物业管理能给你带来多少好处变成了房产升值你能赚多少钱，所谓的物业服务，也就是有人站岗、有人清理垃圾，不用什么增值服务，物业管理费越低越好。这些年，谁还拿物业管理作为项目的卖点？”已经改行的前力鸿花园物业管理公司负责人对记者如是说。
就业出路多 断了社区用工来源
“赚不到钱的社区活儿，干什么都比保安保洁强。”一位保洁大姐对记者说。这位来自四川江油的保洁工是随丈夫来京的。
“我丈夫是技术工，在社区当维修人员，每个月收入在6000元至7000元。但由于长期两地分居，他本来要回老家找工作，社区物业管理公司缺人挽留他，作为条件，他要求把我从老家调过来，给我解决工作。在老家我是做保姆的，一个月收入在1500元左右，和北京挣得差不多。”
保洁大姐告诉记者，其实打心眼里她是不愿意出来做活儿的。由于现在的原籍同样有无数就业机会等着她们，而且离家近，既能维持生计又能照顾老小。“我丈夫唯一舍不得的是北京已经有的家当，比如电视、家具，卖不了什么好价钱，扔了又可惜，因此让我过来陪他工作一些时间，合适时就一起回去了……”
对于物业行业来讲，劳动力供给必须具备两个条件：第一，符合法律规定并具备劳动能力；第二，有从事物业管理工作的期望。这意味着，物业行业必须与其他所有行业争夺新增劳动力，必须得到他们的认可，成为他们的期望职业之一，否则他们对于物业行业的“用工荒”并无缓解。而目前的问题是，大多数劳动力都不愿从事社区这种简单枯燥、费力不讨好、收入一般的工作。
据有关专家介绍，目前大多数新增劳动力都是上世纪九十年代以后出生的，他们的成长环境与其父辈完全不同，对工作的理解和成功的定义也完全不一样——拒绝把体力劳动作为自己的职业，对于社会认同度不高的一线服务工作更是排斥。
拿距离北京最近的河北来说，作为环渤海经济圈中的重要省份，河北省之前一直是以劳务输出为主，但近几年来，由于经济的发展，本省吸纳的劳动力越来越多，季节性用工荒已成常态，招工难迫使许多企业不得不提高待遇，有的行业工资甚至直逼大城市，但即便这样，农民工择业时仍然“挑肥拣瘦”，企业招工难时隐时现。
比如在石家庄市，许多餐饮业除了提供食宿外，基本工资一般都在每月1500元至1800元。而在2010年，餐饮业服务员的工资只在1200元左右，即使这样，也往往“一工难求”。一个农民工往往面对着各种职业的多向选择，到社区工作既枯燥又劳累，又学不到一技之长。因此，当他们对大城市的向往转淡时，就近择业或到有学习机会的行业打拼成为首选。
一位在万科物业工作多年的人士向记者透露，前些年，从国旗班退役下来的战士很多成为了物业管理公司的员工，但由于对保安工作枯燥性的日久生厌以及对新事物的渴求，到最后往往选择离开，即使再高的工资也难以挽留。
“节约成本”成物业管理公司生存之道
“在北京，凡是低于10万至15万平方米的小区物业管理公司，肯定赔钱。”北京华体物业管理公司总经理李朝晖在接受记者采访时表示。在物管行业，保安、保洁、绿化、工程、中控、客服、车辆管理是必备的六个因素，无论是建筑面积百万的楼盘还是几万平方米的小型社区都必须具备这六个条件。因此，规模小的社区往往由于物业费收缴不力，又要支付这六个部门的支出，所以经营往往难以维系。而大型社区基本都是新建楼盘，有前期开发商先行支付物业管理费，业主往往入住时已基本认同服务收费，因此不出大的意外，物业收费比较顺利，加之服务于这些大社区的物业管理公司一般都承接几个甚至几十个楼盘，人员、设备资源能够共享，因此还是能够正常运营的。
比如说保安：一个10万平方米的小区，有巡逻岗、大门岗、固定岗、监控岗等多个岗位，一个岗要24个小时三班倒，这么一来，仅保安人数就要起码达到30至40人；保洁也一样，分早晚两班，垃圾清运、园林绿化、楼内精细化保洁等等，亦需要30至40人。据介绍，物业管理费当中，最贵的就是人员成本，往往要占到物业管理费的一半以上。
“众所周知，北京绝大多数社区的物业管理费十年零增长。但物价上升因素造成的人员、设备、采购、管理成本却增加了许多。”李朝晖介绍，十年前，根据有关规定，城镇户口的员工物业管理公司要负责上保险，而从前年开始，所有员工无论城镇还是农村户口一律要强制性上保险。如此一来，每个员工每月将近600元的保险费用加到了物业管理公司头上，但物业费一分也没有增加，这笔费用又成为物业管理公司身上的“重负”。
不可否认，多年前由于物业管理行业收入支出不透明，业主对社区的利益分配不甚了解，因此有不少物业管理公司将社区楼梯、电梯广告收入私饱中囊，是公司“有钱赚”的重要保证，后来随着物业费的逐步透明，广告收入要归业主所有，“水至清则无鱼”，物业管理公司失去了嘴边的“肥肉”，“工作积极性”受到了打击，于是开始收紧钱袋，开始从占比最大的社区工作人员开始“下手”，减少保安、保洁，招聘条件一般、收入要求不高的员工以节约开支，这就造成了人们所看到的那样：保安个头儿越来越低、年纪越来越大、保洁越来越不上心……
谈到现状，李朝晖显得很无奈：“由于之前物业管理行业的混乱，给业主以及社会带来的负面印象，无论谁都认为物业管理费存在着巨大的利润空间，业主往往一句‘我们的收入也十年没涨，物业公司的服务也没见得比以前好到哪里，为什么要增加物业管理费’就彻底断了物业公司涨物业费的念想。”
本版文/本报记者 张舰
摄影/张学平
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2012-06-14 13:43:58
