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京藏沿线 双轨助力青年置业
2012/07/05 00:00:00 来源：YNET.com 北青网
（1 ／1张）
保利罗兰香谷
SOCO公社
珠江·摩派
上半年楼市再次经历了过山车般的低开高走，市场升温仍在继续，为了使更多的年轻人能买到心仪的房子，《广厦时代》本周出发，沿着京藏高速一路向北，探访了昌平区几个主打中小户型的刚需楼盘。昌平区域依靠着京藏高速与地铁这两条快速“轨道”，已然成为区域楼市最好的交通配套。本次探访的这些项目均位于京藏高速沿线，既有主打90平方米的两居室，也有不限购的商住楼，在区位上临近昌平地铁线和城铁13号线，成为许多在中关村科技园和中关村软件园工作的青年人的置业目标。
保利罗兰香谷
首付6万就能买房
项目地址：京藏高速沙河出口西行300米路南 建筑类别：普通住宅 板楼 高层
参考价格：17000元/平方米 装修情况：毛坯
最新动态：主推60-140平方米一居至四居，均价17000元/平方米，起价14500元/平方米。总价100万/套起。首付最低为房款的5%，6万起。现在购买可享受首付款一次交清立减1万元和首付款半年交清减5000元优惠。
区位及交通：京藏高速西侧 邻近昌平线巩华城站
由于中关村科技园区的北移，让昌平区的沙河、回龙观、东小口、北七家等镇的楼盘都备受关注。尤其是京藏高速沿线的项目，普遍打出大中关地区的招牌。记者上周末从五道口出发，乘坐城铁13号线，经过15分钟左右到达龙泽站，再转乘昌68路或者昌21路公交车，经过6站地，在沙河站下车即来到了保利罗兰香谷。下车后，记者发现沙河站还有345路、519路、670路、919路等多条公交车经过，可以直达城区，另外，“昌”字头的公交车也能到达昌平境内。
公共交通里，最方便的还是地铁。保利罗兰香谷本身紧挨城铁昌平线的巩华城站，不过因为最近在改造施工，因此目前离项目最近的站点是昌平线的生命科技园站。大约在4公里左右，稍有不便。对此，售楼处表示，目前已经开通了项目往返生命科技园站的周末班车，方便购房人看房，等待未来入住后，免费班车的频率会根据入住情况加大。
保利罗兰香谷正好位于京藏高速（原八达岭高速）西侧，两者相距只有几百米，通过京藏高速前往北五环上清桥大约13公里，距离北四环健翔桥大约17公里。可以方便地到达中关村，比较适合在北边工作的购房者。不过需要提醒的是，京藏高速在上下班高峰时期还是较为拥堵的，尤其是辛庄桥红绿灯处和通厦小营路段，另外进出京的大车也比较多，出行要格外注意安全。
除了依靠京藏高速出行，项目西南方向的京新高速也已部分通车，未来全线开通后，将成为与京藏高速平行的快速通道，更加方便进入城区，极大地缓解了京藏高速的交通压力。
周边及配套：生活配套档次较低 百米外有火车道经过
生活配套方面，由于保利罗兰香谷位于本次看房的最北部，虽然作为简单配套的超市、餐厅都有，但是档次都较低，只能够满足日常需求。而且该区域人多混杂，车辆繁多。项目主要依托的配套还是4公里外的永旺国际商城，作为城区之外的大型购物中心，永旺商城包含了百货、超市、专卖店、餐饮、娱乐等多个部分。每逢周末，车位爆满、吃饭排队都是常有的事。医疗方面，在保利罗兰香谷的西南方向，开车距离约6.5公里的中关村生命科学园内，有总投资约32亿元的国际化大型医院——北大国际医院在建，投入使用后，将有效缓解周边地区居民看病难的问题。
同时在售楼处的一对年轻看房人，作为北漂在北京生活了6年，想买套房结婚安定下来，但对罗兰香谷最不满意的就是项目东侧100米左右的火车道，在售楼处就清晰可见有火车通过。对此售楼处人员表示项目的窗户都有隔音设计，能有效阻止噪声。不过仍需提醒购房者的是，保利罗兰香谷是南北朝向的楼座，项目东侧虽然出行更为方便，但距离火车道和京藏高速都比较近，难免受到过往车辆的噪声干扰，比较敏感的购房人选择靠西侧的楼座影响较小。
售楼处销售人员介绍，由于多是青年夫妻购买，业主对于社区的教育配套十分关心。保利罗兰香谷项目自身配备的伊顿双语幼儿园，将优先让业主的子女就读。未来沙河大学城规划建设一所北师大的附属学校，从幼儿园到高中均有，如果建成将是不错的就读选择。不过依照以往经验，规划中的学校何时开建不得而知，购房者如果以买学区房为目的，需要谨慎考虑。
销售产品：两居以上户型更舒适 90平方米以上均有赠送面积
罗兰香谷都是南北向的板楼，主要是两居、三居。整个小区的绿化有30%。采用了当下流行的人车分流，有少量地上停车150元/月，地下停车位则是200元/月。
户型方面，整个社区共7种户型，分别是60平方米一居，85平方米/90平方米两居，90平方米/130平方米三居，139平方米四居。90平方米以上户型均有不同面积的露台赠送，每户都带有飘窗设计，采光和观景的效果都不错。其中90平方米左右的户型最适合青年购房人置业。
一居室的户型，为60平方米的一室两厅一卫，三面采光，全明格局是亮点。不过客厅采光仅依赖于东南方向的一个拐角飘窗，采光略显不足，且卧室为东向开窗，整个户型无法做到南北通透。
比较而言，两居及以上的户型就相对舒适多了，85平方米的B1和B2户型，卧室和客厅全朝南是亮点，不足之处是次卧只有一个小飘窗采光，朝南的象征意味大于实际效果，视野和采光均比较差。相比之下，90平方米的B3户型更为合理，南北通透，且赠送一个13平方米的露台，可以设置为书房、儿童房等，增加房间的功能属性。另外，该户型厨房朝北带有开窗便于油烟的排放，比较不便的是暗卫的设计，通风性较差。
剩下的三居、四居户型中，既有90平方米的紧凑型三居，也有130平方米的舒适型，适合不同的人群，分别赠送16平方米和24平方米左右的露台，都是南北通透户型。对房间功能要求较多的购房者可以考虑。
购买成本：
购买成本：
项目在售的二期价格在建委网站上的成交均价为15237元/平方米，相对于一期的16855元/平方米的成交价明显下调。对此销售人员表示是房源的位置和折扣方面有所不同。目前，小户型单价约在14000-15000元/平方米，大户型单价约在17000-18000元/平方米。
文/本报记者 李桁
SOCO公社 70万一套的现房
最新动态：SOCO公社在售3号楼，户型面积为44-50平方米，折后房价16000元/平方米起。总价70万/套起。顶层有少量的LOFT户型，面积为47-90平方米，LOFT均价25000元/平方米，但需要业主自己做隔层。目前购房可享受2万抵6万优惠。
区位及交通：地铁站与社区连接路径待改善
据了解，该项目距离京藏高速、京包高速都较近，从该项目周边的公交站牌上，也可以看得出，到上地、马甸、望京乃至朝阳门的公交线路均具备，出行的便利性可以得到保证。
探盘过程中《广厦时代》了解到，在项目北侧即是13号线霍营站，实际乘坐测试，到东直门和西直门地铁用时都是半小时左右。而且 8号线二期北段将于明年率先开通，届时，霍营站将成为13号线与8号线的换乘站，对于居住在周边的业主来说是一件好事。
轨道交通好归好，不过唯一需要面对的问题是，霍营站的大门是向北开的，而SOCO公社位于城铁南侧，中间被轨道隔开，需要绕道至项目，虽然有一条小道可以直接连通霍营站和项目，步行约15分钟，但这条小道要穿行一段树林和一座立交桥洞，晚上也没有路灯，不如选择乘坐公交车绕到项目。
不过据销售人员介绍，8号线通车后，将会修建地下通道，直接从地下连通地铁站与该项目。售楼处现场向购房人表示，这不仅解决了从地铁到小区最后一段路上的安全问题，而且由于是地下通道连接，必然会取直线，那么有可能进一步缩短社区到地铁的距离。
周边及配套：
周边小区成熟 生活配套待成熟
项目所处的区域发展已经有很长的时间了，周边有枫丹丽舍这样的成熟社区，因此可以共享它们的商业及教育等配套设施。附近有一所新建的幼儿园和一个小学，方便业主的子女接受教育。
不足的是，项目周边依靠旗胜家园发展起来的底商并不发达，附近有一些小超市、水果店，如果想去大型的购物中心，只能到立水桥附近龙德广场或者新都广场等，都有一段距离，需要乘公车或者地铁前往。
SOCO公社目前周边医院配套，往西4公里左右是回龙观医院。此外，目前中关村生命科学园内正在建的北大国际医院，距离项目大约11公里。
销售产品：总价低 利于青年置业
目前，loft户型仅有50套，位于楼座的顶层和次顶层，大部分房源为平层。平层层高3米，loft层高5.45米。其中，loft目前仅余少量房源。
有购房人指出，这种小户型，尤其是在如今多重新政调控之后受到了广大刚需购房者的喜爱。由于面积小，因此总价也就较低，是个适合年轻人居住的年轻态社区。只是由于该社区为商业立项，产权只有40年，再加上开发周期挺长，到今年产权仅余35年。
虽然房间的使用面积较小，但是利用率还是很高的，而且每个户型功能分区明显，户型也较为方正，基本没有死角。对于首次置业的单身白领来说，这个户型设计应该可以满足基本的生活需求。
购房成本：
购房成本：
SOCO公社项目三期1号楼在售，为18层板楼，户型为44平方米、54平方米开间，58平、64平方米一居，开间均价15000-16000元/平方米，一居均价17000-18000元/平方米，总价57万起，最高也不超过100万/套。由于是商业立项的产品，贷款最多五成，贷款年限也被限定在10年以内，按照目前在售的主力产品总价近100万计算，贷款50万元，每月还贷大约5000-6000元。 文/刘思安 制表/张蛟
珠江·摩派
不限购的小户型LOFT
地址：昌平八达岭高速北清路出口辛庄桥西北角
参考价格：22000-27000元/平方米 装修状况：精装修
最新动态：在售45-69平方米双层产品，层高4.2米，送精装，均价为22000元/平方米。7号楼为15层塔楼，3梯13户，8号楼为21层塔楼，3梯15户，分别为两个单元，共计900多套。
区域与交通：东西双高速 年底通双轨
从大区位上来讲，珠江摩派西邻中关村软件园，东边不远处即是昌平未来科技城，销售人员表示，这恰恰造就了珠江摩派作为科技商务区核心的地位，价值潜力值得期待。
通过实地探盘，我们了解到该项目距离昌平线生命科学园站仅百米之遥，轨道交通便利性较高。据销售人员介绍，目前在建的昌平线二期工程、8号线二期将进一步增强该项目连通市区便利性。
据了解，昌平线二期将南延至积水潭，与二号线形成交汇之态，预计今年年底便可通车。另外，在建的8号线二期工程，也将在近期与昌平线在朱辛庄站交汇，而朱辛庄一站即达生命科学园站，届时，珠江摩派的业主连通市区的选择性将多样化，可直接与地铁2号线、10号线相连。该项目销售人员强调，未来8号线不仅与地铁1号线在王府井相交，最南段将延伸至大兴区，成为北京南北向轨道交通的大动脉。
对此，有购房人表示，“作为刚需一族，交通便利性和交通成本考虑较多，珠江摩派交房之际，轨道交通即已成型，可直接连通积水潭和王府井，出行过程中，不论是时间成本和金钱成本都显得较有竞争力。”
环境及配套：商业综合体环境一般 配套丰富
在珠江摩派售楼处，从其区位及沙盘来看，该项目周边并没有什么居住区，但是由于该项目配套建设的永旺商城已经开业，使该项目人气颇高。中午，《广厦时代》一行人在永旺商城用餐时，几乎所有餐厅均需要排队。
对此，销售人员表示，虽然珠江摩派周边居住区较少，但是附近却并不乏人气，且人群素质较高，他们多数来自中关村软件园、区域内的高科技企业，以及大型国企等。正是由于区域内没有太大的居住区，也就没有形成较为集中的生活配套设施。永旺商城的开业，便把这一区域内的大量人流吸引了过来，现在已经成为区域内的公共配套。
从该项目沙盘来看，珠江摩尔这一大型的城市综合体，应该还只是开发了一小部分，销售人员证实，之前规划建设一个大型的奥特莱斯，但是由于政府对这一区域规划定位较高，现在已经取消了奥特莱斯的建设，之前归属奥特莱斯的规划用地，将打造成一个类似于新光天地的名品商城。另外，项目西区还将有酒吧街、高端酒店、大量写字楼的规划建设。
现场有购房人表示，如果真如销售人员所讲，那就不难理解为什么该项目一期销售情况较好了。“由于其是商业项目，并不在限购之列，除了刚需群体看中其相对较低的总价，或许更多的是投资客认定了这里的升值潜力。”
不过，一位打算买来自住的购房人表示，“对于首次置业自住来讲，更多的是考虑到居住功能，从沙盘来看，整个项目商业氛围较浓，似乎绿化等环境方面并没有着力打造。”
对此，销售人员虽然表示绿化率完全达到市政要求的标准，但是也不讳言，“如果非要拿摩派和普通住宅相比，那么绿化环境方面，珠江摩派确实处于劣势。”
销售产品：
销售产品：
4.2米层高隔双层显得局促
据了解，珠江摩派目前在售的二期两栋楼，其中一栋为南北向、一栋为东西向，无通透产品，户型区间集中在61-70平方米，层高均为4.2米。
目前北向产品仅剩余5套，总价折后大约120万元出头。销售人员介绍，东西向的楼座目前较低楼层的房源也基本售罄，只有16层以上的可选择性较高。
在样板间，销售人员表示，每套房根据大小不同装修费用在15万至20万元之间。照此计算，每平方米装修费用大约2500-3000元。有购房人表示，“其实就是一个简装，木地板的材质感觉也并不高档，卫浴、厨房受面积局限较大，装修也很简单。”对此，销售人员解释说，看到的虽然简单，但是在做隔层的时候费用是较高的。
令购房人满意的是，该项目虽然是商业用电，但是收费标准按照时段价格不等，白天大约1元/度，晚上仅3角/度。“如果用于自住，白天不在家，用电主要集中在晚上电费便宜时段，这到是一改对商业立项项目生活成本高的印象。”购房人表示。
购房成本：
珠江摩派目前在售的主力产品为63-70平方米的小户型，其中，南向房源价格达2.7万元/平方米至2.8万元/平方米，折后总价大约175万元；北向产品单价相对较低，每平方米20000元，总价最低不足130万元；东、西向产品价格居中，大约23000元/平方米。不过，虽然珠江摩派由于面积小总价较低，但由于该项目为商业立项，首付最低五成，贷款年限也被限定在10年以内，且还款利率按照基准利率的1.1倍计，因此，对购房人的实际支付能力要求较高。
据销售人员计算，以一套位于18层的西向房源为例，折后总价164万元，首付一半之后，要求每月还款额达9000元。
文/张蛟 本版摄影/ 张学平
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2012-07-05 15:40:30
