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仲量联行：北京高端住宅全年价格将跌10%
高端住宅成交价格二季度继续下滑，销售面积强劲反弹；下半年甲级写字楼租金仍将持续走高
【财新网(微博)】（实习记者 黄凯茜）仲量联行报告显示，二季度北京高端住宅市场销售面积强劲反弹，但由于开发商”以价换量”策略暂不改变，价格将持续下滑，预计全年同比跌幅在10%左右。
高端住宅市场需求旺盛
从整体看，高端住宅成交价格二季度继续下滑，销售面积强劲反弹。2012上半年高端住宅市场新开盘12个项目，供应量基本恢复至去年同期水平，成交面积超过62万平方米，比去年同期增长3.8个百分点。二季度成交面积环比增长270.9%，同比增长67%，成交量扩大的趋势还在继续。新增交易主要以改善型的居住需求为主，价格区间在3-4万的项目需求最为强劲。
根据仲量联行的跟踪监测，目前大量新项目低价入市，部分现有项目降价调整，造成市场价格出于下滑状态。在调控之下，第二季度平均成交价格为38,163元每平方米，环比下降2.7%，同比下降8.0%，上半年平均成交价格下降4.9%。
仲量联行分析指出，由于海外经济的衰退，外籍员工对北京高级住宅市场的需求呈增长态势，服务式公寓的市场需求稳定攀升。服务式公寓的细分市场在08年以后基本无新增项目，部分业主更是将原有住宅进行散售，服务式公寓的实际供应量成下降趋势。空置率5%，租金小幅上提，达199.7元每平方米每月，未来两年的涨幅预计在10%左右。今年下半年，将有4个服务式公寓项目完工。
以价换量策略将维持
仲量联行中国住宅综合事业部总经理罗志强先生指出，地产业主由于过去的一个季度的交易量有所增加，推盘速度加快，所采取的“以价换量”策略短期内将不会改变，价格不会有明显的反弹，会稳定维持在过去一个季度的水平上。买主方面，会持续保守观望，以平和的心态去看待这次的转变。此外，宏观的调控不会轻易放松，但目前市场情况已比第一季度有所改善。
仲量联行方面表示，从整体上看，由于政策环境近期不会有重大改变，绝大部分开发商不会采取贸然提价的行动，改变“以价换量”的策略。预计下半年北京高端住宅市场的价格依然维持小幅走低，全年的同比跌幅约在10%左右，下半年跌幅比上半年有所放缓，但上半年的趋势不会被改变。另外，由于成交量的回升，下半年价格整体降幅会有所收窄。
甲级写字楼市场供给紧缺
2012年上半年，在短缺的新增供应和可租赁面积情况下，二季度北京甲级写字楼净吸纳面积达到5万7千平方米，环比下降了37%。市场空置率环比下降0.9个百分点，仅为6.8%，租金本季度环比上涨6.8%，同比上涨34%，整体市场租金达到326元每平方米每月。
上半年，甲级写字楼市场无新增供应，预计下半年仅有一项新增供给，全年新增供应仅有2.3万平方米，故下半年租金将持续走高。截至二季度末，甲级写字楼市场存量仍稳定在620万平方米。供给短缺令北京二季度写字楼市场的空置率持续走低。
从整体租赁（面积）需求上看，扩租型需求占到41%，25%有搬迁型需求。主要由于成熟的商圈已基本没有可租面积，租金高企，租户从而产生对新兴商圈的需求。此外，对一些到期租户来说，续约所需成本比新搬迁成本更优，续约型需求也占到了20%。
根据仲量联行的监控和跟踪，下一轮的写字楼新增供应高峰要到2015年底到2016年。未来三年内，北京的新增写字楼供应将处在平稳状态，市场空置率预计将保持在5%的水平上波动，供不应求局面持续。
优质商铺市场表现活跃
优质商铺市场方面，受加速扩张的奢侈品和快时尚零售商热捧，尤其以核心商圈地段尤为突出。今年上半年有4个购物中心开业，整体市场租金比去年增长6%，首层租金按使用面积计算为710元每平方米每月，同比增长6.2%。整体市场空置率由去年年底的10%，增长至12%。
从今年下半年到明年，商铺市场将有超过36万平方米的新增供应，预计全年累计供应约54万平方米，市场整体空置率将呈上升趋势，租金的上涨幅度预计不超过10%。部分业主体会到市场竞争的激烈，通过对租户的调整与再次选择加以适应，由此也带来市场空置率的小幅上升。
北京2012年前5个月社会消费品零售总额同比增长13%，北京市第十一次党代会上提出，2011年北京人均GDP已超1万美元，未来五年将力争达到2万美元，不断增强的支付能力将大力推动零售行业的增长，商铺市场的需求也将稳健上升。
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2012-07-18 17:14:47
