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养老地产 先读懂老人再做地产
2012/08/30 00:00:00 来源：YNET.com 北青网
远、贵、假、旧充斥养老地产行业 国外先进经验需要吸收的是理念———
虽然目前市场上存在五花八门的养老地产项目，但依然难以获得老年群体的认可，选择门槛高、舒适度差、关怀少是老年人对于养老项目的普遍印象，与此同时，养老项目的开发和投资者也是怨声载道，土地审批难、运营成本高等现实让养老机构难以盈利，长期面临亏损等问题。对于养老地产在发展运营中暴露出的问题和解决之道，《广厦时代》采访了两位业内专家，专家认为，这些问题的产生与国家对于养老行业政策支持不够，金融保险相关体系不健全有很大关系。在服务理念上的落后也是国内养老地产发展不尽如人意的主要原因。在这些方面，国外养老地产的发展有很多值得借鉴的经验，应在养老地产的后续发展中，从中国国情出发，尽快引入。
养老地产现状：远、贵、假、旧
面对国内五花八门的养老地产，多数老年人会感到迷惑，不知养老地产到底有多少种。
华高莱斯国际地产有限公司策划总监、养老地产研究中心主任郝荣福将国内养老地产按规模主要划分为三种类型：一是单体住宅式的养老机构，主要运营模式以借住、借护为主；二是大规模的养老社区，如东方太阳城等，这种养老地产下又涵盖了多种商业运营模式；三是区域型养老地产，如香河爱晚工程，主打养老城的概念。
郝荣福认为，经过了多年的发展，国内养老地产已经从最早的以圈地为目的的开发模式，转向真正是以做养老地产为目的，但目前养老地产依然存在四大问题：一是远。
郝荣福解释到，由于土地、金融政策上没有有力的支持，养老地产很难拿到核心区的地块，大都分布在城郊或更偏远的地方，这其实与老年人真正的需求并不匹配。对此，全经联养生养老地产委员会主任陈宏也表示，很多养老地产在选择用地上存在误区，认为有山有水的地方就是适合养老的地方，但实际上，这类地方配套设施落后，与城市脱节，根本无法满足养老的需要。
二是贵。郝荣福指出，由于金融、保险体系的不健全，养老地产后期的运营成本和风险很高，这部分成本和风险就变成由选择这些项目的老年人承担，养老的费用变得很高。
三是假。因为开发养老地产的出发点不是为老年人提供服务，而是为了圈地等目的，所以后续的服务就无法跟上，提供不到位，没有从老年人的需求出发。
四是旧。郝荣福表示，国内养老地产的理念还比较陈旧，没有奉行积极养老的观念，只是单纯停留在解决基本的生活需要。陈宏也提到，国内很多养老机构设施陈旧、配套落后，使用的产品也都是社会化产品，没有引入老年专用的产品。
养老地产不能只单纯盖房
在郝荣福看来，养老地产的本质是养老服务业，不是单纯的地产开发可以解决的问题。养老是一个社会问题，需要多方面共同努力，可以看到，政府近些年也在积极地转变思想，承担养老责任，但需要做的还有很多。尤其在政策上，对于养老地产从拿地到后期的商业运营，都应给予更加细化的支持。
对于如何做好养老地产，陈宏认为，除了政策方面，提供养老地产的机构也应考虑更多。
第一，设计上一定要更符合中国人的文化习惯。他表示，中国人的亲情观比较重，养老机构应设置亲子园，给老人的亲情提供出口。另外，不能单纯考虑设置无障碍设施，他更提倡无风险的“有障碍”，有一句长寿的流行词“管住嘴、迈开腿”，老年人需要动起来。
第二，要解决好商业模式问题。商业模式的不完善会为养老地产的运营带来巨大风险，出现烂尾等情况。
第三，要与政府紧密合作，整合多种资源。养老需要调动社会的多种资源，包括医疗、教育、产品等，这就需要多方面共同合作，开发商更多的是充当资源整合者的角色。
第四，要关注后期培训和长期发展，目前养老地产的后续性较差，团队建设缺失，这就造成养老地产很难进行地域扩张。
第五，不能过分浮躁，要综合考虑多种因素。比如在研究老年人需求上，除了基本生活需要外，应该挖掘他们的潜能，发挥余热，让他们与社会有互动。陈宏举例说明，幼儿园和养老机构可以在音乐、艺术教育等方面进行互动，老年人大都愿意将自己的技能传递给第三代。另外，他也一直在倡导在养老机构中引入义工制，让年轻人参与到老年人服务中，参与的同时可以设立积分制度，用积分可以换取自己家的老人入住体验的资格，这样形成良性的互动机制。
最后，养老应多引进国外的先进经验。不是照抄照搬，而是从国情出发，吸收先进经验，转化成自己的优势。
国际经验：吸收理念最重要 先要读懂老人需求再盖房
以美国、日本、北欧国家为代表的国外养老地产，由于发展时间较早，已经形成了很多值得借鉴的先进经验。郝荣福举了几个小例子。在美国的养老机构中，积极养老的思想非常盛行，他们十分尊重老年人的生活规律和需求，并让老年人积极参与到社会事务中。例如一个社区游泳馆的改造，他们会征询所有老人的意见，让他们参与到改造中，同时锻炼他们的思维。
在日本，他们习惯于将服务标准量化。日本与中国类似，居家养老是主流养老方式，老人住在家中，白天会由照顾中心用车将老人接至照顾中心照看，他们制定的标准中要求只能接送车程在一小时范围以内的老人，这是考虑到老年人的肾功能，憋尿的时间大都在一小时以内。这种细节标准就直接体现了以老人为本的服务理念。另外，在日本很多养老机构里，老年人之间吵架，他们是持鼓励态度的，而不是训斥，他们认为，老年人吵架也是一种活力的体现，只给予合理的劝告，反而有助于他们的健康。
在北欧的某个国家，老年人在食堂排队买午饭，所有的价格都是有零有整，不能刷卡，这就是为了锻炼老年人的脑力，驱动他们主动思考。郝荣福认为，硬件上，国内外差距已经越来越小，主要还是在服务理念上的差距。
陈宏也介绍道，在美国，养老机构的土地获取有完善的政策支持，有很多养老基金就是专注于投资养老事业，其进入和退出机制也已经十分健全。在设计规划上，他们的设计理念和设计实用性也非常高，而不是停留在普通住宅的设计阶段。例如侧开的浴缸、全透明的衣柜门、双向开启的浴室门等。最需要注意的是，国内养老机构在借鉴这些经验时，不是单纯的拍照，回来照做就能满足国内老年人的需求，而是要深入理解和认识设计理念，并转化成适合我们的产品。
文/门庭婷
●声音●
郝荣福：
养老地产的本质就是养老服务业，做好养老地产首先要真正把老人当作老人看，以人为本，以老人为中心考虑问题，把自己看作服务的提供商，为老人提供多元化的服务。
陈宏：
养老地产看似一片蓝海，但实际操作中会遇到很多问题。做养老地产，前提一定要研究透彻，充分考虑包括配套、商业模式、人口红利等多重因素，不能单纯为了圈地做养老地产。
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2012-08-31 11:21:12
