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进来看看本市学区房的价格。
二手房刚需置业热点区域
2012/09/27 00:00:00 来源：YNET.com 北青网
（1 ／1张）
虽然目前的楼市较去年同期确已回暖许多，但刚需置业者仍是买房的主力人群。在刚需置业者中大多数还是工作不久，收入和积蓄并不太多的年轻人。低总价、小户型是他们置业的首选，而这样的新房如果出现在交通较好，距市中心较近的区域往往价格较高，超出他们的购买能力。而一些位于较为偏远区域的新楼盘虽然价格较低，但往往又距刚需置业者工作地较远。这成了刚需置业者面对的一个两难选择。
其实，刚需者不必将目光只局限于新房。在二手房市场中，有些区域已经成了刚需置业者的热点。如丰台、通州、亦庄这些区域共同特点距市区较近，有轨道通达，而且房价较低。这些区域的二手房也许可以为刚需者提供更多的置业选择。
东城区二手房价格居高不下 学区房仍是关注焦点
地处北京市核心地带的东城区一向是寸土寸金的地段。该区地理位置优越，配套设施成熟，教育资源丰富，备受关注的重点学区房价格坚挺，受调控影响较小。据链家地产市场研究部最新统计数据显示，该区二手房房价居高不下，8月份二手住宅成交均价为33284元/㎡，环比上涨0.7%。在学区房比较集中的崇文一带，目前，区域内二手住宅成交均价在36000/㎡左右，与今年2月相比，区域房价上涨了13%。业内人士认为，未来东城区房价大幅下降的可能性较小，该区二手住宅保值性较高。
●学区房热度不减
从目前东城区二手房市场现状上看，备受瞩目的仍属一些地段较好的学区房。以学区房密集的东城区交道口片区为例，目前该片区普通二手房价格在50000/㎡以上。具体说来像交东小区，本月销售均价为50537元/㎡，环比上月上涨 2.62%。再如菊儿胡同小区，目前房屋均价为55870元/㎡，环比上月上涨 0.21%。而像府学胡同、白米仓胡同、花梗胡同等小区二手房均价则在60000-70000元/㎡之间。
另外，在崇文一带，据21世纪不动产多年来对该区域的房价追踪结果显示，该区域的房价也一直保持稳定的上升势头，像幸福家园、保利蔷薇、绿景馨园、新世界家园、新怡家园等热盘每平米的涨势均超过5000元。记者在21世纪不动产北京安信瑞德位于崇文东区的幸福家园店处得知，目前该区域房源的挂牌价在3.5万-4.5万元/㎡之间，总体上可以划分为三个档次：3.5万元/㎡的回迁房和90年代的老房，4万元/㎡以上的商品房和4.5万元/㎡左右的高档小区（本家润园、幸福家园、富贵园），一居和两居为主打户型。
此外，记者在安定门、东四十条、东直门一带走访时发现，时至九月，不少中介门店仍打着学区房的牌子招揽顾客，一些优质学区房的房源信息直接被贴在门店玻璃最明显的位置上，学区房均价比非学区房房屋均价普遍高出10%-20%。“不少家长为了能把孩子送进名校，宁可忍受相对较高的房价。”我爱我家东直门店房产经纪人田先生说道，“有些家长大房换小房，小房变租房，即便是租房，现在房屋租金也不是那么便宜，一居少说也得4000-5000元/月，两居得5000-6000元/月。”
●购房者以改善型需求为主
从上面的数据分析中我们可以看到，该区二手房成交均价普遍较高，对于积蓄甚少的刚需族来说，绝大多数人无力承受该区的高房价，即便他们看好该区二手楼盘的区域环境，最终也只能“望而却步”。
链家地产市场研究部分析师常清则认为，虽然在该区购房的人中有一些是属于经济实力较好的刚需人群，但是总体看来，该区置业者还是以改善型需求为主。这类人群往往手头存款及收入较多，可以承受市中心地带相对较高的房价，其置业目的主要是用于自住及投资回报。
此外，常清表示，还有一类购房者纯粹是奔着学区房去的。虽然城区内许多学区房房龄较老，但在此购房的人往往对住房舒适度要求不是很高，这类人群关注的是自己的孩子有没有进入名校就读的机会，房屋价格的高低也不是其所考虑的最主要的问题。
●区域内二手房保值性较高
据了解，在“十二五”期间，三环内原则上将不再新增供应住宅用地，这也就意味着核心地段稀缺房源会不断减少。目前备受家长青睐的东城区学区房就出现了房源吃紧的情况，部分房东抬高报价并根据所在小区最新、最高成交价格随时“改价探路”。因此专家建议，买家如遇性价比较高的房子，可以考虑及时出手购买，毕竟早些出手，对于房屋的区位、户型及价格等方面的选择范围要大一些。
对于学区房的购买，21世纪不动产北京区域市场研究部魏晓静表示，因各中小学一般在6月报名，学区房的交易高峰期实际上是在2-4月。她建议有意向置换学区房的客户，可以避开这个时段选房，一来可以有较大的挑选余地，二来也可以降低购房成本。
针对东城区未来房价走势的问题，业内人士普遍认为，学区房一直以来是房屋保值的“利器”，今年上半年二手房市场普遍冷淡，但该区学区房并没有因此而受到太大影响，这更进一步凸显了学区房的抗跌性。区域内二手住宅因受累于有限的房源供应，交易方面难免大起大落，但在房屋价格上，很难出现大涨大跌的情况，短期内将以高位徘徊为主。
文/ 刘佳 本报记者 周宏
西城区二手学区房价格坚挺 6号线一期沿线楼盘“吃香”
近期，北京各区二手房成交均价升降有别。与东城、朝阳、通州等区二手房成交均价上涨的情况相反，西城、丰台等区的二手房成交均价均有小幅回落。据链家地产市场研究部统计数据显示，8月西城区二手住宅成交均价为35002元/㎡，环比下降0.5%。但从西城区二手房市场现状上看，该区优质学区房价格依旧坚挺，此外，计划于年底正式开通的地铁6号线一期将利好西城区沿线二手房。
●教育资源集中
使得学区房仍受追捧
每年开学季前后，在教育资源上有着绝对优势的西城区就成了家长们关注的焦点。家长们“纷至沓来”，使得学区房供不应求，部分学区房与非学区房的平均价差甚至达到了25%左右，且学区房的价格还有不断上涨的趋势。
据了解，像可以划分到北京实验二小的丰汇园、丰侨公寓、西绒线胡同、新文化街小区等楼房，目前销售均价在48000元-58000元/㎡之间，其中涨幅最多的为新文化街小区，当前该区销售均价为51900元/㎡，环比上月上涨7.59%，同比去年上涨14.68%。
“这套房子单价约80000元/㎡，房屋54.4平方米，总价435万，南北朝向，两室一厅一卫。”链家地产西什库店置业顾问刘先生指着毛家湾小区一处房屋介绍道，“要买学区房就得赶紧动手，百分百划分到皇城根小学。虽然这房子是80年代的老房，但是买学区房的家长通常也不是为了常住，像这样的学区房保值性、增值性都很强，以后转手根本不是问题。”
记者看到，这套房子的确有些陈旧，户型空间相对狭小，小区居住人口构成相对复杂，如果不是在该区域，你很难想象这样的房屋单价要在80000元/㎡左右。有专家表示，很多家长为了孩子能有好的教育环境及未来，不惜花费高房价购房，家长们的“慷慨解囊”也是助推学区房房价上涨的重要原因之一。
●6号线一期沿线二手盘将受益
目前，地铁6号线一期已于9月20日空载试运行并计划于今年年底正式开通 ，除了学区房外，西城区新增地铁沿线二手盘的发展势头也被普遍看好。据悉，6号线西起五路居，东至朝阳区草房站，全长30.7千米，正式开通后将给利好车公庄、平安里、甘家口等区域二手盘。
以甘家口一带的百万庄大街1号院为例，该小区本月销售均价为42159元/㎡，同比上月每平方米房价上涨1650元左右。租金方面，目前该小区一居均价为4199元/月，二居均价为4428元/月，三居均价为5776元/月。此外，像阜南小区、甘家口8号院等住宅售价及租金方面均有小幅上涨。
业内人士认为，虽然地铁开通的确能给沿线楼盘带来增值和涨价效应，但是近期的二手房报价较高的情况还不能代表全部。个别房东“闻风而动”，高价挂盘，而后中介人员又极力荐盘，共同造成了地铁沿线楼盘要大涨的“恐慌”局面。但从实际成交量上看，购房者近期购房比较理性，很少出现冲动置业的情况。
●改善型住户占绝大多数
房价几近购房者承受极限
总体看来，西城区的购房人群与东城区的情况大体相似，大致可以分为三种：一是经济承受能力较好的刚需族，这类人群占比较小。二是看中该区域整体资源优势的改善型人群，这类人群相比之下经济实力较好，买房目的除改善住房条件外，还有一部分是用于投资，坐等升值。三是那些直奔学区房的家长，他们往往经济实力也比较好，购房目的主要是为了满足孩子上学的阶段性需求，待孩子毕业后再将房子易主。这类人群选购的房子多以两居及三居的中小户型为主，房屋总面积虽不大，但总价相对较高。
不管是哪类购房者，目前大家购房积极性普遍降低，成交周期变长。由于西城区老房子较多，房价高，居住舒适度也不是很理想，很多看房人迟迟不能决定购房。还有部分人怕错过二手盘抄底的机会而跃跃欲试，但该区二手盘房价往往已超出购房者预期，这使得部分置业者不得不“忍痛割爱”。专家认为，西城区的房价短期将不会出现暴涨的情况，毕竟现在二手房均价已基本接近购房人所能承受的极限。未来该区房价涨幅空间不是很大，将在平稳状态下发展。文/刘佳
通州区二手房房价趋稳 高性价比吸引刚需族置业
据链家地产市场研究部数据统计显示，8月通州区二手房市场商品住宅成交均价为15264元/平方米，环比增长1.5%。自今年3月以来，通州二手房房价便开始有回暖的迹象，部分房主就此坐地起价，挂盘试探行情，这使得购房者观望情绪加重。链家地产市场研究部分析师常清认为，通州区二手房房价已渐趋稳，短期之内不会出现暴涨暴跌的情况。
●二手房房价上行空间有限
纵观颇受刚需购房者青睐的通州，其近三年里的楼市房价可谓是“起伏跌宕”。自2009年底至2010年初，随着通州“北京副中心”、CBD东扩，打造国际化新城等一系列概念的推出，未来通州楼市的发展被普遍看好，房价随之从2009年的均价5000元/平方米升至20000元/平方米，个别楼盘价格上涨至30000元/平方米。但是从2011年楼市调控后，通州楼盘价格又一路走跌，几近谷底，直至今年三月通州楼市房价才逐步回暖，目前通州二手房均价在15000元/每平方米左右。
据了解，位于八通轻轨沿线临河里站不远的DBC加州小镇，本月成交均价为14286元/平方米，环比上月上涨 5.86%。再如位于通州梨园云景东路的时尚街区，当前成交均价为15864元/平方米，环比上月上涨 2.55%。另外像新华联家园、武夷花园、新城阳光、日光清城等楼盘房价都出现了不同程度的上涨。但与此相反的是，通州个别楼盘价格也出现价格下跌的情况。例如位于果园站的巴克寓所，本月成交均价为16507元/平方米，环比上月下降2.88%。再如位于北关环岛东侧附近的华龙小区，当前成交均价为12689元/平方米，环比上月下降1.08%。总体看来，通州区房价下降的二手盘仍属少数。
常清表示，虽然通州区多数二手盘房价平稳回升，但长远看来，很难再出现类似之前房价暴涨暴跌的局面。目前二手房市场的均价稳定在15000元/每平方米左右，短期之内不会发生太大变化。
●刚需置业者为主要购买人群
记者在走访时发现，来通州购房的人多为年轻的刚需置业者，这类人群经济实力有限，无力承担东城、西城、朝阳等地区的高房价。“今天来这边主要是想选套二手房当婚房。我刚工作没多久，手头存款也不是很多，相比之下，通州的房价相对较低，首付较少，以后还贷压力也不是很大。”来我爱我家北苑店咨询的吴先生说道。
“的确，通州区相对低廉的房价是吸引购房者来此置业的首要因素。”常清分析道，“像位于通朝大街的长城国际，当前价格基本保持在16000-17000元/平方米，该楼盘以小户开间为主，首付20万左右即可得房，这对刚需族来说，有着不小的诱惑力。”
此外，区域交通相对便利也是通州二手盘备受刚需族关注的原因之一。目前通州区拥有密集的公路路网，已建成的六环路、地铁八通线便利业主出行。另外地铁6号线将于年底正式通车，届时地铁八通线载客量大、拥堵的现状将得到改善。据规划，通州区还将修建多条轨道交通，后续交通优势将逐步显现。
●购房观念日趋理性
与大兴、房山、顺义等近郊相比，通州区楼盘周边商业、医疗、教育、交通等配套设施比较完善，二手房楼市的供应品种也比较丰富，可以满足购房者的不同需求。此外，根据北京“两轴-两带-多中心”的总体规划，通州被列为东部重点中心城，该规划的推出加速了通州发展进程。业内人士指出，随着区域规划不断落实完善，一直以来被冠以“睡城”名号的通州将逐步“苏醒”，新城区域价值及升值潜力将进一步提升。
虽然政策利好通州，但是从近期通州二手房成交量上看，并未发生太大变化，大多数购房者依然保持观望态度。对于见证了通州房价大起大落的购房者来说，现在购房不再盲目寻底，而是渐趋理性，购房者往往经再三权衡后才会做出购买决定。鉴于之前“过山车”式的房价引来的房屋“悔约潮”，专家建议购房者在购房之前，需了解最新的房产政策并到正规的房屋中介市场咨询购买。
此外，针对目前通州楼市整体供大于求、购房人议价空间加大的情况，专家提醒购房者，切忌因求房心切而主动放弃议价的机会，要多为自己争取更多的优惠措施。
文/刘佳
丰台区板块之间二手房价格跨度大 地铁新线沿线楼盘将获益
在国贸附近上班的王先生，日前正考虑在丰台购置一套二手房。依王先生自己的话说，从山东来京闯荡的9个年头里，手里攒了一些闲钱，但若想凭此在朝阳置业还是比较困难，考虑到交通、生活配套设施等问题，王先生暂且还不想把房子买到大兴、通州、房山这样的地区。综合比较起来，王先生认为在丰台购房应该是比较明智的选择。那么，目前丰台区二手房市场现状如何？什么样的人群适合在该区域购房？吸引购房者置业丰台的原因何在？本期《广厦时代》将对以上问题一一梳理，希望可以给像王先生这样想在丰台购置二手房的人群一些借鉴。
●8月成交均价23625元/平方米
板块之间销售价格跨度大
据链家地产市场研究院统计数据显示，8月份丰台区二手房市场商品住宅成交均价为23625元/平方米，环比下降1.2%。虽然在价格上有小幅波动，但业内人士指出，短期内丰台区二手房均价很难超出23000-25000元/平方米的范围。另外，丰台区二手房市场一向比较活跃，其成交量稳坐在继朝阳、海淀之后第三的位置上。
从丰台区具体板块划分上看，各板块之间的销售均价跨度较大。如离市区最近、也是最受买房者关注的方庄板块，目前该地区老房子较多，二手房房源充足，房屋均价在27000-28000元/平方米之间，如文成建筑，当前在售均价为27544元/平方米，再如城市芳庭小区，8月均价为27586元/㎡，另外像状元桥、紫芳园、芳星园、南方庄1号院等二手盘也基本保持在这个价位上。但与之反差较大的是丰台长辛店板块。目前该板块在售二手房价格在12000-14000元/平方米之间，贵点的在17000/平方米左右。该区典型的二手楼盘是位于长辛店西南角的珠江御景，本月销售均价为13010元/平方米。
此外，处于“丽泽商务区”、“丰台新区”、“大红门商业街”围合地带的马家堡板块，目前二手房均价在26000元/平方米左右，只有少数二手盘销售均价在三万以上，如城南嘉园，本月销售均价为30061元/平方米。而二手房均价普遍在30000元/平方米以上的则要属西四环板块了。该板块地区二手房源较少，购房者选择面窄，购房成本相对较高。
●购房者包括刚需族
及改善型置业人群
什么样的人群会选择在丰台购房？据链家地产市场研究部分析师冯联联介绍，与主打刚需牌的通州不同，在此置业的既有刚需人群，也有改善型购房者。进一步讲，刚需族是属于自身经济实力或家里经济条件相对较好的那些人，尽管是首次置业，这些人也可承受比通州、大兴、房山这类刚需扎堆地区略高的房价。而对于改善型购房者而言，除了从郊区迁入城中的一些人外，还包括同区域改善的置业者。这些人可能出于种种原因，在首次置业时选择了丰台区域内相对偏远、配套设施不是很完善的一些地区，而如今在二次置业时，又把房子选购在丰台区比较核心的板块地带，充分享用其资源优势。
不管是何种置业者，丰台区低洼的价格及地理位置上的优势都是吸引其购房的重要因素。“你看，现在崇文门附近的二手房价格差不多在35000-40000元/平方米，而在离其不远的宋家庄附近，二手房价格则保持在25000-30000元/平方米，这样买个百余平米的房子，就可以省下近百万，”王先生说道，“更何况宋家庄这边的交通、生活配套设施等也比较齐全，基本上可以满足业主需求。”
业内人士指出，对于在CBD及中关村一带工作的人来说，置业丰台是不错的选择。但是相比东城、西城，丰台区明显的不足是学区房不多，这让准备在此购房的家长比较担心孩子今后的上学问题。有专家指出，丰台区的教育资源的确无法和东城西城相比拟，建议家长在购房时要谨慎思考后再定夺。
●两条地铁新线即将开通
沿线二手楼盘将获益
在年末即将开通的四条地铁新线中，9号线北段和10号线二期的正式运营将对丰台区二手房市场产生重要影响。
9号线北段北起国家图书馆，南至北京西站，正式开通后将与去年投入使用的南段贯通，延伸至郭公庄站，届时，丰台区六里桥、七里庄、丰台南路、丰台科技园等沿线的二手楼盘均会受益，楼盘均价及成交量都会发生一些变化。
另外，10号线二期的正式开通也将利好丰台沿线楼市。像草桥、角门、大红门、石榴庄、花乡、成寿寺、分钟寺等地区二手房价格有顺势而涨的可能。
根据以往经验，受“地铁效应”影响，沿线房价涨幅普遍在10%-20%之间。目前地铁沿线二手房出现少数业主高价挂盘、捂盘惜售的现象，而购房者中持观望态度的仍占绝大多数，房屋买卖双方博弈持续。文/刘佳
本版摄影/张学平
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2012-09-27 14:40:01
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