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过来人说句话，最好转了
在龙跃一也住了6、7年了，刚刚换了一套，把我的经验和大家分享一下：
我看有些邻居说不打算卖不想花那冤枉钱，我觉得如果50岁以上的人这么说可以理解，但如果还在50岁以下，那我觉得还是转了为妙，且看看我的分析：
在分析前先问大家几个问题：
1、你有看到住满30年以上的房子吗？
2、你的楼层和面积能满足你从现在到75岁的需求吗？
如果这两个问题考虑清楚了，那么我想再追加一个问题：
你打算丁克吗？如果不，打算遗传给自己的子女还是临离开前变现？
如果清楚了这几个问题，需求就出来了，要不今后会卖，要不不卖，概率如何大家自然清楚，那么我下面的分析就是针对今后肯定要换房或者卖房的邻居：
1、晚转不如早转：一个简单的例子，2008年4月份之前买的房子从08年以后交易需要交10%的土地出让金，此前换房，没有这笔费用，相信很多在此前买经济适用房的收益不少吧？11年12月以前转商的，转商费用3300×平米×10%，其他契税等同样以此技术计算，现在的转商费用12000×平米数×10%，这里有吃过这个亏的邻居吗？我反正是没赶上3300的价格，只隔几个月100平的房子交易增加87000啊，这还不算契税等的支出。
2、现在不转，今后净损失至少10%，因为20%的个税政策大家也看到了，今后要避税都要看证明的，5年前的价格（大约6000吧，如果避税的话，可能也就2600，契税发票上都有写，税务系统要查还是很容易），今后得交多少个税？同样数据说话：100平的房子，现在转100×12000×（10%+1.5%）=138000,今后换，指导价不涨的情况下（这种概率为0）100×（12000-6000）×20%+100×12000×（10%+1.5%）=258000，最低净损失12000，如果政府提高政府指导价或者直接和商品房看齐，至少10万累计；如果你的还是经适房的价格，那么6000换为2600，3月底后交易，净损失188000。
3、一些不确定因素，经济适用房不让上市，会不会后面出台保障房不能继承？会不会核算收入收回？但愿不出吧，这样至少一辈子不会流落街头，子女自有子女福，住小房子的但愿家庭人口增加的情况下，依然和谐如初，或者收入倍增，重买一套；大房子的但愿楼层不要太高，家庭和睦，身体健康！
由于身处其中，也有很多身边人身处其中，我个人倒是真的计算了一下，如果房子以每10年更换一次来算的话，我现在有钱肯定会再买一套商品房，不然那么多刚需挤往一手房市场，房价不涨，不是开放商脑子进水，就是真的摊上了好政府。
当然，现在转商是否要避税这个问题，我也深思过，短期来看，肯定不划算，但长期来看，房价涨5000，避税与不避税损失在20万之间，这个不敢随便说，因为我也是粗略的计算，前提是国家会严格按照纳税价来征收个税，如果有其他政策，这个就难说了，所以不敢妄论，感兴趣的可以自己计算一下。
别说我是中介的托儿，真不是，觉得有道理可以做个参考，如果觉得太荒唐，那就当个笑话，千万别和我较真。
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2013-03-06 16:09:02
