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北京小产权房转正遥遥无期 单价1万无人接盘
宏观经济华夏时报[微博] 2013-11-30 01:22
本报记者 陈岩鹏 北京报道
李益（化名）的心情在短短不到一个月的时间里，经历了从大喜到大悲的“过山车”。
近期一直有传闻说小产权房要转正，特别是十八届三中全会召开后提出“要建立城乡统一的建设用地市场”。这在李益看来，是国家在释放小产权房转正的信号，于是他在北京最大的小产权房社区——太玉园花了90多万买了91平米的两居室。
李益开始坐等小产权房转正。“周边的商品房都到了2万多元/平米，太玉园的小产权房还有升值空间。”李益说。但他万万没有想到的是，如意算盘很快就落空了。11月下旬，两部委明令叫停小产权房，北京市国土局又拆除了多处小产权房项目，太玉园也被列入了“黑名单”。
现如今，小产权房转正无望，摆在李益面前的是一个有价无市的小产权房市场，太玉园的房子虽然还在1万元左右/平米，但已无人接盘，李益不得不将刚买来的房子无限期地压在了手里。
“转正”落空
11月26日，记者驱车来到位于北京东六环外的太玉园小区，该小区分为张湾村一区和张湾村西区两大部分，分别位于张采路的东西两侧。仅以平面的占地面积来计算，张湾村西区和张湾村一区加起来占地共约60万平米。
据当地人介绍，太玉园分东区和西区，西区比东区早建两三年。东区50栋楼，全部为外地人居住，西区58栋楼，大部分为村民回迁房。
记者在走访中仅发现一家有门店的房屋中介，但这家中介却在大白天锁起了门，仅在玻璃门上留有一个房源登记电话。根据小广告上的电话，记者联系上一名中介，该中介说，现在太玉园的房子不像前几个月那么火了，小产权房转正彻底没戏了，所以也没人再来打听了。
数月前，广泛流传着“小产权房要转正”的消息，甚至当地居民都非常肯定地说，太玉园预计年底即将转正。
“当时太玉园二手房的房源非常紧俏，来这里看房的人络绎不绝，房价同比也上涨了一两千元/平米。”该中介说。
转正传闻不断发酵，这让嗅觉灵敏的投资客闻到了味道。因为小产权房价比周边的大产权房低得多，处于价值洼地，转正后升值空间大，而且小产权房不限购，不是北京户籍的人也能买，买多少套都没限制，这些都吸引了像李益这样的人。
上述中介人士称，当时很多人不止买一套，买三四套的也大有人在。于是太玉园的房价从今年7月份开始启动新一轮的涨价，短短几个月就从7千元/平米飙涨到1万元/平米，涨幅高达30%，远远超过同期北京市商品房的涨幅。
然而让中介和投资客没料到的是，没过多久，各方关于小产权房可能转正的猜测就被打破了。
失意的赌徒
在这场政策博弈中，失意的并非只有像李益这样的投资客，太玉园东区南端还有几处没有搬迁的人家，他们在这里同张湾村政府对峙了十年。
一位钉子户指着他面前的一大片未平整的土地说：“这块地在十年前都是宅基地，被张湾村政府征用，以前住在这里的村民都搬到马路对面的太玉园西区了，没搬上楼的都是条件没谈好的，2012年之前村政府和我们谈的还挺积极，但过去一年就没怎么谈过。”
显然，与村政府的对赌中，这些钉子户并没有占到什么便宜，而他们的“条件”也很有可能因为去年9月份的一纸公文而泡汤——太玉园在2012年9月登上了北京市国土局公布的第一批79个小产权房项目名单。
对于有60万平米面积的太玉园来说，这也许并不意味着这108栋楼会因违建而被拆除，但张湾村却无法在这块土地上复制太玉园的“奇迹”。
张湾村一位已退休的村干部告诉记者，村政府本打算在这块地盖更多的新楼房，如果能成行，相当于再造了一个“太玉园”，到那时，天通苑都没法跟太玉园比，这里会成为北京最大的社区。
可不是所有的小产权房都像太玉园那样幸运。11月27日，记者来到北京昌平区崔村镇南庄营村，这里的一处15层的小产权房项目已经被逐层拆除，变成一片瓦砾。
据崔村镇政府建设科相关人士介绍，这处小产权房项目没有走正常的手续，村政府利用其权力单独与开发企业签订了合同。2011年，北京富鼎昌饲料有限责任公司与南庄营村村委会签订土地租赁合同，2012年该公司开始在这一地块上建设办公楼。
北京市国土局相关负责人表示，对于该违法项目，每平米给予了24元的罚款，总计罚款额16000余元，并且对建筑物进行了没收。拆除工作计划50天内完毕。此外，该村村委会主任已经被移送相关部门处理。
这只是过去一年北京清理的83个“小产权房”项目中的一个。
据悉，有关主管部门做出行政处罚76个，正在处理7个。其中，7个已全部拆除，5个涉及占耕地部分已拆除。30个项目已申请法院强制执行，8名违法当事人已移送公安机关，31名责任人已移送监察机关处理。其中，1名主管镇长受到党内处分，4名村支部书记受到免职处分。
投资客、钉子户、违规的企业和村领导，在这场博弈中，无疑都是输家。
赌错了方向
记者从北京市国土局获悉，北京已经基本完成集体土地所有权的确权，明年将开展集体建设用地和宅基地的确权工作，为集体建设用地流转打好基础。
“但这不包括小产权房。”北京市国土局相关人士说。上述崔村镇政府建设科人士也告诉记者，目前正在给农民的土地和宅基地颁发确权的“红本”，但已建的小产权房不在其列。
随着国土资源部和住建部11月22日下发的紧急通知，小产权房将转正的希望破灭。
一位研究小产权房的律师接受本报记者采访时表示，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。很明显，小产权房违背了我国现行法律规定。
以太玉园为例，太玉园兴建之初是以旧村改造的名义进行的，后来由于城区房价涨势过猛，部分城里人买不起房子，张湾村委会看到了商机，开始对外出售太玉园的房子，而其房产证也是由张湾村大队颁发的。
据当地人介绍，太玉园西区的1—18楼是最早建设起来的，地还是宅基地；而相隔不到一年建设的19—43楼则占用的是耕地。
更重要的是，小产权房与我国现行的基本制度相悖。湖南社科院经济所所长肖毅敏接受本报记者采访时表示，小产权房跨过了国家这一层面，农村土地经过农户和村集体协商就直接入市了，也就意味着土地完全私有化了，这与我国公有制经济相背离。
“许多人误读了三中全会的文件，全会提出建立城乡统一的建设用地市场，同时也强调了要建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配制度，误读者忽略了最不该忽略的国家利益。”肖毅敏称。
在肖毅敏看来，即使未来小产权房能够转正，也需要缴纳不菲的土地出让金，投机客不会占到什么便宜，但从目前来看，小产权房转正仍遥遥无期。
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2013-11-30 13:58:32
