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陈淮：房地产拐点在2013年已明显出现
从今年三月开始，房地产市场一直蔓延着寒意，在政策因素不断变小，市场逐渐发挥作用的情况下，房地产企业的现实困境和转型方向是整个房地产领域最受关注的话题。
为此，经济观察报联合新浪乐居邀请业内权威专家解析房地产企业在拐点下的生存之道。
经济观察报：应该怎样理解房地产的拐点？
陈淮（中国城乡建设经济研究所所长）：拐点2013年已经明显出现了。2013年上半年，每隔一个月的价格增速在提高，下半年起每隔一个月的增速在下降，房价上涨的速度越来越慢，甚至不上涨了。这就是拐点。
所有的工业固定资产，不管用不用，都会越来越便宜，钢铁、石油、化工，包括铁路、矿山，实际的贬值没有记在账面上，账面上只记了折旧，技术进步带来的无形损耗在账面是反映不出来的，需要一定的时间。开发商手里的只有优质资产，不管破产不破产，破产了手里也是优质资产，只有三种：土地、在建项目和现金。
城市固定资产的质量和哪个开发商建的房子没有多大关系，我们假设建的都是达到标准的，资产质量的改善取决于旁边修不修地铁，有没有人种树，开不开购物中心，优质学校搬不搬到那里去，只要城市的这些外部投入不断增加，房子就一定涨钱。
工业化、城市化在一起就是固定资产大规模添置的时期，有人用增发货币说事，但实际上，过去我们只卖产品，周转原材料、半成品，现在要周转产权，当然需要占用大量的货币，企业兼并重组，老百姓持有房子就要负债，货币量增加是在补充维生素。
经济观察报：现在很多城市的库存都非常大。
陈淮：在过去十年，包括省会级城市在内，三分之二的城市始终是供大于求的，这不是今天的新鲜事。供大于求没有那么可怕，供大于求不等于卖不出去。
房地产的供和求，从来不是步步均衡的，因为影响供求的节奏不一样，需求在两个月就产生，比如出一个国五条就等于说，赶紧买房吧，不买明天就要收税了，需求立刻就出现了。供给的产生能这么快吗？出国二百条也不行。
今后布局主要是高铁沿线、中等规模、大城市卫星城。有的开发商在高铁沿线拿地，这就是原始股，统计在报表里面好几年不挣钱，一挣就是几辈子的钱。但是就像买风险投资一样的，这些城市不是个个都在明年就能上市的，也有一些一辈子也没有上了，也有的得十年十五年才轮到的，这和产业结构的转换，地下资源丰富程度，特殊的契机有关。
还有三分之一的城市是像鄂尔多斯这样的，属于盲目膨胀，就得自我消肿。
房地产的市场和其他商品市场有类似之处，一个叫长期均衡，一个叫短期均衡，什么叫长期均衡呢，美国有1亿家庭，3亿人口，平均每户汽车保有量达到一定程度，饱和了，这是长期均衡了。美国人还买不买汽车，得更新，景气的时候是汽车大年，不景气的时候推迟更新。
目前，在中国任何一个城市，不管是供大于求、供不应求，还是供求恰好平衡，都是短期均衡。孩子还长不长个儿，这一年营养不好没有长，长期看是长的。
王惠敏（中国房协经营管理委员会秘书长）：现在有一些城市供应量比较大，供求关系整体有点失衡；还有一种城市是局部失衡，比如北京、上海。
经济观察报：新型城镇化是不是房地产发展一个好契机？
汪利娜（中国社科院经济研究所研究员）：旧的城镇化是土地的城镇化，土地的增长率大于户籍人口的增长，而新型城镇化把目标定在人，未来到2020年达到1亿人常驻或者新增人口进城。我认为，盯着人，可能只是新对了一半，比以土地为本要好一点，但是这里还有很多不确定性。
第一，到底什么样的农民愿意进城，城市周边富裕起来的农民，有房子有地，进城也很方便，子女就业都很好，他们愿意进城吗？
第二，现有在农村，有38%的适龄劳动人口，这些人里面还有多少是老弱妇人，到底能不能成为未来进城的人口。很多农民工进城打工回家盖房子，还是要落叶归根的。如果对现有的农村人口结构和进城意愿不清楚的话，未来目标能不能达成？
第三，人往哪里流? 牛顿讲我能计算出天体运行的轨迹，却无法计算出人们心中的欲望痴狂。大城市小城市，人口流动会按你规划设计的走吗？去大城镇还是小城镇，企业个人心中都有比较和选择，就业在哪儿，人、钱、物就向流哪里。
第四，城市的规模、增长的边界、北京限制户口、限不住人流，政府规划有引领作用，但更多要发挥市场的作用。因此新城市化并不是简单意义上的人口向城市的集中。
经济观察报：开发商可能的转型路径有哪些？
王洪（中华房地产高级研修学院学术院长）：以后的发展更多的要注重质量，房地产本身自己也要转型，结构转型，质量的升级换代。欧洲很多国家的房子可能存在了800年，我们80年都不到的。
李志能（国务院发展研究中心跨国公司研究室主任）：房地产业本质上是金融业。现在研究房地产业的时候，很多时候一是研究金融政策，什么时候缩紧贷款，收紧金融；二是研究人口，人口流动的规律和过去有所变化。现在从产业来说，可能相对集中的趋势会持续，从住宅地产向旅游地产、养老地产、文化地产转移的过程可能没有那么快。
李国平（高策地产顾问机构董事长）：经济有很多东西是靠信心的，观望也是信心问题，政府是否该考虑一下，有很多的问题，比如土地储备、利润率，大家是否信心过高了，导致了土地成本大幅度提高。
地方政府一直是最大的地产商，开发商是房产商，一旦市场不景气，地产商最着急。
也有很多地方政府有恃无恐，一边限价，一边竞地价，还要求配建保障房，原因就是开发商有很大的扩张目标，要一千亿、两千亿，这个模式是否可持续，的确有是问题的。
有些企业是打着产业地产的名义在拿地，但是产业地产的发展远远滞后于住宅的开发。产业的起步，是需要花工夫做的，中国很多地方，产业没有扶持起来，开发商只是以这种名义拿地，一圈几千亩上万亩，已经持续不下去了，城市中心区又是高价地，也干不下去了。
目前我们的企业没有消亡过，总说企业有危机，哪有危机，真正的危机正在后面，没有那么简单。
未来万科就有问题，它也在反思，如果只做住宅一定不行，但是王石前几年是口很硬的，一定说不转，现在已经不提了。
郝荣福（华高莱斯国际顾问（北京）策划总监）：一线城市的开发商去三四线城市，三四线城市的开发商回流一线都不是那么容易的，因为模式固定了，都面临挑战。现在还做纯住宅开发肯定压力非常大。不管是拿地、融资还是抗风险，都有问题。最近大家热炒棚改，有没有靠这个拿地的，所谓的棚改拿地的项目是想借棚改的名义争取国家开发银行的贷款，借棚改的名义容易国家立项。
郝炬（睿信致成管理顾问公司董事总经理）：这次开发商转换有点被动，有点突然，去年四季度的数据还是相当好的，今年1月份，很多公司预告也很不错，到3月初，大部分的企业都感到了寒意，虽然没有明确的调控政策出台，但个人按揭的收紧对房地产的影响还是比较明显的。
现在所有的企业，包括万科都开始进行多元化，每家企业都在探索新的空间，包括养老、旅游、产业、文化，现在来看依然还是住宅一枝独大，包括旅游养老各有难处，还没有形成非常清晰成熟的模式，我们跟很多开发商讨论战略的时候这是一个困境。
近期地产企业的一些热点，一是轻资产模式大幅度的提高了，包括万科今年也在做一些控盘的模式，这本身是产业链成熟的表现；第二是判断股权激励，分投模式，现在中型企业内部都在做相关的探讨，如何通过类似的激励模式释放管理核心团队的效果。
业态方面的综合平衡是非常明显的，包括商业、其他产业的发展已经比较充分，并且增长的空间甚至不仅局限在房地产领域，很多企业在在正儿八经做农业，地产加产业的模式，是很有效的。
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2014-06-16 10:33:41
