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baiwenyan

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回龙观龙跃苑二区业委会筹备组难产纪实------是否动了谁的奶酪？

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1 业主大会/业主委员会的作用

业主大会：由小区全体业主组成，对小区公共事务进行共同决策，形成决议，并提交相关主体执行。

业主委员会：通过业主大会由全体业主选举的业主代表组成的民间自治组织，代表业主的利益，执行业主大会的决议，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作。

业主大会/业主委会成立后，小区很多复杂的公共事务就可以根据决策程序做共同决策了，通过共同决策，就可以为小区的复杂事务不断的达成共识，解决小区复杂矛盾，增强小区业主的疑聚力和互信，建立美好和谐新型社区就有了基础。

2 小区业委会筹备现状

1） 小区业主组织情况

小区2003前交房，入住至今已有15年，小区有28座居民楼，125个单元，共1398户，小区分成7个片区，每片区包括4座居民楼，设有片区代表、楼代表，单元代表，还有志愿者。小区有两座商业楼，共6户，目前未联系。我们有两个微信群，群内成员632人，加上不在群内的业主，总共有757位业主进行实名登记，覆盖户数是663户，两个微信群工作正常，都为成立业委会以解决小区共同事务这一目标而努力，希望小区能够和谐健康发展。因此，小区业主组织工作已经接近成熟，具备一定的共同事务共同决策能力。

2） 2017年11月我们做了“龙跃二业委筹备意愿调查”

当时群里有300多位业主，收到248位业主的调查问卷，调查结果显示：赞成成立业委会的业主占到100%，愿意为业委会筹备工作贡献力量的业主数达到96%。

3） 2018年3月我们做了“关于业主参与业委会筹备组的意愿和困难的调查”

收回297份问卷，业主成立业委会的愿望非常强烈，98.99%的业主希望尽快成立业委会；成立筹备组若需要物业证明，如果物业要求交了2018年物业费才给开物业证明，为了成立业委会，81.8%的业主都愿意交。

业主参加筹备组的意愿依然强烈，不考虑政府特殊要求的前提下，39.7%的业主愿意参加筹备组；成立筹备组若需要物业证明，如果物业要求交了2018年物业费才给开物业证明，为了成立业委会，81.8%的业主都愿意交；在城建科要求无犯罪记录证明和物业证明的情况下，仍然有12%的业主表示“如果能方便开出这两个证明，愿意加入筹备组”。

2017/11/21收集了103位业主房产证复印件、身份证复印件和业主成立业委会同意书，提交到街道城建科申请成立业主大会，至今未成立筹备组。

3 筹备组未能成立原因

按照739号文件第十一条规定，街道在申请之日后的60日内指定筹备组组长，组建业委会筹备组，今天是2018/3/11，已经过去110天了，为什么还没有成立筹备组呢？

3.1 城建科是这么要求的

1）物业公司开具“物业证明”，证明业主是“模范业主”，公告发出后，物业才给开；

2）派出所开具“无犯罪记录证明”，证明业主遵纪守法，只能在公告发出后开具才有效；

3）筹备组组长在业主代表中推荐产生，没有表决权，也不能担任业委会委员；

4）房产证上没有名字的业主配偶不算业主，不能报名；未成年业主的监护人不能报名；

5）报名时长开始是7天，最后争取的15天，业主需要备齐全部证明文件报名，报名时间到达时如果报名业主数量不足，本次申请无效并终止；

3.2 城建科的要求有依据吗？合理吗？

1） “无犯罪记录证明”

739号文件要求业主遵纪守法，筹备组中的业主代表也是业主，肯定要遵纪守法！无犯罪记录证明只是反应业主过去的情况，只要现在遵纪守法，愿意为小区做贡献，就不应该被剥夺参与业委会这一业主基本权利。很多过去犯过罪的，后来改过自新，为社会做出了巨大贡献！

多数业主都没有犯过罪，这个证明无法保证筹备组的质量，反而增加业主参与业委会的难度，降低业主参与意愿，把一些优秀、有能力的业主排除在外，从而导致筹备组质量低下，甚致难产。

2） “物业证明”

筹备组中的业主代表确实要模范履行业主义务，而物业公司是业主聘请的服务公司，物业公司跟业主之间是合同关系，业主缴纳物业费，物业公司提供相应的服务。物业公司跟业主之间有利害关系，业主是否履行业主义务，无法由物业公司来证明，原因有两点：1）、业主没有履行物业合同中的义务（比如，未交物业费），也许是物业公司没有履行义务导致的（如，没有完成服务内容）；2）、业主的义务，履盖范围远大于物业服务合同，而物业服务合同之外的义务，物业公司在未被授权的情况下，无法对业主进行有效监督。因此，要证明业主是否履行业主义务，最好的方法是业主和政府监督，物业公司可以提供专业技术资料，业主和政府可以参考。我们相信，如果物业提供了业主不履行业主义务的相关资料（如，有违法建筑），业主是不会选这样的业主做筹备组成员的。因此，739号文件规定了业主的义务，并未要求物业公司出具证明，是有道理的。

3） 筹备组成员报名时长

城建科指导：公示期为7天，后来争取到15天，公示期内如果没有足够的业主报名，本次申请无效，作终止处理。

考虑到筹备组成员对业委会的重要性，我们需要充分动员业主，发现小区中的德才兼备的业主参与到筹备组中来，我们希望报名时间尽可能长一些，给业主留足时间。公告中的报名日期截止时，如果报名业主代表数不足，延长报名时间，请求街道协助（新的报名截止日期另行确定）。

739号文件“第十一条街道办事处、乡镇人民政府应当自接到成立业主大会申请之日起60日内，指定首次业主大会会议筹备组组长，组织建设单位、业主代表成立首次业主大会会议筹备组”，确实规定了街道要在业主大会申请之日起60内成立筹备组，739号文件之所以规定了筹备组的成立时限，很大程度上是为了防止城建科无限制的托延筹备组成立。

4） 业主资格认定

如果业主名字不在房屋所有权证明上，需要补充材料证明本人是业主或者是业主的合法监护人：1、所有权证明上是配偶的名字，需要配偶的身份证原件和复印件并提供配偶的申明（见附件四）；2、所有权证明上是18岁以下未成年人，需要小孩出生证和监护人申明（见附件五）。

我国婚姻规定，婚后财产是夫妻的共同财产，因此，如果房产是婚后购买且一方做了申明，配偶应该认定为业主；未成年人的民事权利是由其监护人代理的，理应认定为业主。

5） 筹备组组长权力限制

按照739号文件第十一条规定“街道在要申请之后的60日内指定筹备组组长，筹备组组长没有表决权，并且不能担任业委会委员”，这个规定是为了防止街道和筹备组组长勾结控制筹备组。

所以，街道未指定筹备组组长时，由业主代表推荐或投票产生筹备组组长，推荐或投票产生的筹备组组长是业主认可的，应该享有业主代表的一切权利。

3.3 为什么不满足城建科的要求成立筹备组呢？

参加筹备组的业主都是免费劳动，如果有一个好的平台，每个业主分担的工作量在一定范围之内，愿意参加的业主就多了，事实上，我们做了调查，在城建科不附加条件的情况下，有39.7%的业主愿意参加筹备组，加上城建科的要求后，愿意参加的业主直线下降到3%，原因很简单，业主认为做这件事情太难了！看看我们的调查结果：

78.5%的业主认为城建科要求无犯罪记录证明不合理；

79.8%的业主认为城建科要求物业证明不合理；

69%的业主认为提供这两个证明没有意义；

95%的业主认为不应通过两个证明来保证筹备组的质量，而是通过“公平、公正、公开透明办事，业主共同监督 ”来保证筹备组的质量。

只有13%的业主认为城建科在支持成立业委会，而有40.7%的业主认为城建科在阻碍成立业委会。

开“无犯罪记录证明”需要城建科的介绍信，且必须要户口所在地派出所才能开，申请后7天才能领取，而城建科必须是筹备组公告发出后才能给开介绍信。因有业主通过公证处的介绍信能开出无犯罪记录证明，后来直接规定，只能城建科先在证明上盖章，否则所开证明无效。

开“物业证明”时，物业说，城建科没有通知，不给开，而城建科也需要筹备组公告发出后才能通知物业。至于物业证明，我们也不清楚是否可以正常开出。物业证明要求不托欠物业费（这个托欠怎么定义，到目前为此，我还是不清楚，是严格按照前期物业合同，从2003年到现在物业费都交清楚就算不托欠，还是每次都按合同交才不算托欠？），没有违建（私搭乱建算违建吗？小区私搭乱建到处都是；顶层封露台的也不少），没有改房屋结构等。

事实上，正常情况下，在15天内开出这两个证明是可行性，可是，69%的业主认为开这些证明麻烦又没有意义，而95%的业主认为开这两个证明不能保证筹备组的质量，40.7%的业主认为城建科在阻碍成立业委会，城建科的要求除了击退了怕麻烦的业主，也将很多业主对成立业委会的信心降到了零点，导致最终愿意报名筹备组且能够开出证明的业主数量严重不足。

4 筹备组难产，是否动了谁的奶酪？

城建科说，给你15天的时间，连报名筹备组的“合格”业主数量都不够，说明龙跃苑二区成立业委会的“时机还不成熟”，现在还“不适合成立业委会”！这跟“100%的业主希望尽快成立业委会，96%的业主愿意为筹备工作出力，39.7%的业主愿意参加筹备组”形成了鲜明的对比！

业委会是小区业主的自治组织，只要不违法，代表全体业主的利益，应该由小区业主说了算，现在小区业主说了不算。

城建科说，所列要求是对业主负责，虽然所列要求已经严重脱离了民意，可能也剥夺了部分有犯罪前科的业主参与业委会的权利，但是，也有一点道理：筹备组成员都是没有犯罪前科的，至少可以排除部分惯犯进入筹备组。问题是，城建科不仅不给业主开具这个证明提供方便，还严格控制业主开具证明的时间和方式，让大量无犯罪前科的业主知难而退。

城建科要求筹备组成员模范履行业主义务，这是必须的，因为筹备组成员要制定小区管理制度，还有可能担任业委会委员，但是，是否是模范业主，应该由全体业主来发现和监督，如果由物业来证明业主是模范业主，而且所开证明有排它性，是不是在毫无依据的情况下授与了物业一个特别大的权力? 物业若不愿意成立业委会，就可以利用这个特权，将本来因为物业没履行好义务时业主维权引起的缓缴、拒缴物业费，绿化没做好时引起的业主修小院等行为判定为“业主没有模范履行业主义务”，将敢于坚持正义的业主排除在外，导致筹备组质量下降的同时，助长了物业的不正之风！

2017/12/22至2017/12/24期间我们“龙跃二业主物业费缴费状态调查报告”显示，2016年之前的物业费，96%的业主都未托欠；2017/12/22日止已经有97%的业主交了2017年的物业费，21%的业主已经交了2018年的物业费；最近的调查显示，37%的业主已经交了2018年的物业费；如果物业要求交了2018年的物业费才同意成立业委会，82%的业主都同意现在交2018年的物业费。可是，根据前期物业合同，每年12月20日交下一年物业费，物业公司完全可以说“业主没有按时交物业费”而不开证明，这样可以将79%以上的业主排除在外，如果加上晚年晚交的，“合格”的业主就没几个了。事实上，别说物业的服务是否符合合同要求，前期物业合同里写着“物业每6个月向业主公布物业服务费用收支帐目”，至今没有业主收到过。全体业主无法监督物业履行义务，在业主对物业非常不满意的情况下，物业确有权限制业主参与业委会。

在现在的民意状态下，提出开“无犯罪记录证明”和“物业证明”，而且严格限制证明开具时间，严格控制业主报名时间，最重要的是：报名时间到，若开出所需证明的业主数量不足，本次申请无效，从而让业主大会胎死腹中，而不是延长时间，鼓励更多的业主报名，努力促进业委会成立。这跟城建科主张的为业主负责的态度非常的不协调。这是典型的“有一种冷，叫我妈觉得我冷”。

城建科是小区业委会的监督和指导单位，业委会是小区自治组织，城建科完全不顾民意，把自己的意愿强加给小区业主，导致筹备组难产，40.7%的业主认为城建科在阻碍业委会成立，这就不足为怪了。那么，城建科明知这样排除了大量遵纪守法和模范履行义务的业主，会导致业委会难产，多次沟通还是这么坚持，是不是成立业委会就动了谁的奶酪呢？有没有谁在背后担心业委会成立呢？

业主、业委会、居委会、物业、开发商、城建科，这是我们知道的跟业委会成立和运行相关的主体，业委会代表了业主的利益；居委会是小区居民的自治组织，但花的是政府的钱，分担政府的任务；物业和开发商跟业主是合同关系，目前负责小区公共设施的运行和管理，为业主提供服务，物业费和停车费是已知的经费来源，在没有业委会的情况下，事实上拥有小区公共设施的支配权；而城建科是一个政府部门，业主、业委会、物业、开发商、居委会都被这个部门（或相关部门）管理和协调，业主和业委会没有利益产生，是被“支持”的对象，物业和开发商是创收的单位，是需要被管理的对象，而居委会是一个可以为政府部门分担任务的组织。（个人理解，仅供读者参考）

业主大会/业委会成立后，小区公共事务由全体业主说了算，全体业主通过共同决策机制和程序进行共同决策，形成共同决定，这是否会影响物业、开发商、居委会原有的工作模式？

如果说业委会会影响到物业、开发商、居委会原有的工作模式，城建科的立场就非常重要！因为，回龙观是个大型的居住区，有很多小区，跟龙跃苑二区相同开发商和物业公司的小区占比非常大，如果龙跃苑二区业委会成立和运行成功，对整个大型社区有相当强的带头示范作用。