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土地供应缩减导致一地难求 地价抬升房价难跌?
土地供应缩减导致一地难求 地价抬升房价难跌?
焦点房地产网 sh.focus.cn 2004年08月24日11:03 上海楼市周刊—名牌时报




  土地和信贷一直是开发商的两大命脉,有了这两样资源,房产开发的过程似乎都可以用举重若轻来形容。自今年年初开始,政府对这两方面的调控都相应地加大了力度。除了地方政府的一些举措外,4月末新华社的社论及银行内部的“窗口指引”更是使本来就对房地产贷款比较谨慎的银行更加如履薄冰,各种加强贷款发放管理的消息陆续传出。
  而在仅仅几个月后的现在,在房地产信贷刚刚出现松动迹象不久,土地的问题就更加严酷地摆在了开发商的面前。

  地价上涨,房价借势冲高

【延伸阅读:地价猛涨56%开发商买卖两难 上海土地肃清余波

8·31土地大限将至 开发商四处“疯狂”持币找地

土地调控成效初显 下半年土地出让价继续上涨】


  2002年,嘉定汽车城附近的地价是每亩8~12万元之间,而其现在的价格是每亩80万到120万元之间;青浦的地价与之相似,现在的价格在每亩110万元左右;由于有较好的发展先机,闵行区的地价已经飚升到每亩200万元以上。伴随着市内土地价格的一路冲高,即便是郊区的金山、南汇现在的地价也已达到每亩八、九十万元。

与地价“不知不觉”中的上涨相比,房价的上涨表现得更为直观,2003年3月份嘉定的房价还维持在每平方米3500元以下的水平,而一年后,嘉定区中心的格林春岸的均价已经达到每平方米8000元,而南翔镇的格林春晓三期(联排别墅)价格更是达到了每平方米9000元的水平;青浦的顺驰蓝湾每平方米价格在4500~5400元之间;闵行区许多在外环线以外地区的房价都已经上涨到8000元/平方米以上。

  虽然地价上涨并不是房价上涨的惟一因素,但不可否认的是,地价的上涨对房价上涨所起到的推波助澜的作用。有开发商告诉记者,地价在房价成本中占相当比重,一般有30-40%,而且越是中心区域的地,地价所占比重越大,有时候,市中心黄金地段的地价甚至会占到开发成本的80%左右。借着地价上扬的势头,房价的走高更可谓是“水借风势”。

  土地供应减少,“一地难求”现象更为普遍从去年开始,上海市广泛实行土地的招投标制度,此举一方面给开发商提供了相对透明公开的竞争环境,另一方面,因供应土地有限,开发商竞相叫价,从客观上也促成了地价的上涨。有数据表明,2003年公开招标的1200多公顷土地中,每亩的平均价格已经达到105.4万元,比2002年上涨了124.3%。

  然而,即便这样,还有很多开发商仍不惜重金求购土地。最近,最大的房地产门户网搜房网上海站首页上就有一家江苏籍房地产开发企业重金寻地的移动广告。称其为完成“公司在上海的战略发展目标,本公司欲继续加强土地储备,欢迎有尚未开发土地的企业前来洽谈转让项目。”而记者更是从其它渠道了解到目前不少资金实力较为充足的企业正拎着钱袋子,在市场中寻觅着合适的“猎物”棗土地。据了解,在普陀区曹家渡附近的一块地目前就处于买家和卖家的商谈中,据估计成交价会在每亩1100万元到1150万元的价格之间。

  据有关人士分析,目前在市场上出让土地的企业一种是由于宏观调控的影响,造成资金紧张,不得不出让部分地块。可是由于这部分企业手中的土地数量有限,于是一些精明的买家已经把目光投向了转型中的企业,这些企业一般是兼营房地产,由于取得土地时间较早,土地价格已上涨了几番,现在抛出也会取得丰厚回报。另一种买家比较关注的土地来源是连带整个企业买下,醉翁之意自然是企业拥有的土地。

  地价高企,房价很难下降

  今年年初,从上海市政府即传出加强土地管理的信号,房屋土地资源管理局局长蔡育天表示:“目前开发商手中尚未开发的土地,总量不少于6000公顷,其中绝大部分是住宅用地,而过多的积压土地,已经在某种意义上扰乱了土地一级市场的正常发展,并给整个楼市带来不稳定因素。”但从目前情况看,“地耗子”的生意还很兴隆,在一次次的转手后,土地又一次次地被加价,由此折算出的楼板价让人很难看到房价下降的希望。

  以市中心的一块地为例,其目前的价格为1500万元一亩,按照对市中心容积率的要求,其楼面价将达到每平方米9000元以上。以这样的楼面价来看,市中心的房价很难有下行的空间。

  当然,新汉业的一位市场分析人士也表达了不同的观点,他认为,地价的上涨在加大开发商的开发成本的同时,也使楼市在未来面临的压力加大。市场好的时候,无论成本大小都能获取利润,但一旦市场中出现不稳定因素,这些成本过高的开发企业将率先被淘汰。“价格是被供求所左右的,一旦供远大于求,降价在所难免。”这位人士总结出这样的结论。


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2004-08-24 12:27:39   此文章已经被查看94次   
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