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不知大家有无兴趣,关于房价的帖子
上海楼市到底会涨还是会跌
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> 关于上海楼市是涨是跌，多空双方展开了激烈的争辩，公说公有理，婆说婆有
> 理，立场鲜明，争得面红耳赤，恨不得你死我活。真应了那句话：屁股决定脑袋。
> 上海楼市到底是涨是跌？让我暂时把屁股离开双方的座位，试图站在一个“中立”
> 的立场上分析一下吧。
> 首先声明，我不是什么经济学家，所以，这里也只是一家之言。谨供大家参考。
> 空方的道理是：目前上海房价已远远超过普通市民的收入水平。以目前平均家庭
> 年收入5万来算，乘以国际平均认可的6倍系数，不过是30万。加上将原先的老房子卖
> 掉以及以前攒的一些积蓄，也不过最多只能接受60万~70万的房子。而目前上海外环以
> 内的房子动辄都是100万左右，这个价位只能去远郊寻找了，所以房价要跌；多方所持
> 依据是上海楼市在徘徊几个月以后，又开始坚挺上走，国外热钱仍旧源源不断进来，
> 房价依旧在天天刷新，据非官方信息，市区内平均房价已经高达1万多每平米。今天又
> 看到一则消息：北外滩某楼盘从7月份开盘时的18000/平米上涨到27000/平米，徐家汇
> 的一些高价房也火热销售。虽然有央行利率上升的“利空”消息，怎奈这些海外买主拿
> 的都是美元现金全额付款，所以，房价依旧看涨。而一直在大喊上海楼市已经危如累
> 卵的摩根斯坦利，却在全力吃进大陆各地，包括上海的房地产，更是用行动支持了多
> 方的立场。
> 听起来都有道理，而摩根斯坦利的“矛盾”言行更让人觉得是司马昭之心。究竟是
> 怎么回事？房价为何涨了还涨？让我们跳出上海房价，看看整个世界金融市场。
> 美元自从小布什上台后，持续走低，从最高1欧元：0.82美元的汇率一直升到1欧
> 元：1.29美元，贬值高达57%，而人民币与美元是联系汇制，所以也相应的“贬
> 值”57%。然而，在国内，人民币的价值却没有多大变化，2000年的商品价格与2003年
> 的商品价格相比较，除了个别如房子价格以外，没有太大的变化。也就是说，人民币
> 在国内的价格和国际上的价格存在着一个很大的差值。本来，中央政府可以及时通过
> 汇率浮动来修正这个差值，但因为种种原因，政府没有这样做，于是，差值越来越
> 大，能量积累越来越多，这也就让国际热钱嗅到，携巨款来豪赌。将美元换成人民
> 币，用比国内市场“廉价”得多的人民币购买国内市场上的商品，其中，房地产业被作
> 为重点投资对象。
> 那么怎么办？最简单的方法自然是让人民币恢复它的本来价值，消除国内国际的
> 价差。一种方法是让人民币兑美元升值，让其恢复原本真实的价值。可是，这样正中
> 热钱心意，就会有大批已经进来的热钱获利撤走，以上面的那个楼盘为例，当美元兑
> 人民币为1：8.27时，以27000元人民币/平米，合3265美元/平米买入，而当美元兑人
> 民币为1：6.5时，以25000元人民币/平米，合4154美元/平米卖出，则每平米获利889
> 美元，如果人民币升值更多，并且楼房买入价低于27000元人民币，甚至卖出价更高，
> 则获利更多。至于到时候由于房价极度扭曲，卖方市场突然空前增大，导致房产市场
> 动荡，甚至影响到你我这样的小老百姓的工作、生活动荡则不在他们考虑范围内了。
> 因为，房产价格虽然已经大幅下跌，但人民币升值将直接导致出口下降，而我国经济
> 的出口依赖度已经在30－40％以上，凡是主要依赖境外营业收入的企业（如大量的加
> 工制造型出口企业、外贸企业）将首当其冲遭受重创，在这些企业工作的员工更是要
> 么降薪要么被解雇。那时，上海甚至国内许多市场也许会经历97香港和东南亚般的动
> 荡，即使房价跌了，可你我也许已经失业了，你仍然买不起房子。而对于那些已经贷
> 巨款买房的人，也许真的成了“百万负翁”了。
> 另一种方法是让人民币对内贬值，反正印钞机在政府手里，你拿贬值的美元来和
> 我换人民币，我也拿贬值的人民币回敬你。于是，美元兑人民币仍然可以维持
> 1：8.27。然而，这些多出来的货币必然会流到市场上，于是，市场上的水电涨价、粮
> 食涨价、房价也仍在上涨，各种物资都涨价了，当然，你的工资也许也会相应的小涨
> 一把（这也许会让你开心一把吧，可惜只是瞬间的，因为你忽然发现你前几年辛苦打
> 工攒下的存款也贬值了，望着日渐上涨的物价和那仍然上涨，死活不肯下跌的房价，
> 你也许会哭了）------通货膨胀到来了。然而涨价的还不止这些呢，随着通货膨胀，
> 利率也势不可挡的在涨，存款利率从现在的1.75%的年利率一路上涨，比照90年代初的
> 最高百分之十几的利息，我们权且假设它涨到8%吧，于是，那些贷款买房的人会发
> 现，他们的贷款利率也增大不少，假设贷款利率利率涨到15%（实际上由于贷款利率增
> 加以及通货膨胀带来的影响，银行的坏账可能会增加，存贷利差可能还要高。），那
> 么，那些每月要还4、5千，贷款高达50万的人要小心了，你们可能会被高额的月供吸
> 干。当然，你可以选择卖掉房子，看着日渐贬值的人民币，即使勒紧裤腰带，你可能
> 也不肯卖掉房子呢。而如摩根斯坦利这样的金融大鳄，却可以从中获利，27000元人民
> 币/平米买的房子可以以37000甚至更高的价格卖出，然后兑换成美元从容撤出。更何
> 况还有在内地其他地方的投资获利更高呢。那才是大头。
> 于是，象你我这样的小老百姓是最惨的，手里攥着一二十万，在上海却买不到任
> 何房子，放在银行里，又眼睁睁的看着它贬值。怎么办？
> 方法很简单，却也很难------坚定的和政府站在一条船上，一起回击国际热钱。
> 国外游资如同一支长途奔袭而来的队伍，它求的是速战速决，而我们则要反其道而
> 行，保持人民币的相对稳定，让能量慢慢释放，打一场长期抗战，政府胜利就是我们
> 胜利。然而，这却是个囚徒困境般的博弈，让这么多人摒弃所有私念，同一条心战
> 斗，太难。（题外话，当初韩国面临国家破产时，很多韩国人甚至把自己结婚的金首
> 饰都拿出来支持国家，万众一心，真的让人敬佩）。尤其是在这些年的经济改革中，
> 很多百姓其实已经是改革的牺牲品，多少对国家政策有些心灰意冷，或者已经心有余
> 而力不足了；尤其是那些受益者，包括以权换钱的官僚以及通过各种手段侵吞国有财
> 产的人却都在忙着把这些黑钱运到国外漂白，更不肯与政府齐心协力回击热钱了。尤
> 其是中国人历来是很难团结的，总是各怀心腹事，甚至想着趁火打劫，所以，要做到
> 上面这点，也真的很难。
> 现在再回过头来看上海楼市。苍蝇不叮无缝的蛋，要叮，也肯定是从裂缝处叮。
> 正因为上海和华东，房价扭曲得最厉害，也是最薄弱的环节，所以，国外如摩根斯坦
> 利这样的金融大鳄，携热钱来内地，一方面在各地投资，另一方面继续炒高上海房地
> 产，在上海房地产市场掀起巨浪，企图通过此打翻国内金融这条大船，搅起国内的金
> 融动荡，则无论人民币升值还是贬值，他都可以获利。而在这里吵嚷的多空双方，其
> 实都是输家，因为覆巢之下无完卵，空方自不必说，攥着房子的多头，在动荡的市场
> 上，如果你失业了，呆在那个大房子里你能干什么？经济萧条下有多少人愿意出高价
> 买或者租你的房子？万一是还背着贷款的“百万负翁”一族，可能也只有跳楼或者如钟
> 镇涛一样申请破产了，香港市民已经作为榜样在那里了。除非你已经如贪官一样，把
> 所有的财产已经转移国外，护照也已经拿在手上了------可这些人根本没空跟你们在
> 这里争吵多头还是空头的。到时候死的最惨的将是那些“空麻袋背米”的人，买一百万
> 的房子，却只付得起20%~30%的首付，背着巨额债务，以现在极度扭曲的市场价格来
> 看，真要跌个20%~30%也不是不可能的，这也正是现在银行为什么那么小心谨慎的原
> 因。所以多空双方真正要祈祷的还是让上海楼市保持平稳，然后通过薪水增加来慢慢
> 调整扭曲的房地产价格。（话说过来，前两天在网上贴出来的所谓某银行的报告结论
> 说上海的楼市或者上升，或者下降，绝无走稳的可能，纯粹是胡说八道，银行现在要
> 起的恰恰是定海神针的作用，努力稳定楼市，否则，一旦掀起金融风暴它死的会很难
> 看。）所以，谢国忠说的“房地产泡沫就要破裂”并没有错，因为这些泡沫本来就是摩
> 根斯坦利们造出来的，而现在，他们在使劲儿要吹爆这个泡沫以获利。
> 最后，我想提醒的是那些从内地城市来上海打拼的年轻人，父母把一生的积蓄，
> 甚至卖掉老家的房子，拿钱来支持你买上海的房子，帮你付掉首付，然后你还要每月
> 还着高额月供，这样做到底值不值？你知道你这样的做法有多荒谬吗？正确的做法恰
> 恰是应该拿钱买老家的房子，尽量不要贷款，因为那是你的资产，而现在上海动辄百
> 万的房子，却是你的负债。
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2004-12-07 12:40:18
